这个价位段房产已经写完三湘海尚、君汇新天、宝能太古城北区楼王和半岛城邦三期，这篇文章写卓越维港，这个价位段基本包含卓越维港所有平层房源，所以这篇文章就较为详细的讲维港，以及近几年不同时期的成交价。

这篇文章近3000字，在深圳湾买房请认真看完！（其他楼盘参考合集）

卓越维港分南北两区，在2008-2009年分四批开盘，是深圳湾第一批入市楼盘，同期还有皇庭港湾，维港售罄之后才有三湘海尚开盘，当年维港开盘时周边还是一片黄土，中心河还是一条刚挖开的沟，十余年过去，深圳湾已经成为深圳环境最好的豪宅区，公园环绕，临海、临河、低密度。

说维港先说深圳湾，毕竟一套房的价值基础是处于什么样的地段和什么样的环境。

深圳湾是填海区，具备临海环境更有城市核心地段，深圳六大CBD中四个环绕周边，低密度高绿化，人行道自带小公园，无历史遗留建筑且远离城中村的杂乱，是深圳同时具备环境与地段双重高地的豪宅区。在深圳湾是公园连着公园，出门是中心河公园，步行十分钟可到人才公园，沿着中心河步行2公里是滨海公园。

深圳湾分为南北两区，北区是后海总部CBD，是繁华世界，有万象城和未来城市广场，这将是深圳的名片。

南区是纯粹的高档住宅区，容积率低，绿化率高，投入高成本建中心河公园，这不仅保证了绿化也保证了楼盘之间的距离。

深圳湾，维港独占一席之地，没有明显的替代品。

卓越维港也是最早的热门楼盘，当年维港不仅开了住宅使用顶级用材的先河，使用方面更是号称赠送之王，直到深圳湾所有楼盘入市之后依然是赠送之王，使用方面能与之匹敌者只有恒裕滨城二期，但两者比较各有优势，很难说恒裕滨城二期处处都比维港强，关注度方面，维港当年的市场热度不亚于两年前的恒裕滨城二期，现如今维港的热度退去更多原因是放盘量较少。

维港09年入伙，至今16年，楼龄虽旧，但豪宅气场不减。

地理位置

周边配套

楼盘图片

卓越维港分为平层、叠加别墅、小联排别墅、大联排别墅以及两套双拼别墅，共566套，其中高层单位434套房，这个价位段全部集中在这434套高层单位中。

高层分布在北区的4栋楼和南区的5栋楼，共分为5种户型，电梯入户的是A1和A2户型，A1是176平，A2是168平，共计308户。两梯三户分为142平A户型，163平B户型和173平C户型。

按照户型依次分析

176平A1户型，位于北区4、5栋，南区9-13栋。这种户型电梯入户，使用面积约230平米，可做五房甚至六房，总高24层，两梯两户，私家电梯厅，电梯对开门是A2户型168平米，整栋楼44户，梯户比是每部电梯22户，非常的低，对比双玺海之门每部电梯含装修梯的情况下约45户。

图中正是A1-A2处于的位置

176平双数层是客厅出东南向阳台看深圳湾，单数层是餐厅出西北向阳台看中心河，一直以来放盘和成交是单数层多，双数层特别是高楼层非常惜售。这种户型使用面积含私家电梯厅约230平，比三湘海尚208平户型大了约30平，比恒裕滨城二期170平标准户型大了约15平。与恒裕滨城170平标准户型相比，维港的户型可设计性非常的强，房间数量有弹性，而恒裕是标准四房三卫带工人房，我见过很多各种样式的装修，室内布局各不相同。

维港的房价这几年变化不太大，一是市场高峰期因为双证问题并没有把房价炒的太高，二是在市场低迷期又遇上双证合一的利好对冲，三是维港放盘比较稳定，量不大而需求一直有，价格有优势基本上都能成交。

