大家好，我是在建筑业摸爬滚打十余年的小吴~

专业解答各种建筑问题！

据业内权威机构测算显示，“十五五” 期间我国城市更新市场总容量将达到 20 万亿元，这一量级相当于 2025 年 GDP 的 4.2%，成为拉动经济增长的核心新引擎。

这场以 “存量提质” 为核心的变革，‘拆建’已成为过去式，覆盖老旧小区改造、地下管网升级、城中村转型、历史街区活化等多领域的系统性工程，为央国企、民企及中小企业带来了分层级、差异化的市场机遇，而多元资金渠道的打通则为这场盛宴提供了充足 “燃料”。

老旧小区改造以超 8 万亿元规模占据核心地位，2025 年市场占比达 45%，预计 2030 年将进一步提升至 52%，成为最大确定性赛道；地下管网升级与城中村改造紧随其后，分别占比约 25% 和 20%，合计贡献 9 万亿元市场；历史街区保护、完整社区建设等其他领域瓜分剩余 10% 份额，约 2 万亿元。

从需求端看，2000 年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，全国 110 亿平方米存量空间的功能升级需求，催生了加装电梯、管网翻新、适老化改造等刚性需求；而 “先体检、后更新” 机制的推行，更让隐蔽工程、智能安防、绿色节能等配套需求持续释放，为产业链上下游企业打开了广阔市场。

1. 央国企：主导重大项目，掌控全链条话语权

央国企凭借资金实力、资源整合能力和全链条服务优势，成为 20 万亿市场的 “主力军”，重点抢占三大机会：

（1）投资规模大、周期长的综合性项目，如城中村改造、EOD（生态环境导向开发）、TOD（交通导向开发）等复合业态，这类项目单个体量多在 50 亿元以上，需统筹投资、建设、运营全流程，中国建筑等央企 2023 年新签城市更新合同已超 800 亿元，在手订单可保障未来 3 年业绩；

（2）公益性强的基础设施项目，如地下管网、防洪排涝工程，可对接中央预算内投资、超长期特别国债等政策性资金，融资成本低至 2.8%，显著优于行业平均水平；

（3）标杆性历史街区活化项目，凭借品牌信誉承接文化保护与商业运营一体化任务，打造区域样板工程。

*提示：此类大型综合项目通常要求施工总承包特级/一级资质、完整的产业链资质矩阵以及过往的标杆业绩案例。

2. 地方城市更新集团崛起：本土主力军成区域核心载体

伴随市场升温，一批专业化地方城市更新集团加速崛起，成为连接政府与市场的关键纽带。

以上海城市更新建设发展有限公司、广州建筑城市更新集团有限公司、四川省城市更新集团为代表，全国已涌现出 22 家省级及重点城市专属平台，覆盖武汉、南京、厦门、郑州、济南等核心节点城市。

这些集团整合本地土地、资金、政策资源，聚焦片区综合开发、存量资产盘活等核心任务，既是地方城市更新的实施主体，也是政策落地的承接载体，通过 “投资 - 建设 - 运营” 一体化模式，承接了超 60% 的区域重点项目，与央企形成 “全国统筹 + 本地深耕” 的互补格局。

3. 民企：深耕细分赛道，挖掘差异化红利

民企以 “灵活高效” 为核心竞争力，在 20 万亿市场中占据超 40% 份额，聚焦四大细分机会：

一是加装电梯、局部修缮等 “小而美” 项目，这类项目投资少、周期短（通常 6-12 个月），适合民企快速周转。比如上海某民营施工企业通过承接加装电梯项目，年签约量已达 12 个，并通过应收账款保理解决资金周转问题；

二是智慧社区与数字化运营，如智能监控、能耗管理系统，贵阳太平路改造中，民企提供的数字化监测方案使运营成本降低 20%，这类技术服务型企业毛利率可达 30% 以上；

三是绿色节能领域，如光伏屋顶、环保涂料、装配式构件，山东淄博古原窑改造中，民企提供的节能材料与光伏一体化方案，使建筑年耗电量大幅降低，契合低碳政策导向；四是社区商业运营，完整社区建设催生的 “一老一小” 服务、生鲜零售等场景，为民企提供了长期运营收益来源。

