最近楼市又有了新定调。

4月30日，中央政治局会议如期召开，关于房地产的表述，有一个新提法：“要结合市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

简单来说就两点：一是消化新房/二手房的存量，二是优化新增房源，释放改善住房需求。

上一次这三个字出现还是在2015年的中央经济会议上，之后便出台了棚改、货币化安置等重要政策，楼市也迎来几年繁荣期。这也是时隔9年，楼市再提“去库存”。

为什么重提“去库存”？

1、当下库存量处历史高位

按国家统计局数据，当前全国商品房库存约7.5亿㎡（3月末为74833万㎡，2月末为75969万㎡），已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。

新房需要“去库存”，二手房同样迫在眉睫。公开数据显示，北京、合肥、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中杭州、重庆、成都、苏州、天津等城市挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过20万套！

所以，此次“去库存”的表述为既要「消化存量房产」，又要「优化增量住房」。

2、事关土地出让

根据自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，里面明确提到：

这意味着，各地未来新增住宅用地供应量，与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联。

一线城市多项并举，剑指“去库存”

种种迹象表明：新一轮去库存大战即将打响，各城市估计都将因城施策，出台新的政策消化存量住房，整个楼市也将迎来重大变化。

4月30日，会议刚结束。当晚八点，北京出台了楼市新政。

简单来说，就是在京已经有房的家庭，如果住房套数达到了限购标准，过去是不可以再购买住房的，而如今则可以在五环外再购买一套商品住房。

紧接着5月6日，深圳放开限购，7区松绑限购并调整企事业单位购买商品住房政策。

根据深圳市住房和建设局发布的《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称“通知”），非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

上海去库存时间约15.5月，暂时安全！

根据网上房地产数据显示，目前上海库存去化时间约15.5个月。显然，上海楼市的“库存”尚处安全期。

这跟上海长期实行稳健的供地政策有关。根据公告显示，2024年上海计划供应国有建设用地3971公顷，其中住宅用地约856公顷，商品住宅用地440公顷，同比2023年（505公顷），减幅12.9%；同比2022年（522公顷），减幅15.7%。

土地作为房地产的底层逻辑，供地方向在一定程度上决定了城市未来的市场走向。这些年上海已经在通过减少土地供应引导市场去库存，通过限量的土地供应维持地价和房价的相对稳定。

这也很好得解释了，为什么北京、深圳出台了优化限购政策的相关举措，而上海没有立即跟进，而是让子弹飞一会儿。