保利、中海、华润位居权益销售前三，超过500亿元的企业有7家
观点指数“2025年1-7月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得1286亿元、1219.7亿元以及849.2亿元。中海期内单月权益销售金额腰斩，录得110亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，累计权益销售金额为716亿元、614.13亿元。权益销售金额超过500亿元的企业环比上月增加4家。
保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1632亿元、1392.33亿元以及1311.5亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后，为1236亿元、1045.2亿元。全口径销售金额超过500亿元的企业环比上月增加至11家。
1-7月，前100房企实现累计权益销售金额13268.9亿元，同比下降约15.46%，环比收窄2个百分点。
7月单月前100房企实现累计权益销售金额1436.52亿元，同比下降约30.6%，环比下降40.82%。前100房企1-7月累计全口径销售金额18779.67亿元，同比下降约15.25%。7月均价为1.72万元/平方米，同比上升28.57%。
销售门槛值方面，1-7月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为353.52亿元、94.33亿元和57.80亿元。
政策支持力度加大，需求侧与供给侧双轨发力
房地产政策环境延续宽松。国常会定调要进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，更大力度推动房地产市场止跌回稳；中共中央、国务院也强调要大力支持各地统筹资金渠道，进一步释放政策加力的积极信号。
据观点指数不完全统计，江苏、北京、湖南、山东、广东、浙江、辽宁等多个省市在6月发布了公积金管理公告，旨在进一步通过落实公积金贷款政策支持房地产市场止跌回稳。此外，根据2024年央行与金融监管总局联合通知，自2025年7月起，全国首套、二套住房公积金贷款最低首付比例统一降至15%。而深圳率先在7月1日执行新利率，5年以上首套房公积金贷款利率降至2.6%，这一“特区先行”模式能被其他城市借鉴，加速政策红利释放。
与此同时，多地举办购房促销活动，延长购房补贴发放期限，并推进住房“以旧换新”。比如，大连举办夏季购房促销活动，对指定区域商品房给予100元/平方米补贴；衢州对购买市区新建商品住宅给予2万元/套的团购购房补贴，并将房票适用范围扩大至全市区域；西安实施土地出让金分期缴纳，持续开展住房“以旧换新”优化政策等。
住户中长期贷款增加1.17万亿元，购房需求仍谨慎
人民币贷款方面，上半年人民币贷款增加12.92万亿元。分部门看，住户贷款增加1.17万亿元，其中，短期贷款减少3亿元，中长期贷款增加1.17万亿元。
2025年6月住户中长期贷款单月新增3353亿元，环比增加2607亿元，同比小幅多增151亿元。可以看到，今年上半年，1月、3月、5月、6月环比为正增长，2月和4月环比变动为负。尽管6月数据有一定增长，但幅度较小，说明当前购房者对房地产市场仍持谨慎态度。
贷款利率方面，7月21日，央行公告1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两个期限品种LPR报价已连续两个月维持不变。
这一现象符合市场预期，近两个月政策利率保持稳定，对于购房者而言，房贷成本没有明显波动，在一定程度上稳定了购房预期。但从刺激房地产市场进一步活跃的角度来看，没有LPR的下行调整，就缺少了降低购房成本、刺激购房需求的重要手段。
观点指数认为，为了实现房地产市场的全面回暖，下半年政策利率及LPR报价还有下调空间。尤其是5年期以上LPR下调，将直接降低居民的房贷利率，购房成本的下降会刺激更多潜在购房者进入市场，促使住户中长期贷款规模增加。同时，部分城市取消住房限售政策，增加了市场的房源供应，为房地产市场注入新的活力。
销售整体降温，市场活跃度下降
从房价指数来看，6月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体继续收窄。
6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.0%，北京、广州和深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅收窄0.5个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6%，降幅收窄0.3个百分点。
一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。而6月同比下降3.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点。同比下降5.8%，降幅收窄0.3个百分点。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅也扩大0.1个百分点。而同比下降6.7%，降幅收窄0.2个百分点。
观点指数认为，7月是传统的销售淡季，房地产市场整体销售热度呈现下滑态势，这或是市场新增优质供给不足，且6月末数据拉高了环比基数，需求端动能减弱，购房观望情绪浓厚，多种因素交织导致市场增长放缓。
根据国家统计局发布的数据显示，1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。尽管销售面积和销售额仍呈下降趋势，但与去年同期相比，降幅已明显收窄。
