作者：周军律师.

法律规定了“拍卖时应当一并处分土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权”的“房地一体”原则。但在民事执行程序中，房屋与土地的拍卖常因 是否符合该原则而引发争议。

那么，房屋或土地单独拍卖有效吗？有争议当事人应如何救济?

最高院在《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》中明确：

拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则该拍卖行为无效。

本案焦点为：法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离，拍卖是否有效。

新疆高院查明：该院查封、拍卖的上述土地属国有划拨土地。该土地上部分建筑物的产权证明和多年来税务部门一直收取房产税的凭证，证实该次拍卖未涉及土地上的建筑物，造成房地分离的现状。2009年7月30日，李辉以783万元的价格竞得上述土地使用权并支付拍卖款。2010年3月11日，李辉收到新疆高院退还拍卖款783万元。2010年3月30日，申请执行人天山公司与被执行人物资公司达成执行和解协议。2010年4月2日，申请执行人天山公司、被执行人物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。2010年4月26日，申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。

新疆高院认为：拍卖上述土地时，仅对土地的使用权进行了处分，未对土地上在物资公司及其下属劳动服务公司名下地上建筑物、附着物进行处分，造成房地分别属不同的主体，违反法律的强制性规定，拍卖行为亦是无效。异议人物资公司提出的执行异议理由成立。综上，新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定：撤销新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定；撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。

李辉不服新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定，认为该裁定认定事实、适用法律错误，请求维持新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定、撤销新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定。

最高院认为，

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。

本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

周军律师提醒，房屋与土地的拍卖遵循 “房地一体、一并处分” 的基本原则，仅在权利分属不同主体、单独拍卖更易实现价值等特殊情形下可单独拍卖，且需履行法定前置程序。当事人及利害关系人对拍卖程序违法的，可通过执行异议 + 复议救济；案外人主张实体权利的，需通过执行异议之诉维权；买受人遭遇权利瑕疵的，可要求撤销拍卖并返还价款。建议相关主体在拍卖前后及时核查权属信息，固定证据，选择正确的救济路径，避免因程序错误或举证不足导致维权失败。

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