目前正在写深圳湾两个价位段房产，现在这是第三个价位段。前两个段是2000-2500万价位段和2500-3500万价位段，有兴趣请翻阅历史文章。

深圳湾3500-5000万价位段房产主力供应在恒裕滨城二期，其他楼盘只有个别户型在这个价位段。

比如君汇新天231平楼王，三湘海尚208平和228平大户型，吉祥龙222平，卓越维港偶数层高楼层176平户型，华润悦府二期大户型和翡翠海岸225平户型。

如果范围再扩大一点，还包括半岛城邦三期一栋197平和230平户型，双玺一期洋房以及二期海之门335平之外所有户型和时光道3栋的287平和部分368平户型。

3500-5000万这个价位段可选空间就开始收窄，很多楼盘的顶楼复式和叠加别墅也在这个价位段，需要另外写一个专题。深圳湾最难选的是前面三个价位段，覆盖的房源非常多，前面有写，有需要请翻阅。

主力供应在恒裕滨城二期，这个价位段第一篇文章就写恒裕滨城二期。

恒裕滨城二期这个价位段是170平，这个面积根据户型分为几种。

170平四房，分布在1、2、3A栋，不含保姆梯是两梯两户，有私家电梯厅，这个也是使用面积最高的户型，包含私家电梯厅约210平，比三湘海尚208平的大了近20平米，如果按照这几年新房75%的使用率计算相当于280平的房子，这也是为什么高峰期卖到35万一平的原因。如果按照280平米计价就没那么高了，想想靠着北环的臻山府高峰期不也成交到22万吗？如果折合使用面积价格也差不多。

170户型在楼盘的分布位置

使用面积很高，而且户型还很好，四房三卫带工人房，不论单双数层都是客厅出的大阳台，而且两个套房和客厅全部是东南向看小区园林及中心河，如果说有什么缺点就是金融属性有瓶颈，由于单价较高很难做到正常成数的贷款，无论按揭贷款还是后期经营抵押，这对于购房者来说占用的资金要高于其他同价位房产约500万。

由于恒裕滨城二期同面积段的房产差异太大，成交记录和最新价格就搞个特殊，根据同类户型进行价格统计，如果放在一起可能看起来有点乱。

1、2、3A栋的170户型也是价格最高的一部分，在户型相同的情况下2栋的C、D户型又优于A户型，因为2、3栋的A户型会被前一栋楼有一部分的影响，市场上1栋及2栋CD户型认可度最高。

这种户型共216户不含3楼带花园，是恒裕滨城主力户型。

历史成交记录

2019年1月，2栋高层2970万，同期3A栋中间楼层3100万。

2019年3月，1栋高层3650万，1栋两个户型都不受影响，3A栋高层3290万。

2019年7月，1栋中层3820万成交，相较于3月份上涨了约200万，同期2栋10楼成交约3740万。

2019年9月，1栋25楼成交4050万，首次突破4000万，较7月份再涨200万。

如果对比同一栋接近楼层，19年近半年时间上涨了约400万。

说明：10楼以下称为低层，10-20楼称为中间楼层，21-30称为高层。

同期对比，太古城208的户型19年低楼层成交约3400万，君汇新天231平偶数层客厅无阳台成交约3000万，三湘海尚208平低楼层毛坯成交约3000万。

根据对比，恒裕滨城二期170这种户型在19年3月份之前还是被低估，到了3月份已经被迅速填补。

继续成交记录

2020年6月，3A栋7楼成交4100万，

2020年10月，3A栋25楼成交4580万，

2020年11月，3A栋中层成交4720万，

这三套都是A户型，最直观的对比价格上涨的速度，短短五个月再涨600万。

2021年1月，2栋6楼成交5200万，这个楼层的阳台比较大，同期1栋14A成交继续创新高达到5500万。

还是21年1月，3栋6楼成交5350万，这个也是阳台比较大。

2021年2月出台指导价，给金融属性上了一个紧箍咒，此时楼市已经见顶，但是恒裕滨城二期做为网红还在继续上涨，在当时购买五千万级的大客对楼市把握也不见得比小白好多少，一样在追高。

2021年7月，1栋15楼成交达到5800万。

2021年9月，1栋高层成交达到5900万。

至此开始高位横盘了！

2022年4月，1栋11楼成交5600万，与去年差不多，同期2栋13A成交5220万，2栋A户受1栋遮挡一部分。

2022年6月，2栋11B成交5400万，

历经一年盘整并未降价，依然高位，而且还在继续。

20年已经出现对楼市大手术的信号，22年楼市大局各方面都已经是明牌了，有人说五千万级大客不是不把握趋势和周期而是根本就无视，也有人说不是无视而是也不懂，现实的结果都上了一课。

恒裕滨城二期的转折点还没到。

2022年7月，1栋25楼5900万，新高度。

2022年8月，1栋28楼6200万，破纪录。

2022年8月，2栋17A成交5450万，2栋17B成交5500万，同期3栋的高楼层A户型成交约5500万。

至此仍在高位。

2023年2月，2栋9D成交5700万，

2023年4月，1栋中楼层成交5800万，

2023年8月，1栋25B成交5830万，

双证合一之后依然高位成交，

2023年8月，2栋高层B户再破6000万。

2023年10月份写过一篇文章，深圳房价最危险的是一线豪宅。

2023年11月，1栋高层成交5500万，此时房价开始下降，对比8月份同样1栋高层单位成交价下降约300万，2栋高层A户型成交5300万。

同期，海之门02户型328平高楼层降价到5600万成交，

2023年12月，2栋高层C户成交5200万继续微降。

进入24年恒裕滨城二期才算开始降价，连续数月僵持，

7月份，1栋11B降价到4500万成交，

8月份，2栋中层A再次低于4500万成交。

24年1-9月份，网红恒裕滨城二期成交进入瓶颈期。

9月底大救市再次破局。

10月份，1栋高层成交4850万，

11月份，2栋中楼层B户4560万，这套是包销房。同期1栋低层成交4750万，1栋高层成交4850万。

对比22-23年成交，平均下降1000万。

进入25年，1-4月份继续维持24年底的价格体系成交。

2栋中层A户成交4550万，

1栋低楼层成交4680万，

2栋中层C户成交4800万，

2栋高层D户成交约4900万，

5-7月份这个户型没有成交，再次进入博弈期，多套这种户型房源有议价空间。

根据近6年房价走势，恒裕滨城二期与市场没有同步，24年才进入降价周期，不仅恒二，其他一线豪宅也是如此，23年底开始明显降价。

这就产生一个问题，为什么21-23年三年高峰时期还有人高价去接盘？为什么给了卖方这么长时间却没有把握住出售变现的机会？

所以还是那句话，同样的时期买不同的房产差距是很大的，22-23年买恒二很明显不是好的选择。

现在是不是买入恒二的好时机不好发表公开意见，影响不好。

不仅恒二，任何一个楼盘都是如此，值不值得买看什么时候买，什么价格买。就像我在21年给大家讲太子湾公寓风险极大而现在说入场时候到了。

下一篇恒裕滨城二期3B栋C和D户型，这种户型以前是双拼，也是四房。过去我们一直写楼市趋势，周期，预判和风险警示等文章，今年初的楼市预判中开篇就讲今年多写具体区域和楼盘，因为既要看大方向也要重视楼市一线实操。

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