24年的楼市预判基本上全部验证，今年原本计划不再写公开文章做预判，一是今年已经明牌没什么好再预判的，二是计划今年多谈一些关注什么区域，什么楼盘及买什么样的房子。

现在计划买房的人很多，一是市场没有大涨不急着买，二是比较纠结怎么选，文章重点也应该往这方面倾斜。

这是24年的楼市预判，一年前讲到内部肃清基本完成，现在看是已经完全完成，接下来的任务就是止跌回稳。也讲到限购放松和税费调整，基本上都兑现。

实事求是的讲现在也面临三十年未有变局，自房改以来没有遇到过这种局面，因此市场争议也非常大。

很多朋友私信问对于25年的楼市预判，我简单分享个人的一点观点仅供参考。

24年有一系列大动作，除了大救市之外还有一个就是为大放水做好了准备。

我在24年一月份的文章中讲24年只等一个东风，这个时间关键节点就是美帝降息之后我方推动大救市，我在关于金融战系列的多篇文章中提过。四个月前，美帝降息一周后我方真正的大救市就开始了。

基本面明牌了

如果要说楼市的底，至少政策底和成交量底已经过去，房价底有些已经过去有些还在底部挣扎有些还得继续探底。

总的来说楼市最困难的时候已经过去，现在是已经可以看到光明的，唯一影响房价的不确定因素是贸易战升级影响经济进而影响楼市，不过这只是众多因素中的一个也不是最重要的因素。

供应大降

另外在政策面和供需上也出现变化，库存压力最大的时候过去了。现在新房库存量和二手房挂牌量及预计新增供应量全部出现十分明显的下降。

新房库存同比下降23%，一季度商品房住宅新增量同比下降37%，全年新增根据连续两年的土拍大幅下降也可以判断必然是非常明显的下降。

同时成本也在大幅下降，存量房产持有成本较去年同期下降20-30%之间。

今年的走势

趋势上讲今年是震荡中向上，虽然过程有反复旦必然向上，一部分楼盘筑底会有一个比较明显的回升，部分楼盘因为调整不到位应该也大概率会继续博弈再调整。

关于选房

21年文章给大家的十个选房建议，也符合过去几年的趋势。现在政策面和市场面已经出现很大变化，部分建议也需要调整。

比如2021年文章给大家的建议是中小户型将不吃香，刚需级普宅将受到冲击。

现在对这个观点做调整，事实上这几年这些房产的降价幅度比豪宅大的多。

现在我认为未来三五年刚需级普宅会价值修复，接下来豪宅将接受考验，特别是所有伪豪宅都需要价值重估。

另外写字楼永远没有投资价值，商铺有机会只不过是没有几个人能够拿捏的好，优质公寓有机会，要在楼市好起来之后第二场兑现收益，工业产权更不要碰。

厂房和写字楼租金回报高，这个不能作为投资依据。

21年文章讲学区房跌落神坛，这个学区价值在正常房价基础上加10%还是可以的。

23年十月份也写了文章，豪宅要降价。

房产投资？

全民炒房已经终结，但投资房产有比较好的收益不会终结，而且在炒房占比很低的时期投资房产才会有更好的收益，全民炒房必然是经济发展的极大危害，但有少部分的房产投资也利于经济发展。

市场上居民存款以每年十万亿的速度增加，去年更是增14万亿，现在居民存款总额突破150万亿，存款利息还会继续降低，请问还有什么更好的投资渠道？

还有一个大家会非常关心的问题，今年还会出什么政策？

关于过去即将出的政策预判挺准，22年预判深圳不会救市，23年预判会有一点调整和去年初预判会史诗级救市。

去年的救市是刺激性政策，今年的救市将会是调理性政策。

今年的政策重点会在修复端，降息和加大信贷支持力度。关于刺激性政策不会有太过明显的调整，比如深圳限购和限贷再放松，核心区对外放开一套名额，若如此必然吸引各地土豪来买房，对内二套全部按照首套税费贷款标准，放开三套限购执行二套标准。

继续降息，对于楼市这也是非常好的中药式调理，去年美联储已经降息100BP，我方降息60BP，今年市场普遍预计LPR将再降息50BP，若再降息50BP相对于两年前的持有阶段成本将下降50%。

持续降息，持有房产的成本下降，购房的动力增加，这是房产刺激政策之后非常好的修复性政策，毕竟刺激讲短期效果，修复讲长期效果。

如何资产配置？

如果有两套房以上资产，这是必须考虑的问题，资产配置包括融资，选房买进和现有房产置换，房产是家庭重要资产，很多人在房产上的收益甚至超过工资或公司经营的收入，但却忽略了经营。是时候有必要投入时间和经历去研究，过去普涨时代没有重视，现在不能不重视。