历史成交价：

仅选择不同时间段有代表性的房子，

2019年维港因双证因素成交较少，

24年初南区10栋19楼成交3580万，这套装修非常好，

24年5月份北区4栋6楼成交2650万，这是历史性低价，也有原因，与前面叠加别墅距离较近，景观基本挡完，而且在此之前这套房2600万已经成交过，当时买方纠结之后丢了小定金，再卖反而多卖了50万。

24年9月份北区5栋17楼成交3300万，这套房是新装修，用材很好，而且海景非常的好，这套可以对比南区19楼的成交价，19楼贵了280万也有点特殊原因。

24年11月份南区13栋22楼成交3520万，这套房很好，虽然装修老式一点，但楼层无可挑剔，卖方很果断，珠海老板放盘直奔可成交价，成交周期非常短，是维港几年以来难得的好房子。

25年5月北区4栋24楼成交3700万，这是一位北方大哥放盘，这套房在市场上也有讲带顶楼花园，这不准确，顶楼确实在用，但没有所属权，临时使用。

25年10月南区11栋8楼成交3100万，当时号称几百万新装修，这是宣传用语，这个楼层刚好介于看海与不看海之间，隐隐约约能看一点海，基本上看别墅和学校楼顶，目前似乎不能履约，应该会重新卖。

最新，昨天南区11栋11楼成交2950万，户型一样，装修没有什么突出，海景没有亮点，阳台也是西北向看中心河，价格也算偏低，一直以来维港的成交就是如此。

168平A2户型，与A1户型各方面基本一样，户型结构是完全相同的，只是尺寸略小，只有几点不同，一是使用面积约210平方，二是被前面一栋的A1户型有一点视野影响。

历史成交价：

23年底南区10栋8楼成交2900万，这个楼层介于看海与不看之间，好在十栋位置的这个楼层还是能看海面的。

24年春节前南区13栋8楼成交3000万，

24年5月份南区13栋18楼成交3300万，这套房有一点好，前面没有遮挡，

24年12月份北区5栋22楼成交3400万，楼层高海景好，同期A1相同楼层成交3520万，

25年2月份南区11栋10楼成交3300万，这套是新中式装修，户型改的也非常好，这套景观虽然一般但非常有看相。

对比2019年，南区11栋12楼A2户型成交价约2680万，当时这是双拼。

A1-A2户型装修参考图

这两年，深圳湾头号热点楼盘恒裕滨城二期大幅降价，228平户型降价1000万以上，170平户型降价500万以上，而几个老牌豪宅反而价格很稳，这个市场现象我在23年10月专门写文章讲过，这两年市场已经明显验证。

市场有些所谓共识是个伪真理，政策和局势在变，影响市场一直在变，18年建议大家卖普宅留豪宅，23年建议大家卖一线豪宅，都与政策做了调整有关系，只不过有些政策大家没有注意罢了。

不觉间已经近2000字，卓越维港还有3个户型没有讲，一篇文章讲完会非常的长，维港就分成两篇文章来讲，欢迎关注。

顺便给大家做个汇报，今年关于楼市趋势周期方面发的内容很少，今年重点研究深圳楼盘和具体房源，欢迎交流。

我们定位是房产综合服务商，与传统中介的推销不同，与新媒体拍探房视频引流更不同，与咨询和办会员的楼市博主也不同。解决的不仅仅是房源的问题，提供有价值的房产顾问才是未来楼市的核心竞争力，楼市有一个痛点就是房子应该怎么买，买哪里更保值，什么时候什么价格买不站岗，我们解决这个问题。

特别是深圳湾和蛇口，我们深入其中十余年，深入其中见证每一次的房价变化走势。也见证了深圳三次大的市场起落，这只是一些基本信息分享，公开文章不好去捧东踩西的评价，基本信息仅供参考。

下篇继续2500-3500万价位段房产，过去我们一直写楼市趋势，周期，预判和风险警示等文章，今年初的楼市预判中开篇就讲今年多写具体区域和楼盘，因为既要看大方向也要重视楼市一线实操。