北京楼市，当下通州买房真诚思路💯

1️⃣我们对通州的判断，不是说通州不行，而是周期非常长。如今通州新房供应量很多，至少未来五年，通州都会处于供过于求的状态，通州越往西南越不能买。 2️⃣通州不要听信规划和大饼，别被带节奏。由于通州的底子太弱，短期通州的房价仍受制于产业导入的速度。如今验证，核心区外的画饼板块依旧有价无市。 3️⃣通州买房对于地铁规划要清晰，警惕地铁诈骗M102 号线，2035 年都通不了车，轨道三期压根没提到。而真正靠谱的有 6 号线、22 号线，1号线、7号线。 4️⃣通州买房的黄金法则：① 只买核心区。150k㎡的副中心内，超出范围等于风险。② 楼龄新。最好在2015年以上。通州的老破小升值慢，次新才是硬通货。③ 远离文旅区。环球影城的周边，等于消费，不是投资。④ 地铁>名校。新学校不确定，但地铁规划是可查的。6 号线，22 号线最稳。⑤ 长线思维，通州至少还需要5~10年的成熟，短线的炒房必踩坑。 5️⃣通州的产业人口导入，尚在起步阶段。中短期内只能依靠朝阳区的产业人口外溢来“奶补”接盘，这部分购买主力就是朝阳的刚需刚改人群。 6️⃣论通州新房最好的地块，副中心站地块所在的板块是最好的。地块紧挨着运河，妥妥的一线河景房。地铁6号线+22号线，进城也非常方便，目前这个盘运河玖院认筹中。 7️⃣通州选房基本上几个逻辑：1、选新不选旧2、临铁很重要3、不选大（不选择大平层和别墅）4、尽量不选择挂牌量大的盘，回迁慎选5、200万以下可以选择租房，不要去碰老房子 8️⃣在通州买房，如果是为了自住属性，一点问题没有，但要尽量避开太老的房子。如果刚需，沿着通州的1号线和6号线沿线买房。根据我们的数据预估，通州距离地铁1号线、6号线不超过 1.5公里，2010年以后的两居室未来的流通性不错。 9️⃣如果想中短期tz的，不建议买通州。买通州一定是基于对未来预期的看好以及自住需要，中长期持有可入，而且通州买房适合生活和工作都在通州，自己买房就是要用来通勤职住以及在朝阳工作预算比较少通勤人群，其余不建议买。 🔟现在通州确实引入了不少东西海的名校分校，但是我不建议盲目去冲，所有的新学校都要考察，其次是生源很重要，没有好生源有再好的师资，也很难发挥作用