2025 年 9 月至 11 月，全国保障性住房建设进入 “加速期”。住建部最新数据显示，2025 年 1-10 月，全国保障性住房开工量达 210 万套，完成年度目标的 105%，其中 9-11 月开工量占比超 40%；北京、上海、广州等重点城市保障房供应同比增长 50%，部分城市甚至推出 “可租可售” 的保障房模式。保障房的密集落地，不仅为刚需群体提供了更多选择，更对商品房市场形成 “双向挤压”—— 商品房成交量下滑、价格回调，开发商加速去库存，市场格局正在发生深刻变革。

2025 年以来，国家对保障性住房的支持力度持续加大。9 月 1 日，国务院印发《关于加快发展保障性住房的指导意见》，提出 “2025 年全国保障性住房开工量不低于 200 万套，重点城市保障房供应占比不低于商品房供应的 30%”；10 月，财政部下达保障性住房专项补助资金 1200 亿元，同比增长 20%；11 月，央行宣布对保障性住房建设贷款给予利率优惠，较同期 LPR 下调 20 个基点。

在政策推动下，重点城市保障房建设进度明显加快：

北京：2025 年计划建设保障性住房 15 万套，1-10 月已开工 16 万套，超额完成年度目标。其中，朝阳区豆各庄、海淀区西北旺等热门板块的保障房项目，预计 2026 年上半年即可入市，户型以 50-90㎡的刚需户型为主，销售均价仅为同区域商品房的 60%，申请条件也进一步放宽，非本地户籍连续缴纳社保 3 年即可申请。

上海：2025 年保障房开工量达 18 万套，同比增长 50%，其中租赁型保障房占比 60%，销售型保障房占比 40%。浦东临港、闵行浦江等区域的保障房项目，配套建设学校、医院、商业等设施，租金仅为市场租金的 50%，销售均价约 2.5 万 /㎡，远低于同区域商品房均价（4-5 万 /㎡）。

广州：2025 年 1-10 月保障房开工量达 12 万套，同比增长 45%，南沙、番禺等区域推出 “可租可售” 保障房，租户租住满 5 年即可按原价购买，购买后满 5 年可上市交易，补缴土地出让金后即可获得完全产权。

保障房的快速推进，不仅体现在数量上，更在品质和配套上实现升级。以往保障房 “位置偏远、配套不足” 的问题得到明显改善，如今的保障房项目大多位于城市近郊或轨道交通沿线，配套设施完善，甚至部分项目的品质不亚于商品房，这使得保障房对刚需群体的吸引力大幅提升。

保障房的密集供应，直接分流了大量刚需群体，导致商品房市场面临 “双向挤压”—— 一方面，刚需群体转向保障房，商品房刚需客群减少；另一方面，保障房的价格优势倒逼商品房降价促销，市场竞争加剧。

成交量持续下滑：2025 年 11 月最新数据显示，北京商品房成交量环比下降 22%，其中刚需户型（70-90㎡）成交量下降 30%；上海商品房成交量环比下降 18%，刚需盘去化周期从 12 个月拉长至 15 个月；广州商品房成交量环比下降 25%，南沙、番禺等保障房集中区域的商品房成交量下降 40%。深圳、杭州、成都等城市也出现类似情况，商品房成交量普遍下滑 20% 以上。

价格进入回调通道：为应对保障房的冲击，商品房开发商纷纷降价促销。北京通州某商品房项目，原价 4.5 万 /㎡，现价降至 3.8 万 /㎡，降价幅度达 15%；上海临港某商品房项目，推出 “首付分期”“送装修” 等优惠，实际成交价较备案价下降 12%；广州增城某商品房项目，直接降价 8%，并赠送车位，吸引购房者。据统计，11 月重点城市商品房均价环比下降 5%，部分刚需盘的降价幅度甚至超过 15%。

