我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，刚落户上海，经常出差项目在外地，离地铁站1.3公里以内，计划400--500万，现租住在徐泾北城，动迁房有哪些优缺点呢？

沪叔：你好，动迁房缺点：品质一般，户型一般，得房率低一些。动迁房优点：单价低，一手动迁税费少。徐泾北城这个位置还是不错的，去虹桥四站地铁，换乘二号线十号线方便，附近是万科，招商，远洋的商品房，受到虹桥辐射，有一定发展潜力。如果目前不考虑动迁房，可以考虑汇金路这边的次新商品房，商业配套齐全，房龄也比较新，去虹桥同样17号线直达。

提问：沪叔，你好，买上海经适房，惠南镇和浦江镇鲁汇哪个地方好？上海买房在哪里合适？

沪叔：你好，买房首先要关注以下几点：1.下家思维，也就是未来接盘的人群是哪些？

像张江、漕河泾、九亭、泗泾、花木、联洋这些分布在2号线、13号线，9号线、14号线的互联网和金融行业的高新人群，都是购买力比较强的优质接盘客群。2.看城市未来规划，上海2035年规划中浦东外环临港最有希望，临港未来会成为“芯片副中心”，惠南基本没有什么希望。鲁汇行政上虽然属于闵行，但是实际位置在浦东，这个板块对于浦东上班族总价和通勤距离都在可接受范围内，容易享受张江外溢效应。总体上建议买浦江镇鲁汇

提问：沪叔，你好，手上有350万，二套，考虑投资，可以是5-10年的周期，最好以租养贷。

沪叔：你好，二套，如果买新房，首付比7成，总价500w，按揭150w，25年等额本息的月供 9300/月。这种新房要以租养贷基本没可能，除非是顶流网红盘，热门好地段的2房。二手房首付比85成，总价您要控制在420-430w这样，按揭贷70w-80，基本在25年等额本息不到5k的月供。这个价位段二手能买到的投资房，租金基本在5k+，以租养贷没问题。投资5%是租回率占比因素，95%是买对地段，跟着楼市收大盘效益。

提问：沪叔，你好,我们家有一套三梯队的张江高科实验小学的学qu房,小学对口张江高科实验小学香楠校，儿子想给孙女换一套一梯队的学区房,想咨询一下有必要吗?目前我们家已有两套住房都是电梯房,并且小区都不错,要想在买一套一梯队的学区房必须卖掉一套才能在买,想想听一下你的见解!

沪叔：你好，主要考虑这边初中是对口的张江集团学校还是华师大附属张江中学，张江高科小学有部分小区的学区房对口一梯队张江集团学校的，你的这个情况这边初中是华师大附属江中学。这个初中一般，如果比较看重学区这一块,建议买一套学qu房。目前三梯队的小学还可以,如果小学和初中都有的小区比较贵了,建议考虑初中的学qu房，提前三年左右去入手,性价比会高些。

提问：沪叔，你好，上海本地人，和老公都在青浦上班，现在手里有一套房子闲置，有点涨不动，要不要卖掉这套？孩子快要上学了，现在有400万左右，想买一套改善房，有没有好一点的买房建议？

沪叔：你好，有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭，如果在青浦上班的话，可以考虑去徐泾买三房，或者买掉手上不太好的房子，置换一套更好的房子。前者用来投资保值，后者能够更好地满足自身需求。如果，现在的房子位置和升值空间都不大，那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体，买新房可以说非常的吃力，实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑，但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择，不要无房空仓，这样的风险远大过站岗。对于刚需来说，买入的时间其实并不重要，时间一长，房价基本都能跟上，就算亏本了，也能够依靠房贷挽回一些损失，不管怎么样，比踏空是要好上许多了。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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