看这篇文章，我想请问大家一个问题：买房是选择带有学区属性的商品房，还是，选择不带学区的商品房？
请记住这个问题，来看以下的内容。
福州有几个安置房的天花板小区，榕发乌山郡，花满庭，鼓楼映，永安里，都是近几年刚刚交付的次新小区，安置房的比例在70%-80%之间，只有少部分的商品房。
为什么说，这几个安置房是天花板的存在，我们要看看它的价格。花满庭，105平米的户型，毛坯房单价39000/平米；鼓楼映挂牌单价40000元/平米以上，永安里挂牌单价36000元/平米，乌山郡的价格相对低一些，下文有分析它的价格段位。
别看它们的单价高，时不时都有一些成交的案例。99%的人都认为价格高，总有1%的人会愿意买，不论出自于什么目的，实打实的存在。
然而，福州市区全新的商品房，单价也就在35000元左右（毛坯），次新房精装商品房单价37000元左右，譬如金茂府，保利天悦二期，屏西天悦这种小区。
商品房的价格，卖不过带有学区的安置房，说出来都有点可笑。
据我观测后发现，之所新的拆迁安置房能够卖出这么高的价位，总体有3点：
一、次新小区，在鼓楼区的中心地段中，很少有这种新的电梯房，没有任何竞品。
二、带有学区属性，温泉小，一附小，茶园小，都是福州公立校里头的头部，价值不浅。
三、面积小，总价相对低一些，拆迁房通常都是60-90-105这种面积段。
这三点，才是让这些次新拆迁安置房，能够卖出高价的核心原因，你们认为是不是这样？
用一套刚刚成交的房源，给大家做个参考。
成交小区：榕发乌山郡；
成交时间：2025年11月；
成交数据：90.94平米，3房2厅，中楼层，西南北朝向，精装修，313万，成交单价34419元/平米。
房源成交分析：1、这套房子挂牌出来24天时间，业主在价格上调整一次，首次挂牌的价格是332万，买家谈了17万后成交。带看这套房子的客户较多，总带看量超过25组，对于乌山郡来说，属于正常现象，因为关注这个小区人太多了。
2、乌山郡划片小学是怡山小和杨桥中，杨桥中是福州公立校头部，小区也被列为学区当中。已成交的这套房子，是业主2021年买入交付的商品房，安商房的比例是8:2，房源已经满2年，在税费上可以不用缴纳5.3%的增值税。
3、小区概览：小区共有13栋楼，1294户业主，户型面积主要集中在45/60/75/90/105这五种面积段，容积率2.45，绿化率30%，物业费2.1元/月，周边的配套较为丰富，万象城，福州大学，西禅寺，鼓楼区西侧最好的地理位置。
4、乌山郡目前在售房源39套，业主挂牌均价32513元/平米，成交均价28946元/平米，10月份略低一些，成交均价在2.6万左右。因此，看到这套房子成交的价格，业主遇到了一个很诚意的客户。
购房建议：以3.4万的单价买下乌山郡这套房子，我觉得有点高了，不是我对小区有意见，而是当下市场，比较难以支撑乌山郡这个价位。
三套历史成交记录：
2025年10月份，60平米，电梯中层，毛坯房，单价27500元/平米；
2025年6月份，105平米，电梯中楼层，毛坯房，单价28000元/平米；
2025年6月份，104平米，中楼层，毛坯房，单价30529元/平米；
以上的历史成交，可以很直观的给出价格定位。对于中介而言，他们可能也想不到，客户能够以34000的单价，买下90平米的户型。
当然，开篇我们提到，乌山郡这种带有学区属性的安置房，和现在的一手商品房对比，已经形成了一个鲜明的对比，站在小编角度，更支持大家去看商品房，毕竟安置房使用的时间久了之后，小区的管理难度会变大，居住品质也会慢慢拉开距离。
有许多网友给出一个买房技巧，卖房子要找贝壳，买房子要找麦田。因为经常发生一件怪事，价格在麦田这一侧更便宜，反倒是卖不出去，贝壳倒是以更高价位卖掉。
不知道，这种事情，有没有发生过你们的身上。
小白观楼市，更多内容可看主页。