朋友们，北京楼市最近出了个大动作！就在前几天（7月14日），怀柔区率先搞起了“住房以旧换新”的试点，先试一年看看效果。这事儿说白了，就是政府亲自下场，掏钱买老百姓手里的“二手房”（特别是那些有点年头的老房子），然后呢，业主拿着这个钱，再去买新房子，完成“旧房换新房”的升级。

你别说，这招看着简单，政府可是奔着“一箭三雕”去的：

第一雕：保障房有着落了。 政府收来的这些二手房，摇身一变就成了保障房，政府建保障房的任务这不就轻松完成一部分了嘛。

第二雕：新房库存能降了。 业主卖掉旧房拿到钱（其实是监管着），转头就去买新房，这不正好帮开发商清清库存嘛。

第三雕：二手房源减少了。 政府收走的房子，以后主要用来出租做保障房了，不再拿到市场上卖，市面上流通的二手房不就少了吗？

所以啊，北京这次在怀柔试点的“以旧换新”，核心就是政府收房，真要在怀柔试成了，全北京推开，那对眼下有点“凉凉”的北京楼市，绝对是个强心针！

那么，政府到底收什么样的二手房呢？条件划得挺清楚：

房龄不能太老： 得有房产证，而且房子建成不能超过30年。为啥不收30年以上的？因为那些老房子，大概率以后要走城市更新（拆迁改造）的路子，不适合长期留着出租了。

面积别太大： 建筑面积不超过120平米，太大可能就不在主要保障范围内了。

房子得“干净”： 不能有查封、抵押贷款啥的纠纷，卖之前这些都得处理干净。

卖了旧房必须买新房： 而且买的新房价格，必须得比政府收你旧房的价格高。这是为了防止有人套现走人。

户口得迁走： 收房前，房子里挂着的户口必须都迁出去，避免后续麻烦。

为了保证这事儿能顺利跑通，北京还特意定了几条规矩：

钱不直接到手： 政府收你房子的钱，不会直接打给你个人，而是进一个“监管账户”里放着。等你真去买了新房，这笔钱才从监管账户直接划给开发商。说白了，业主手里根本过不了这笔现金，政府就是确保这笔钱最后都流进楼市、买了新房。

价格怎么定？公平评估！ 收房的价格主要看市场评估价。操作也透明：业主从政府指定的评估公司库里，随机抽三家来给你房子估价。他们得看你房子年纪多大、面积多少、装修咋样、地段好不好这些因素。最后，去掉一个最高价和一个最低价，取中间那个价作为最终收购价。

收来的房子去哪了？变保障房出租！ 政府从老百姓手里收来的这些二手房，以后就专门用作保障性租赁住房了。简单讲，这些房子以后就不在买卖市场上流通了，直接变成政府手里的出租房。

‌政府收房，钱从哪来？这可是关键！

其实国家早就在文件里说清楚了，资金主要就靠两样：一个是地方上发的专项债，另一个就是央行提供的保障房专项贷款。钱袋子是有保障的。

总的来看，北京搞这个“收储二手房”试点，意义挺大。 它是在搭建一个“商品房市场 + 政府保障房”两条腿走路的住房新体系，这很可能就是未来房地产发展的新方向。我们估计，只要怀柔试点效果不错，这种收储模式很可能会在北京更多区域铺开，未来会有越来越多的二手房，通过这种方式变成保障房。

这么一来，北京未来的房价走势，分化可能会更明显：

那些比较老的二手房，价格可能越来越“保障房化”，趋于稳定甚至下行；

而地段好、品质高的新房子，价格会更贴近“市场化”，该涨涨。

同时，大家换房的速度估计也会加快。