京沪“老破小”崩塌前夜：数据背后的残酷真相 当北京海淀、上海内环的光环逐渐褪去，这些城市的“老破小”正在经历一场悄无声息的价值重估。让我们用数据撕开最后一块遮羞布。 北京：学区房信仰的终结 • 西城区德胜片区：曾经单价突破18万的“学区神盘”，如今同一户型成交周期超过6个月，议价空间达15% • 海淀区中关村：80年代老公房挂牌量同比激增40%，但带看量下降60%，有价无市成为新常态 • 东城区老旧小区：银行评估价普遍下调20%，首付门槛实际提高50万以上 上海：内环神话的破灭 • 黄浦区老西门：30-50㎡老公房挂牌量同比增长75%，但近三个月成交不足10套 • 静安区曹家渡：80年代塔楼出现单月零成交，流动性枯竭迹象明显 • 徐汇区天平路：所谓“地段无敌”的老洋房，实际成交价较挂牌价普遍折价20%-25% 结构性崩塌的三大推手 1. 政策剪刀差 ◦ 学区政策改革让“老破小”最大优势消失 ◦ 保障性住房大量入市，直接分流刚性需求 ◦ 二手房指导价机制隐性收紧信贷闸门 2. 购买力断层 ◦ 总价300-500万区间需求被新房分流 ◦ 改善型客户转向外围品质楼盘 ◦ 刚需客群贷款资质持续恶化 3. 资产属性蜕变 ◦ 租金回报率跌破1.5%，失去投资价值 ◦ 维修成本年均增长20%，持有成本飙升 ◦ 银行抵押折扣加大，融资功能萎缩 风险传导路径已经清晰 挂牌激增 → 成交滞缓 → 价格松动 → 信贷收缩 → 价值重估。这个死亡螺旋正在京沪多个传统核心区同步上演。 给持有者的最后忠告 • 若仍持有没有电梯、无车位、房龄超30年的“老破小” • 若仍指望“学区概念”或“拆迁预期”支撑估值 • 若还幻想“一线核心资产永远安全” 请立即清醒：这不是周期性调整，而是结构性转折。当流动性消失时，这些混凝土盒子将不再是资产，而是吞噬现金流的负累。 现实很残酷： • 北京部分老小区实际成交价已回落至2017年水平 • 上海内环老房挂牌量是成交量的10倍以上 • 京沪老破小正在重复东京1990年的价值回归路径 刚需老破小 城市中心老破小 上海老破小 12年北京房价 内环老破小 北京房产变迁 西城老破小
