【两个核心结论】1.环比房价下跌1%以上才会出政策2.一线下跌更大回归租售比

【两个核心结论】

1.环比房价下跌1% 以上才会出政策

2.一线下跌更大 回归租售比

【9月房地产量价齐跌，但仍未到新一轮政策的临界点】

一、 引言：核心问题与结论

1. 当前市场背景

a. 市场目光聚焦于【四中全会】，等待【10月23日】公布的公报，以获取对未来五年经济增长的指引。

b. 行业内普遍关心房地产业。

2. 核心问题

a. 为什么九月末没有出台相关的房地产政策？

3. 核心结论（前置）

a. 判断一：【第四季度（Q4）也不会出房地产的政策】。

b. 判断二：尽管房地产市场有明显的下行压力，但用于决策的【官方数据】显示，市场情况【似乎没有到达出台政策的临界值】。

c. 这是一个“技术性结论”。

二、 房地产“量”的分析（销量数据）

1. 数据来源与图表

a. 【10月20日】上午国家统计局公布的官方数据。

b. 图表一（全国商品房销售面积月度绝对值）：

i. 红线：今年 (2025年)

ii. 黄线：去年 (2024年)

iii. 蓝线：前年 (2023年)

c. 图表二（月度同比降幅）：

i. 反映图表一中红线与黄线的差距。

2. 核心论点：【决策层出政策，并不以“量”作为核心判断依据】

a. 论据：观察去年的两个政策窗口（【517】和【924】）。

i. 去年5月出台政策后，市场实际上在转好（单月同比降幅在收窄）。

ii. 尽管市场在好转，【9月份竟然又出台了新的政策】。

iii. 这说明，决策层出政策时，并“不是以成交量的好与坏作为核心考量标准”。

b. 趋势：中国房地产销售情况在整体下台阶，这与人口、存量房比例提升有关，本身就应该下降。

3. 反驳“高基数”论

a. 观点：有人（包括外资机构）认为，去年Q4基数高（同比降幅很小，甚至为正），导致今年Q4在无政策干预下，单月同比降幅会【扩大到30%】（外资预测【超过20%】）。因此决策层应在9月提前布局。

b. 反驳：如果考量去年5月和9月的政策时点，会发现决策层似乎并不在意“量”这个指标，【“量”本身根本就不是最核心的考量标准】。

三、 房地产“价”的分析（价格数据）

1. 数据来源

a. 【70个大中城市】房价数据（2021年 至 2025年9月）。

2. 分析“同比”（YoY）数据

a. 结论：【房价同比（YoY）也不是核心指标】。

b. 论据：

i. 去年5月时，同比表现“并不是特别的差”，但仍然出了政策。

ii. 去年9月时，同比降幅确实比较大。

iii. 当前：【同比降幅一直在收窄】。如果看同比，现在更不该出政策。

3. 分析“环比”（MoM）数据：【真正的核心指标】

a. 核心论点：【决策层聚焦的核心指标，是70个大中城市的房价环比变化】。

b. 原因：

i. 【环比的跌幅让大家的痛感非常的真切】。

ii. 环比数据能即时反映市场短期内的剧烈波动。

c. 举例：

i. 对于【100万】的房子，如果环比跌幅在【1%】。

ii. 意味着【一个月的时间就损失了1万】。

iii. 这个损失可能超过一个家庭的月收入，因此“痛感非常真切”。

d. 论据：

i. 观察去年的【5月】和【9月】。

ii. 在这两个政策出台的时间点，【房价环比（MoM）单月跌幅都比较大】。

四、 当前市场现状 VS 政策干预的“临界值”

1. 当前数据 (2025年9月)

a. 70城二手房价格环比跌幅（平均）：【-0.7%】。

b. 70城新房价格环比跌幅（平均）：【-0.4%】。

2. 对比分析

a. 如果将去年【517】和【924】政策出台时的环比跌幅作为一条“政策底线”（临界值）。

b. 【我们现在（-0.7%）距离当时的跌幅，仍然有比较明显的空间】。

c. 结论：决策层仍然认为，【我们目前的房价环比跌幅，是没有达到一个难以承受的“痛感”】。

五、 市场与政策展望

1. 市场基本判断

a. 【市场弱而不倒，政策托而不举】。

b. 从数据看，现在似乎都不太需要出政策去“托”。

2. 第四季度（Q4）展望

a. 销量（量）：

i. 决策层知道去年Q4的高基数。

ii. Q4销量同比降幅可能面临【将近30%】。

iii. 届时，【舆论宣传】会更倾向于说“去年高基数”导致，让大家“不要过度惊慌”。

b. 政策（价）：

i. 出政策时机：直到房价环比跌幅【再次达到】去年5月和9月那样的（更深）水平。

ii. 个人判断：房地产已调整四年多，未来【很难在官方口径下】看到（像去年那样）快速的环比跌幅。

iii. 最终推论：【未来相当长的时间，房地产不会有所谓的“大招”这种新政策出台】。

3. 未来路径

a. 房价将以一个所谓的【“陡坡缓降”】的路径，去上演持续的下跌。

b. 下一个政策窗口期：可能需要等到【12月的中央经济工作会议和政治局会议】。

六、 当前市场特征：一线城市领跌

1. 特征

a. 二手房价格环比变化中，有一个鲜明特征：【我们又再次看到一线的房价在领跌】。

b. 这种情况已经持续了【三到四个月】。

2. 原因

a. 各个城市的房价正在向其【租金回报率】（即资产价值本身）去回归。

b. 一线城市的租金回报率相对更偏低，所以其【价格修正的力度可能会更加大一些】。