*注意：抢占细分赛道，专项工程设计资质（如智能化、装饰、古建）、环保工程资质、施工总承包资质是参与招投标和获得工程项目的关键敲门砖。

4. 中小企业：聚焦产业链配套，分享细分红利

中小企业无需直面头部企业竞争，可深耕产业链上下游配套环节，把握三大机会：

一是建材与设备供应，如防水材料、模块化电梯、智能水电表，老旧小区改造带来超 5 亿平方米防水材料需求，具备区域服务网络的中小企业可快速响应本地项目；

二是专业技术服务，如 BIM 管线建模、检测验收、规划设计，上海杨浦区改造中，中小企业提供的 BIM 技术服务有效减少返工，成为施工企业的重要合作伙伴；

三是劳务与局部施工分包，城中村改造、管网升级等项目的分散施工环节，为中小企业提供了大量分包机会，门槛低、回款稳定。

成为产业链的合格供应商，安全生产许可证、施工专业承包资质（如防水、消防、机电）、劳务资质等是获取分包合同的必备条件。资质齐全意味着合规、专业，能更快获得大型企业的项目合作。

20 万亿城市更新项目的落地，依赖于 “政府引导 + 市场主导 + 创新工具” 的多元资金体系，六大渠道形成合力：

中央财政资金：作为 “种子资金” 发挥引导作用，包括中央预算内 800 亿元城市更新专项、400 亿元示范城市奖补资金，重点支持公益性项目，35 个示范城市最高可获 12 亿元定额补助，资金精准投向危旧住房改造、社区服务设施建设等领域。

地方专项债：核心保障资金，2026 年规模预计超 3.8 万亿元，城市更新是重点支持领域，其中地下管网改造补贴比例高达 70%，老旧小区改造补贴最高达总投资 30%，申报需满足收益覆盖倍数≥1.2 的要求，适合有稳定现金流的项目。

政策性金融工具：包括政策性银行借款、超长期特别国债，重点支持地下管网、防洪排涝等基建补短板项目，贷款期限可延长至 15 年，最低资本金比例最高下调 5 个百分点，降低项目前期资金压力。

社会资本：通过 “政府引导 + 社会资本参与” 模式撬动，广州设立 2000 亿元城市更新母基金，采用 “政府劣后 + 社会资本优先” 结构，吸引海量社会资本入场；“XOD+PPP” 模式成为重要路径，通过生态修复、交通建设带动土地增值，反哺项目投资，实现政企双赢。

创新融资工具：不动产投资信托基金成为退出通道核心，国内首单城市更新公募 REIT “华夏金隅智造工场” 募集超 403 亿元，年化收益达 6.8%，为长期投资提供退出路径；应收账款保理、供应链金融则解决中小企业资金周转难题。

企业自有资金：央国企及地方城市更新集团凭借低融资成本优势，投入自有资金作为项目资本金，撬动银行贷款，形成 “30% 自有资金 + 70% 贷款” 的经典杠杆模式，放大投资收益。

这场 20 万亿级城市更新浪潮，本质是城市发展模式从 “增量扩张” 到 “存量提质” 的转型，也是建筑业从 “施工导向” 到 “运营导向” 的价值重构。随着资金渠道的持续拓宽、政策细则的不断完善，20 万亿市场将逐步释放，预计 “十五五” 前三年（2026-2028 年）将迎来投资高峰，年复合增长率保持在 15% 以上。

对于企业而言，无论企业规模大小，想要分羹20万亿市场，第一步都是明确自身定位并获取相应的‘入场券’——即建筑资质。面对越来越复杂的资质标准、漫长的办理流程和越来越严格的审批要求，许多企业选择与专业的资质代理服务机构合作，以最高效的方式完成资质布局，从而能将核心精力投入到市场开拓与项目运营中。提前规划、完善资质布局，将是企业抓住未来三年投资高峰期的先手棋。

这不仅是一场关乎城市面貌的变革，更是企业实现转型升级的黄金机遇期，唯有精准定位、顺势而为，才能在这场万亿盛宴中抢占先机。

还有其他想了解的问题欢迎大家在评论区留言或者给小吴发私信~

欢迎大家来咨询建筑资质或职称评审的细节问题或者更多建筑领域的知识。

我是小吴，专注建筑领域咨询的工程人，工程项目管理咨询百问百答。

（内容部分来源于建筑业要文）