改善型需求受波及：不仅刚需盘受影响，改善型商品房也面临压力。随着保障房品质的提升，部分改善型群体也开始关注保障房的大户型产品。北京海淀区某改善型商品房项目，120-144㎡户型的成交量下降 28%，业主挂牌价较 2024 年下跌 10% 仍难成交。上海徐汇区的改善型商品房，11 月成交量同比下降 30%，市场信心明显不足。

开发商加速去库存：面对市场压力，开发商加快了去库存节奏。2025 年 11 月，重点城市商品房库存去化周期平均为 18 个月，较 10 月拉长 2 个月。为尽快回笼资金，开发商一方面加大促销力度，另一方面减少新盘供应。北京、上海、广州等城市 11 月新盘入市量同比下降 30%，开发商更倾向于消化现有库存，而非新增供应。

保障房的提速和商品房的降价，让刚需群体陷入两难选择 —— 是等待申请保障房，还是趁商品房降价上车？

选择保障房的优势与不足：保障房的最大优势是价格低，仅为同区域商品房的 60%-70%，能大幅降低购房成本；同时，保障房的申请条件放宽，非本地户籍群体也可申请，覆盖面更广。但保障房也存在不足：一是申请周期长，从申请到入住通常需要 1-2 年；二是上市交易受限，大多需要持有 5-10 年才能上市，且需补缴土地出让金；三是部分保障房项目的位置仍相对偏远，交通和配套虽有改善，但仍不及核心区域的商品房。

选择商品房的优势与不足：商品房的优势是位置优越、配套完善、交易灵活，可随时上市交易；同时，当前商品房价格处于回调期，部分刚需盘的性价比已较高。但商品房的不足是价格仍相对较高，购房成本远高于保障房；且部分开发商面临资金压力，存在交付风险。

从市场反馈来看，不同群体的选择呈现分化。25-30 岁的年轻刚需群体，更倾向于申请保障房，他们收入相对较低，对价格敏感，且短期内没有上市交易的需求；30-40 岁的刚需群体，更倾向于购买商品房，他们收入相对稳定，更看重商品房的配套和交易灵活性，担心保障房的申请周期过长影响居住需求。

百度热搜数据显示，2025 年 11 月 “保障房申请流程”“商品房降价楼盘” 等关键词搜索量环比增长 60%，反映出刚需群体对两类房源的关注度都在提升。而微博热搜上，“刚需该买保障房还是商品房” 的话题阅读量超 5000 万，网友讨论热烈，观点不一。

展望未来，随着保障房供应的持续增加和商品房市场的理性调整，中国楼市将形成 “保障房与商品房分庭抗礼” 的新格局。

保障房将成为刚需住房的重要补充：预计 2026 年，全国保障性住房开工量将达到 220 万套，重点城市保障房供应占比将提升至 35% 以上。保障房的覆盖范围将进一步扩大，申请条件将更加宽松，品质和配套将持续升级，成为刚需群体住房的重要选择。

商品房市场将更加注重品质和性价比：面对保障房的竞争，商品房开发商将不得不提升产品品质，优化配套设施，同时合理调整价格，以提升性价比。未来，商品房市场将呈现 “刚需盘走性价比路线，改善型盘走品质路线” 的趋势，市场分化将进一步加剧。

政策将持续支持刚需群体：预计后续政策将继续优化，一方面，加快保障房建设和供应，满足刚需群体的住房需求；另一方面，继续降低商品房刚需群体的购房成本，如维持低房贷利率、提高公积金贷款额度等，促进商品房市场的稳定发展。

对于刚需群体而言，选择保障房还是商品房，需根据自身情况综合判断：如果收入较低、短期内无交易需求，可优先申请保障房；如果收入稳定、看重配套和交易灵活性，可趁商品房降价时机上车。无论选择哪种房源，都需理性判断，避免盲目跟风。

保障房的提速落地，是中国楼市回归居住属性的重要体现。未来，保障房与商品房将共同满足不同群体的住房需求，楼市将更加健康、稳定发展。你会选择申请保障房还是购买商品房？欢迎留言分享你的看法。