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你信不信？
在你还的月供里面，可能有一半都是冤枉钱。
没错，这是我在帮助许多客户降低月供之后，收获的最大的感悟。
自从我们在今年推出“有房无忧”和“月供清零”服务以来，已经帮助非常多的粉丝朋友通过贷款置换的方式，把之前的“等额本息”换成了利率更低的“先息后本”，月供直接砍掉了接近一半。
再配合房屋出租，每个月的现金流基本上可以由负转平，有的甚至还能拿到“回头钱”了。
所以他们都非常感激我和我的团队。
按他们的说法：
只要不用给房子持续“输血”，那房价短期的涨跌也就没那种重要了，当前也就不用急着低价卖房了。
我可以一直把房子握到涨回来为止。
这就像下围棋的“棋眼”一样，“贷款置换”这颗棋子一落下去，满盘皆活。
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但与此同时，我们也遇到了许多非常纠结的客户。
他们又想降低月供，减轻每个月还款的压力，但又担心未来会有不确定的风险。
看看我说的是不是你？
在他们所有的担心里面，最常见的问题主要有两个：
第一，“先息后本”的利息是不是会还得更多？
第二，贷款到期之后，我没钱还该怎么办？
今天我就给大家仔细算算这笔账，把这两个问题一次性回答清楚。
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首先我必须承认，如果按贷满30年计算，“先息后本”的总利息的确会比“等额本息”更多。
以100万贷30年计算，“等额本息”的月供是4380元，而“先息后本”的月供却只有2317元，减少了47%，整整2000多块钱呢。
但30年的总利息，“先息后本”却比“等额本息”要多出25.7万。
看上去很多，是不是？
但在现实中，很少有人会把30年的房贷利息一分不差的全部还完。
现实中的绝大部分人都会在30年中的一个时间点选择把房子卖掉，或者把剩余的贷款全部提前还掉。
这个时间点可能是20年，也可能是10年，甚至有可能更早。
现在我们就来假设一下，如果你在第10年的时候就把房子卖掉，哪种方式支出的利息更多？
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还是以100万贷30年为例，如果在第10年的时候就把房子卖掉，那么在这10年期间“等额本息”总的月供支出是52.6万。
其中，利息就占了29.4万，而本金只有23.2万。
是的，还款时间过了三分之一，但本金却只还了四分之一不到，月供的大头都是拿来还利息了。
如果用“先息后本”的还款方式，那10年的利息总额是27.8万，低于29.4万。
也就是说，如果你的计划是在10年内把房子卖掉，那采用“先息后本”的还款方式，不但月供可以减少一半，10年的利息总额反而还会更少。
事实上，我们做过精确的测算。
只有在你持续还贷超过14年的情况下，“等额本息”的利息总额才会低于“先息后本”。
比如你在第20年的时候卖房，这时“等额本息”的利息总额就会比“先息后本”更少。
少多少呢？
只少5.8万。
所以我们可以得出如下结论：
如果你在14年内打算卖房，那“先息后本”不但可以给你减少一半的月供压力，还能帮你节省利息支出。
卖房时间越早，节省的利息越多。
这样看起来，你有没有觉得当前的月供里面，有一半都是花的冤枉钱？
如果你计划在14-20年之间卖房，那“等额本息”的利息总额最多会少5.8万。
但你要明白，少的这5.8万是这20年里你每个月多付出一倍的月供换来的。
每个月多还一倍的月供，换来20年后少还5.8万的利息，这个买卖是否划算？
你可以自行判断。
当然，如果你的计划是20年都不卖房，甚至一辈子都不换房，那确实就只能选择“等额本息”了。
因为“先息后本”目前最长就只能贷20年。
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至于第二个问题，其实相对简单。
首先，很多选择“先息后本”的客户都是打算在10年或者20年内把房子卖掉的，所以对于他们而言，这个问题其实并不存在。
其次，就算你在这个期间内不打算卖房，或者运气不好没卖出去，那也没问题。
在贷款到期之后重新做一次续贷，再续个10-20年就好，直到你把房子卖出去为止。
除非你相信重庆的房价会持续下跌10年20年，否则未来的贷款金额是完全能够覆盖你当前的贷款金额的。
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最后我们来总结一下。
其实只要你还有那么一点点投资意识和财富意识，你就能完全看懂：
在可以选择的情况下，“先息后本”一定是全方位优于“等额本息”的。
其本质就是把本金后置，用未来的通胀和资产增值来减少实际的本金支出，将资金利用率发挥到极致；
同时还能减少月供压，尽可能维持自己和家人的生活水平，让未来20年的生活可以过得相对滋润。
讲到这里，我不得不给大家灌两口鸡汤。
人一辈子最重要的是什么？
不是钱，而是时间。
是你用怎样的方式，怎样的状态，怎样的心情过完你这一辈子的时间。
对于很多家庭而言，如果可以把月供减少一半，那么未来10年20年的生活水平可以说是天差地别。
比如一个税后月入12K的家庭，在重庆的工薪阶层中算是比较普遍吧。
如果在北区买套总价200万的4房，首付1.5成，按揭8.5成，那月供就得7500左右。
这时，可以支配的钱只剩4500。
这点钱别说存钱了，连车都养不起。孩子想去吃个肯德基，自己想点杯奶茶可能都会纠结半天。
但如果可以把月供可以降到3000多，可以支配的钱就会有8000多，几乎翻倍。
不但养得起车，时不时带孩子在外面吃顿好的也不会有什么心理障碍，甚至还能存下点钱。
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在未来20年，你愿意过哪种生活？
而你的人生又能有几个20年？
为了省下20年后的那点利息而牺牲掉本该属于你和家人未来20年的更好的生活，是否值得？
这才是你该算的一笔账。