20年前（2003年）全国平均房价约2300元/平方米，买一套100平方米的房子总价不过23万元左右，现如今全国均价达到1万元/平方米，买一套房需要约100万元，买房成本比20年前高77万元，然而，过去20年人均可支配收入仅从8400元上涨到49283元，工资上涨额只有房价上涨的5.1%。

别看近两年房价并没有上涨，实际上大部分人购房能力并没有提高，国家统计局发布的最近一年“消费支出情况”数据显示，全国人均消费支出达到24538元，这些消费支出中，居住消费达到5882元，占总消费的24%，如果有房贷、装修贷的情况，这笔开销达到5-20万元，由此可见，即便房价没有上涨，对于普通人而言购房压力依旧较大，如果房子坚持不降价，而购房人又坚决不买房，最后会怎么样呢？本文一起来详细聊聊这个问题。

先来看开发商坚持不降房价的原因，客观来说，地方城市有“限跌令”规定，约束开发商成交价不能低于开盘前在房管局的备案价，即使开发商有降价的想法，也过不了监管这一关，主观上，开发商的成本确实比较高，拿地成本占30%，建安成本占40%，纳税成本占15%，剩下约15%的利润，如果再打点折，那么利润就更加微薄了。

或许大家会比较诧异，以前开发房地产利润很高的，瘦死的骆驼比马大，房地产不应该如此呀，而事实上，2022年公开年报的69家在香港上市的内资房企中，有36家净亏损，净亏损总额达到2074.97亿元，而实现盈利的33家总的净利润也才1905亿元，盈利还不足以覆盖亏损，一旦上市房企出现大幅亏损，股民便会抛售，长此以往，只会让房企走向破产或重组边缘，由此可见，开发商成本高才是房企不愿意降价促销的主观原因。而不愿意降价，最后会出现3类情况：

第一类是购房者和开发商先僵持一段时间，资金实力比较雄厚的，扛的时间会长一点，但是资金实力较弱的房企，或许扛不到楼市反弹周期，尤其是那些目前已经出现债务危机的房企，国家又不会出资保房企，自身又无法增加融资，最终会面临被吞并（收购重组），甚至不排除直接面临破产。

二手房也是如此，没有债务危机的二手房房东，如果不降价，得做好长期持有准备，而有债务危机的房东，如果债务无法有效化解，所面临的最终结果会是法院清算强制执行，名下房产低价拍卖用于偿还债务，具备破产条件的清算完个人财产后申请个人破产。

第二类是开发商资金回笼不足，导致拿地规模下滑，进而导致全国土地出让收入继续下降，依赖土地出让收入的地方财政变得捉襟见肘，更为重要的是包括显性和隐性在内的超过100万亿地方债务，这些债务接下来会陆续到期，那么地方财政会拓宽收入渠道，比如转让经营权、降低土地起拍价、增加部分税种等等，富人移民税、遗产税、房产税、空置税等都是发达国家已经开征的税种，不排除我国也会增长这些税种。

第三类是大批量房企扛不住后，一旦走向破产这条路，那就会出现银行提供给房企的项目开发贷款会出现违约，违约之后银行会对其提出上诉，申请法院执行违约方的名下资产用于偿还债务，开发商最主要的资产不是公司价值，而是公司所持有的土地以及还未竣工的房子，这些用于抵债的资产往往会被银行低价转让出去，如果没有企业愿意接手这些资产，长此以往银行烂账率会大幅上升，最终影响到银行正常运行。

以上是房子坚持不降价、购房人又坚决不买房最终推演的结果，当然我国有能力防止出现这一结果，高层在多次会议中明确表示，要牢牢守住不发生系统性金融风险底线，也就是说，无论什么时候，都不会让房地产风险转移到金融系统中来。

那么房企申请破产就很难被通过，大概率会以这种结局结束：现金流出现危机的房企首先妥协，绕过“限跌令”进行“变相降价”，比如买房送车位、送优惠券（可以变现的优惠券）、送工资（买房人挂职到卖房单位）等等，如果还不能化解企业资金周转危机，那么就寻求大企业庇护，将名下资产打包卖给大房企，李嘉诚在香港抄底就是这种模式，而且李嘉诚很乐意这么干。

综上所述，降价促销不会就此结束，楼市虽有崩盘风险，但并无全面崩盘可能性，局部出现泡沫破灭，比如学区房、豪宅、小产权房，接下来或将成为肉眼可见的现实。