分地区来看，1-6月份东部地区商品房销售金额26945亿元，同比下降5.8%；中部地区销售7988亿元，同比下降5.8%；西部地区销售8163亿元，同比下降4.3%；东北地区1146亿元，同比下降4.5%，其中，东部地区和中部地区下降幅度最大。
同时，6月末商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米，其中住宅待售面积减少443万平方米，去库存取得一定成效。
此外，上半年房地产开发景气指数整体表现为下滑，6月房地产开发景气指数为93.6，环比下降0.12%，同比上升1.75%，这是自3月份拐点向下后，连续三个月持续下降，表明参与者对市场信心不足，房企经营压力加大，市场整体热度持续下降。
重点城市成交量总体下跌，房企聚焦产品品质提升
观点指数监测的6个重点城市中，7月前三周商品住宅成交量“一致下降”。其中，商品住宅成交面积184.33万平方米，环比6月前三周下降24.6%，商品住宅成交套数1.6万套，环比下降1.72%；截至2025年7月前三周，商品住宅成交面积2284.13万平方米，同比下降6.05%。
具体来看，北京7月前三周商品住宅成交面积23.34万平方米，环比下降30.92%，同比下降31.13%；商品住宅销售套数为1821套，环比6月下降26.66%，同比下降35.86%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为285.72万平方米，同比下降3.03%。
据观点指数观察，北京二手房在2025年7月14-20日这一周成交2824套，环比大幅回升30%，但较前两周仍处低位，近6周数据显示市场经历“冲高回落”特征，6月底单周成交冲高至4880套峰值后快速回调，7月首周骤降55.5%。
上海7月前三周商品住宅成交面积51.75万平方米，环比下降17.5%，同比下降28.71%；商品住宅成交套数为5137套，环比6月下降18.41%，同比下降29.99%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为601.25万平方米，同比上升0.82%。
上海二手房市场与新房市场表现不同，二手房市场呈现企稳回升的态势。2025年7月14-20日，周度成交4420套，环比增长7.7%，连续两周反弹，套均面积稳定在85㎡高位，显示改善型需求持续释放。
广州7月前三周商品住宅成交面积36.65万平方米，环比下降5.95%，同比下降15.4%；商品住宅成交套数为3373套，环比6月下降6.04%，同比下降3.88%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为401.06万平方米，同比上升13.05%。
据观点指数观察，6个重点城市中，7月前三周广州商品住宅成交情况相对较好。主要得益于广州上半年人才引进效果显著，2025年上半年新增人才落户增长8%。大量人才流入，提高了住房刚需。与此同时，2025年7月广州旧改项目签约超2000套，旧改释放了大量改善性购房需求，这些因素都在一定程度上提高了房地产市场的活跃度。
深圳7月前三周商品住宅成交面积11.55万平方米，环比下降15.91%，同比下降45.53%；商品住宅成交套数为1099套，环比6月下降15.79%，同比下降42.01%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为165.72万平方米，同比上升14.07%。
深圳二手房市场近期呈现震荡下行趋势，7.14-7.20周度成交1105套，环比下降6.6%，连续两周回落。
杭州7月前三周商品住宅成交面积11.82万平方米，环比下降42.21%，同比下降59.87%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为211.05万平方米，同比下降34.82%。杭州7月前三周成交量下降程度最大，可能是2024年杭州因“亚运会”提前透支了购房需求，而2025年产业招商遇冷，就业预期不足影响购房，导致2025年同期住房成交降幅显著。
成都7月前三周商品住宅成交面积49.22万平方米，环比下降10.26%，同比下降29.57%。截至7月前三周，商品住宅成交面积为619.35万平方米，同比下降13.54%。
成都7月成交量下降程度相对较小，且本月推盘次数较上月大幅增加。本月累计开盘38次，推出房源4655套，整体去化率52%。本月开盘项目多为老推新，推盘以改善项目为主，45%的项目位于主城区。成都的商投锦绣云川、招商锦城序等13盘和重庆的联发观音桥、龙湖御湖境等项目开盘去化较好。
观点指数认为，期内成交环比下跌主要归因于季节性波动、供应节奏和市场预期等多重因素影响，6月部分城市因政策刺激，成交集中释放，7月需求自然回落；叠加夏季高温、雨季等因素，看房、购房意愿降低，且供应端缩量以及购房者对政策的观望心态，也加剧了环比下跌的趋势。
长期来看，市场成交量变化的关键在于城市基本面的韧性。期内观测城市同比成交均下跌，这是由于2025年核心城市人口流入放缓，甚至出现人口净流出的现象，且政府救市政策力度相较2024年有所减小，叠加房企去库存压力等一系列因素交织，导致2025年同比均下滑。未来需关注政策能否打破观望，以及产业、人口政策对城市基本面的修复效果。
7月房企延续对产品品质的聚焦和提升，着重推出“好房子”优质产品。如，建发房产近日推出“文化、价值、策略、技术”四维一体的“好房子”体系框架，在杭州，建发·云湖之城、建发杭地发展云城之上、建发·云启钱湾等多个楼盘持续热销。
