深圳湾的主力户型是四房，从1500万入门级四房到8000万豪宅级四房。

2000万以内预算能买什么样的四房？而且是非改动的正规四房，这篇文章做过详细分析。

1500-2000万在深圳湾基本上可以挑选所有入门级四房（恒二88之外），这种四房的使用面积约100平左右，对标这几年的新房差不多相当于130平，如果按照总价中位数1600万计算约等于12.5万一平，对标白石洲、前海、环湾城、都市二等楼盘的均价10万还是有竞争力的。

深圳湾2000万以内四房，主流是以下几种，这次仅分析平层，不包含可做四房的小复式。

一、太古城北区142平户型，

在太古城北区130-140平有五种房，能做正规四房的是两种，其中一种可成交房价基本上在2000万以上，这一种整体在两千万上下浮动。能在2000万以内的这一种，位于东边楼栋，东南向看中心河，标准四房有入户花园，通透户型，这种户型两梯三户存量共有约20套。

标准四房两卫，位置景观都不错，东南向看中心河，使用面积近140平米，与鸿威海怡湾142平的差不多。但鸿威售价在2200万左右，超过2000万价位段可以在皇庭港湾177平和太古城北区156平，以及君汇新天158平和177平等大四房中挑选。

这种户型存量较少，成交记录也少，只要价格低于2000基本就到了可成交价。从价格上可参考有两种，户型一样的放大版162平成交2300万，接近面积但完全不同的户型139平成交1760万。参考度最接近的是162平，户型一样，位置类似，结构和功能性一样而142平总价更低，如果参考139平还是有点勉强，三房和四房之差就是硬标准。

二、曦湾天馥87平户型，

87入门级小四房是曦湾天馥主力户型，两梯四户通透户型，分布在A和D的01/02户，分为东南和西南两种，其中A栋东南向景观很好，看河还能看部分海景。

曦湾天馥品质好，户型好，而且使用率也做的高，87平做四房已经是高配了，而且实际使用约100平方，使用面积比润玺一期120平的还要大。

这种户型最新成交价低于1600万，23年成交价还能达到约2300万，24年还能达到近2000万，这是近两年回调幅度比较大的楼盘，刚进入二手市场时冲的太猛，涨幅过大，回调幅度也大，属于市场正常现象。2014年开盘时约700万，从开盘至今增值幅度吻合市场均值。

曦湾天馥还有一种95平也是四房，严格一点讲说是三加一房更准确。

曦湾天馥图

三、绿海湾113平户型，

这是绿海湾最小的户型，有两种，113平的小四房和116平的大三房。其中113平小四房分布于B和C栋，南北通透，高楼层可以南向看海。

两梯三户，使用面积约100平方，在实际使用方面与曦湾天馥87基本接近。

这种可对比的是后海公馆130平及曦湾天馥87平，现在市场可成交价约1600万。

绿海湾图

四、阳光海滨118平户型，

阳光海滨品质普通但户型不错，并且占据了完美的地段，下楼是中心河绿道，步行十分钟是滨海公园。

这种118平户型分布在A和B栋，分别是32层和22层，两梯四户，南北通透，两栋楼这种户型总户数约200户。缺点是客厅和阳台朝北，这是标准四房，使用面积比绿海湾113平大约10平方，但位置更优于绿海湾小四房，靠近中心路安静。总价会高于绿海湾小四房约200万，去年118平户型有多套成交记录，中高层成交价1850-1900万左右，一套低楼层成交价不到1600万。

五、阳光海滨124平户型，

这种也是分布于A和B栋，正南凸出，在一层四户中两户118平，一户87平，一户就是这种124平四房，存量约100套。

户型结构与118平完全不同，使用面积仅大了约2平方，118平户型更合理好用。

阳光海滨图

深圳湾的房子户型繁多，经常看的眼花缭乱，系统的整理一下再进行分类对比也不复杂，经常遇到的问题是什么样的价格购入才不会买贵，这确实是普遍存在的问题，既要了解当下成交价、放盘价，也要了解这种房在区域的定位，以及在以后的市场中的供需关系，一直以来我们研究楼市周期和趋势，但市场微观和执行落地也要办，今年就把这些区域、楼盘、户型、售价等系统的整理出来，一边自己做为研究楼市的资料，一边做些分享。