福州楼市似乎从没像现在这么豪横。传统核心区鼓楼、台江扎堆做豪宅，不是头部大热板块的仓山、晋安也在疯狂“收割”有钱人。

“二内晋”是今年福州关注度很高的板块，东街1號盘了下，区域内大概有8个新盘待入市，起步面积动辄140㎡甚至180㎡！

最豪横的是环南新村片区的国贸华樾公馆项目，前段时间网传户型178-336㎡，放风价约4.5-7万/㎡，总价800万起！

对于晋安区大面积、超高总价的产品定位，不少网友感慨：

福州豪宅圈飘了？

晋安华林路上的国贸华樾公馆，能否承载总价800万起的豪宅产品？我们可以从豪宅的三个逻辑来分析。

首先是地段。

国贸华樾公馆即宗地2025-29号地块（环南新村及周边出让地块二），位于鼓晋交界处，距离地铁1号线斗门站仅200米，距离省奥体中心和省政府分别是700米、1.8公里的直线距离，省二院和市老年医院也都在3公里范围内。

除了火车站附近成熟的居住氛围，项目一大优势是西邻晋安河，虽然不是一线，但西侧的老小区都不高，作为限高100米的高层景观面不会太差。

地块区位优势突出，但北侧对着两个高容高密安置房（单单兰蕙郡就规划了1527户），高总价客群不一定看得上，土拍阶段热度就一般。

今年6月30号，国贸以17.78亿元底价竞得宗地2025-29号地块，成为福州土拍史上首次拿到官方花束的企业。

该地块成交楼面价17822元/㎡，但要配建一所不少于12班幼儿园，实际参考楼面价是20648元/㎡。地价跟同天成交的建总华林雍景二期（宗地2025-11号）和左海鎏金和盈公馆（宗地2025-12号）差不多。

根据地价成本反推，市场预判环南新村片区新房的合理单价在3.5万左右。国贸华樾公馆约4.5-7万/㎡的放风价显然超出市场预期。总价同样超过板块上限。

“二内晋”板块位于晋安河以东、北二环路以南、连江北路以西、北光明港路以北。顾名思义，指的是二环内的晋安区，与鼓楼仅一河之隔。目前板块内在售新盘榕发锦珹大观套均总价430万左右，建发灏云套均总价830万左右。

更具参考价值的是项目东侧已经售罄的建总华林雍景，当初新房成交均价4.2万/㎡，套均总价620万元。以及西侧有着鼓楼光环的绿城华林府，成交均价则是4.1万/㎡，套均总价550万左右。

而国贸华樾公馆这次直接把起步门槛拉到了800万，四区在售项目中应该是仅次于龙庭路95号和建发紫宸了。开发商想通过拉高总价筛选圈层，但也要考虑到区域的主流购买力。

需要说明的是，这个价格是网传的规划草稿，可能只是开发商的试探性定价，最终入市价格还要以官宣为准。

其次看产品。稀缺，是豪宅产品溢价最大的属性之一。

国贸华樾公馆拟新建11栋住宅（地上6-31层）。根据网传信息，初步规划178㎡、232㎡、283㎡、336㎡四种户型，主要卖点是一层一户、多功能会所、金钥匙国际物业、私人管家高端定制。宣传资料上打出的标签是：

福州壹号作品！

不出意外，国贸这次要拿出TOP级产品系——天琴系。上述卖点确实能和普通改善拉开差距，但最终还要看产品细节和兑现力。

我们知道，厦门国企国贸地产打开福州豪宅市场的敲门砖是2022年闽江北CBD的国贸天琴湾。该项目主推238㎡和268㎡两种户型，精装备案均价5.58万/㎡，套均总价1300万。

这次在产品定位上，国贸要超越国贸！只是市场热度很难复制。

当年国贸天琴湾180套住宅开盘一个月就接近清盘，是“天时地利人和”共同作用的结果。闽江北CBD的地段认可度很高，天琴湾还是首批四代宅，有着迭代的产品优势。更重要的是，彼时片区断供长达6年，地缘改善需求旺盛。

反观国贸华樾公馆，如今面对的是豪宅竞争白热化的市场。这也是我们要说的豪宅第三个逻辑：

市场供需。

国贸华樾公馆旁边的建总华林雍景一期和绿城华林府，是这两年福州高流速项目代表。前者开盘一年，去化超95%；后者首次开盘就去化超75%。除了周边纯商新房断供已久之外，他们盘量都很小，分别是119套和52套。

而国贸华樾公馆粗略估算可能会有三四百套货量（待官宣），套均总价大概超千万。再加上与左海鎏金和盈公馆、建总华林雍景二期贴身肉搏，去化压力不小。

而且项目产品面积段跟“二内晋”板块待售的左海紫阳隐翠、新榕亦川都有重合，未来难免抢客。毕竟具备超高总价购买力的客群相当有限。

国贸把调性拉得很高，应该是盯上温泉政经圈的权贵们。但建总华林雍景、绿城华林府和保利屏西天悦已经提前消化了一波购买力。

同在晋安河畔，建发灏云是今年前11个月福州五区卖得最好的项目（金额榜销冠），开盘以来月均去化19套左右，主要靠品牌溢价和二环内四代宅的差异化价值。

总之，贵要有贵的道理。如果国贸华樾公馆卖得贵且卖得不错，那也一定程度上，将板块带向新的高度。

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