看完这些文章将对深圳湾区域所有房产的优劣及性价比，历史成交价及当下成交价和挂牌价了如指掌，对于哪些房子价格进入安全线，哪些房子还会继续降价有个相对准确的判断，对于买房议价空间有个基本准确的把握。

对于房产关注深房会豪宅，对于楼市关注深房会论道，历史见证了对于预判楼市周期和趋势方面是有发言权的。

深圳湾2000-2500万价位段的四房，这个价位段已经写了四篇文章，分别是君汇新天和太古城北区，恒裕滨城二期以及恒裕滨城一期。

这篇文章写皇庭港湾177户型，这个户型在这个价位段随便挑。

皇庭港湾

皇庭港湾有点另类，品质很高，当年设计讲风水，户型是槽点，外观是槽点，阳台更是吐槽点，使用率也不突出。

但所有的亮点和槽点都可以在市场上通过价格进行调节，皇庭单价12-13万，在市场上与现在超高层超高容积率的新房都可以比性价比，何况位于顶级地段。

皇庭港湾共6栋高层，总高19层，顶楼为复式，每一栋是34户，每部电梯服务户数在深圳湾算是最低，仅客梯每部服务17户，对比润玺一期每部电梯服务约60户。户型面积是177平四房和235平大四房两种，全部是三梯两户的配置带独立保姆梯，配置了保姆房。

177平分为两种，户型结构差不多，AB户型和CD户型，使用面积约160平，实际使用面积与三湘海尚175平户型差不多。

三湘海尚户型符合大众审美，南北通透双龙抱珠和大阳台，皇庭港湾做四房还需要改动才行，大部分也都是这么改的，原厨房位置改为房间，旁边过道改为厨房，但是皇庭也有一个优势，带工人房。

大部分人都不太喜欢皇庭的阳台，圆弧形有点别扭，当初设计不知道是讲风水还是讲艺术有点脱离人民群众。

虽然户型和阳台是槽点，但是皇庭的建筑成本是不低的，当初是按照豪宅标准计划做皇庭地产的招牌，比如一栋楼34户配置了三部电梯，外立面用的是铝板，虽然现在铝板是标配，但在当时是高配。

虽然有些脱离了大众审美，但是价格可以平衡一切，皇庭177平与三湘海尚175平和维港176平比就掉了一个队。市场平衡之后皇庭港湾177平总价对标太古城北区156户型和君汇新天158户型，都是四房各有优点。

具体怎么选还是因人而异，皇庭港湾六栋楼之间虽然有差异，但差别不太大，比如成交价低一点的多是D和E栋，与鸿威的楼间距比较近，或者H栋的中间户，这种户型只有一个阳台。

历史成交：

2019年成交价1800-1900万之间，

2023年成交价2100-2300万之间，

2024年成交价有两套略低2100万，

2025年东端头中间楼层成交近2400万。

目前挂牌价与近三年成交价基本接近，皇庭港湾在这三年中非常稳定。在23年写的一篇文章中专门提到皇庭港湾，讲现在房价最危险的是一线豪宅，而皇庭的价格是非常扎实的。

文章之后的两年半也证实这一点，参考一线豪宅近三年价格回调幅度。

双玺海之门258平的下调1000万，

恒裕滨城二期228平的下调1500万，

恒裕滨城二期170平的下调1000万，

皇庭港湾今年成交价与23年基本吻合，如果是23年买房选择皇庭港湾肯定是跑赢大盘的，如果在09年买房选择皇庭港湾又跑输大盘。

所以楼盘选择也看什么时期买，说这个楼盘能买那个楼盘不能买的基本上人云亦云。能不能买根据当时的价格，根据不同的时期也根据购房者自身的情况和需求而定。

皇庭还有一种户型就是235平大四房，这种户型总价约2600-3000万左右，写下一个价位段房产再详细介绍。

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