一、政策环境持续宽松，限制性政策退出是大势所趋

进入2024年，国内经济预期出现积极信号，一季度全国GDP同比增长5.3%，比2023年四季度环比增长1.6%，于复杂形势下实现良好的开局，反映了我国经济增长的韧性和巨大潜力。同时，政府在促进房地产市场健康稳定发展、支持合理住房需求，以及推动行业风险出清和信息修复方面持续出台支持性政策。

在供给侧，1月，中央层面，住建部、金融监管总局发文建立城市房地产融资协调机制，满足房企合理融资需求，促进市场平稳；3月政府工作报告中提出，优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险。4月30日中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

在支持居民的合理住房需求方面，头部城市挑起了放松限购的大梁：一线城市通过放松离婚购房、外地人社保年限等方式进一步降低购房者入市的门槛，新一线城市，诸如长沙、成都等地发文全面取消限购。截至五一节前，全国除海南省外，仅北上广深四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。预计下一阶段，重点城市将陆续实现全域解除限购措施。

另一方面，“以旧换新”也从成为今年以来各地打通一二手房交易的障碍，促进改善型购房加速入市的主要政策工具。58安居客研究院统计数据显示，至今已有40余个城市或者区县推出“以旧换新”，并且具体模式已经过至少三个版本的迭代。

1.0版以表现为税费或财政补贴。购房者在规定时限卖旧买新，政府给到一定金额的补贴。

2.0版是行业投入资源支持旧房出售，并在换购新房环节给予购房人一定时限内的解约保护。引入第三方中介，购房者和中介、开发商签订三方协议，中介机构给与流量倾斜促进旧房尽快出售，若旧房在约定时间内未售出，则开发商退还定金，购房者无需承担违约责任。

3.0版是地方国资以放票或现金形式回购旧房，购房者补齐差价，选购指定房源。

二、天时地利人和，五一小长假找房热度有望较节前提升2成

宽松的货币政策和精准的宏观调控，为激发市场潜力创造了良好的政策基础。

58安居客云洞察数据显示，随着各城政策大礼包的发放，及2月20日的历史最大幅度降息的刺激下，2024年春节后的第1周，全国找房热度一路飙升，热度值达103.7，环比增幅37%，创下2023年第15周以来的新高，着实上演了一部楼市的“热辣滚烫”。后续热度虽然略有下调，但总体维持在去年10月份的水平，相比于春节有明显起色。整个3月全国找房热度环比提升8%，4月相关数据仍然维持在较高水平，核心城市“地王”频现，豪宅“日光”，一线和新一线出现明确的市场复苏信号。

随着2024年五一劳动节假期的临近，房企推盘积极性明显提高，58安居客云洞察数据显示，4月26日至5月2日，全国预计共有200余个项目开盘，远高于上一周（4月19日-25日）92个项目的开盘量，更远超今年清明节及前夕（4月1日-4月6日）56个楼盘的开盘量。

各类营销活动也提上日程，如天津举行“新房节”活动，覆盖天津各大主流楼盘，推出百余套特价房源，还通过实打实的价格补贴，让市民把钱花在刀刃上；包括深圳在内的不少城市，则通过买房送物的方式进行花式营销。各家房企已卯足了劲儿，准备在五一长假“大干一场”。

尽管在刚刚过去的一周全国找房热度依旧小幅环比小幅下探2.8个百分点，但热度上升的城市达10个，分别为大连、贵阳、昆明、南宁、石家庄、常州、重庆、南昌、南通、长沙。

天时地利人和，我们有理由预判，全国楼市的需求热度将继续保持今年以来的较高水平。依照往年的同期经验，五一长假期间全国找房热度预计将提升2成左右，在各城市众多楼市组合拳下，前期积压的需求被激发入市，这尤其在实施了“以旧换新”的城市和刚刚取消限购的城市可能更加凸显。

三、大户型时代即将到来

我们在本周热度上扬的10个城市中，选择了大连、常州、长沙三个典型城市进一步剖析，研究发现120平米以上的户型热度占比都在逐步扩大。

大连从两年前120平米以上的户型热度只占35%到现在占到39%，成为当下最热的户型，其90-120平米的户型则从38%跌到了30%；常州的大户型需求更是高涨，占比由两年前的64%扩大到现在的71%，而其中150-300平米的户型热度提高是拉动常州大户型热度占比提升的主力；从长沙市场看，呈现同样的趋势，120平米以上的户型热度占比从62%扩大到68%，90-120平米的热度则相应缩小。

对比监测47城两年前后对各面积段的需求热度，同样发现大部分城市对于大户型的需求出现显著增长。主要原因有三：

第一，随着多孩政策的放开，家庭结构的预期变化导致对更大居住空间的需求增加，从而推动了改善型购房的增长。

第二，快速的城市化进程中，人们对于居住环境和生活质量有了更高的追求，加之近些年几乎所有的城市都放松了限购，当前绝大部分二线城市已取消限购，在一定程度上激发了以置换、改善领衔的购房需求的释放。

第三，在当前经济环境下，头部城市的豪宅项目依然被视为更加稳健的投资渠道，许多家庭出于资产安全的考虑，倾向于选择高总价大户型。

在上述原因综合影响下，改善型购房需求近一年来稳步增长，成为房地产市场的重要组成部分。当前深圳、上海已经放松了原先土拍中“7090”的要求，为开发商在好产品的打造上提供了更广阔的空间，来满足更加多样化的居住需求。

刚刚召开的中央政治局会议也指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

紧跟市场和产品的发展趋势，今后预计会有更多城市逐步释放促进改善需求的调控政策。