1月27日，中指研究院最新发布专题《2025年房地产代建企业布局城市已超160个》。
一、房地产代建经营现状分析
1.竞争格局
头部代建企业新签约规模化建筑面积占比有所下降，中部企业加速发力。根据《2025年中国房地产代建企业排行榜》显示，新签约规划建筑面积TOP5企业占比41%，较2024年同期下降2个百分点；TOP6-15企业占比40%，较2024年上升3个百分点。头部企业新签约规模集中度出现下降，中部企业发力，加速项目拓展，尾部企业继续调整出清。
央国企积极入局代建，凭借资源优势发展迅速。根据中指研究院《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，销售额TOP50的企业中，有30家已规模化开展代建业务，占比六成，其中央国企18家，占比近四成。全国16家房地产央企中，已有12家开展代建业务，其中4家成立独立代建业务公司，开展代建业务。
2025年，央国企在代建领域发展迅速，部分企业新签约规划建筑面积显著，如中铁置业代建新签约规划建筑面积同比增长51%，五矿地产、中铁建地产新签约规划建筑面积同比增长超100%。
央国企凭借自身资源优势，在城市更新、保障性住房、资方不良资产处置等方面具有较强优势，如润地管理中标广州市番禺区新造二期等7个保障性住房项目全过程项目管理服务，总规划建筑面积达70万平方米；中海管理代建长城资管上海八埭头滨江园项目，该项目停工近10年；中冶置业成功签约北京市丰台区太平桥城中村改造代建项目，该项目总投资达32亿元。
2.代建模式
商业代建占比超7成，代建模式结构保持稳定。根据对典型代建企业代建模式统计，2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为21.6%、74.0%和4.4%。其中，商业代建较2024年基本持平，资本代建占比微增1.1个百分点。随着“保交付”作为阶段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的“保交楼”式代建有所减少。
当前资本代建主要以资方不良资产处置类代建为主，这类代建资方更加考验代建企业的产品和营销能力，同时格外重视企业的稳健性，随着央国企积极入局代建，该类代建业务有一定增长。
近年来，代建模式结构保持稳定，商业代建占比基本保持在7成，为当前代建企业主要代建模式，通常，商业代建管理费率高于政府代建，风险又低于资本代建，且可能涉及代销，能为代建企业贡献更多的营收，因而更受代建企业青睐。
3.业务布局
二线城市占比下降，一线和三四线城市占比均有提升。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为8.1%、46.3%和45.6%。其中，二线城市和三四线城市占比日趋接近，代建企业业务布局持续向三四线下沉。随着城市更新、旧改等利好政策频繁，部分企业也在探索该领域代建，开始在广州、北京等一线城市谋求代建机遇，新签约规划建筑面积占比较2024年同期增长3.1个百分点。
更加聚焦主要城市群拓展业务。从城市群来看，2025年，典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比78.3%，较2024年提升10个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。其中，除京津冀区域外，各区域均有增长，中西部和成渝增长最快，分别提升4.9和4.6个百分点。从京津冀区域省份来看，河北省代建规模有所下降，目前代建城市主要集中于石家庄、保定和廊坊等少数几个城市。
4.代建项目业态
商品住宅类占比持续提升，代建企业积极探索城市更新类代建。从代建项目业态来看，2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅、商办类和保障性住房占比86.8%，与2024年占比持平。其中，商品住宅占比为66.7%，较2024年同期增长11.4个百分点，商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企业开始提前布局城市更新赛道，该类占比为2.7%。
5.代建费率
管理费率持续下降，低管理费率趋势延续。根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为84%，较2024年增加了4个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为45%，较2024年增加了2个百分点。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。
6.代建类型
代建代销类项目占比近五成。根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建代销类项目占比为49%，占比最高，纯代建类项目占比28%。当前，大部分项目均要求代建企业代建并进行代销，且部分项目的项目管理费支付节点和项目去化率直接挂钩，因此，非常考验企业的营销能力。
二、政策分析
代建地方政府性规范政策频次下降，多为既往规模的修订和补充。2025年，代建地方政府性规范政策出台频次显著下降，由于当前主要省市均已出台政府性代建相关规范性文件，新出台规范均是对既往规范的修订和补充，因此，法规发布的频次有所下降。（中指研究院企业研究总监刘水）
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