绿城中国7月4日透露，将在杭州之江板块推出知海棠项目，主力户型106-139㎡，面向年轻刚需及首改客群，项目直线距钱塘江岸仅约800米，规划18栋精装高层，设计融合立体景观体系、艺展型泛会所、定制级精装标准等创新理念。
保利发展在6月6日发布天奕系全新迭代产品，将“酒店式度假”理念具象化为生活场景，通过情境、情感、情绪三个维度，融合社交与悦己的户型营造，还有七大新奢松弛主义精装，为科创人群创造个性化、智能化的新生活体验。
观点指数认为，随着人们对高品质生活需求的提升，未来房企的竞争聚焦在优质产品赛道。一方面，房企需持续深化产品异质性，精准匹配不同客群的差异化需求；另一方面，“好房子”不只是物理空间打造，更要构建“品质+服务+生活方式”的生态闭环，让产品从“卖房”转向“卖生活”，以此在行业转型中占据主动权，才能走的更深更远。
市场底部修复迹象初现，房企融资环境逐步改善
投资端，1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，跌幅较1-5月扩大0.5个百分点，处于历史较低水平。6月单月同比下降12.9%，降幅比5月份扩大0.9个百分点。其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。
不过，2025年上半年房屋新开工面积30364万平方米，同比下降20%，但降幅比1-5月收窄2.8个百分点；施工面积633321万平方米，同比下跌9.1%，跌幅收窄0.5个百分点，延续修复态势；竣工面积22567万平方米，同比下跌14.8%，跌幅收窄2.5个百分点，这表明新开工、施工、竣工指标都有所改善，市场底部修复迹象初现。
从企业资金端来看，1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。
值得注意的是，国内贷款增长0.6%，扭转了去年下降的局面；利用外资连续三个月同比增长，表明外资对我国房企的信心预期有所提升；虽然自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款仍有不同程度的下降，但整体资金来源情况相较去年已有改善，这得益于政策支持下房企融资环境的逐步修复。
观点指数观察到，上半年，受益于宽松的房地产行业融资支持政策，房企资金成本明显下降，融资规模降幅有所收窄。
2025年上半年，地产债总发行量2,275.09亿元，较2024年下半年的2,268.27亿元基本持平，但较2024年同期的2,727.31亿元下降16.6%。总偿还量攀升至2,798.41亿元，创近三年半新高（较2024H2增加435.8亿元）。净融资额进一步恶化至-523.33亿元，较2024年下半年（-94.34亿元）缺口扩大5.5倍，反映资金加速撤离不动产债券市场。
结构上看，不同融资渠道分化明显。信用债虽持续收缩，但仍是房企融资的绝对主力，并向头部企业富集；信托融资、定向融资、ABS融资在波动中微降，替代效应有限；境外债从2022年的5.41亿到2025年Q1仅1.42亿，持续跌超70%，融资渠道近乎“冰封”。
从融资成本来看，行业整体的融资成本上升，信用分化加剧。具体来看，境内债表现为“票面降，融资成本升”，票面利率从2022年4.21%降至2025年Q1的3.56%，融资成本从0.52%升至2.53%，主要由于优质房企可发行低票面利率债券，而弱资质房企融资成本飙升，拖累整体融资成本。比如，滨江集团7月9日成功发行6亿元短期融资券，利率2.5%创民企融资新低，并且据滨江集团企业公告，公司综合融资成本持续下降，贷款利率从2017年的6%降至目前的3.1%。
拆分各融资渠道发现，民营房企重发美元债是上半年房企融资端的一大亮点。比如，绿城中国于2月18日宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，利率为8.45%；4个月后，新城发展也成功发行了一笔3亿美元的境外债，融资利率达11.88%，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。
观点指数认为，目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，且发行利率均相对较高，房企发行境外债的目的主要还是借新还旧。
而头部房企仍以银行为主要融资渠道。例如，保利发展7月通过中国银行牵头的银团贷款获得50亿元开发贷，贷款期限3年，利率较同期LPR下调15个基点；华润置地仅6月就发行了四笔共70亿元中期票据，此外还获得了一笔86.44亿港元和一笔58.5亿元人民币的境外贷款，体现了金融机构对优质房企的支持。
据观点指数观察，多数房企采用区域差异化的融资策略，倾向于在融资环境宽松的核心城市加大融资力度。例如，上海、北京等城市因信贷政策灵活、金融机构支持力度大，成为房企融资重点区域。7月，金地集团在上海通过并购贷款获得30亿元，用于收购浦东新区一个烂尾楼项目并改造为租赁住房，享受当地政府的并购贷款贴息政策。
与此同时，得益于项目“白名单”的融资支持，房企将融到的资金优先聚焦于“保交楼”项目工程。截至2025年5月，商业银行审批通过的城市房地产融资协调机制“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅建设和交付，有力保障了购房人的合法权益，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。
此外，企业通过调整组织架构来精简管理，降低成本，提高效率。比如，7月20日万科宣布将取消区域公司，由总部直接管理城市公司，并将上海开发经营本部（地产总部）迁回深圳。调整后，万科的管控模式将从原先的3级管控转变为2.5级管控。