2025年7月21日，《住房租赁条例》发布。作为我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规，既会发挥强制力和约束力，也会产生引导性和规范性，为住房租赁市场的健康发展提供良好基础。立足于租购并举的住房制度和房地产市场止跌回稳的工作目标，该条例发布将更好促进住房租赁消费，真正促进租赁市场的高质量发展。
一
总体目标和框架
1、总体目标
此次条例发布，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。这里对此次租赁条例的工作目标和导向进行分析，如下表。
同时，我们认为，此次住房租赁条例发布，结合目前房地产市场形势和宏观经济发展要求，其更将发挥两个重要作用。一是有助于更好促进住房租赁消费的提振。住房租赁消费是目前消费工作的重要一环，通过鼓励更多人租赁住房，将更好发挥促消费作用。结合住房公积金等近期系列政策，其将更好促进租赁消费的活跃。二是更好促进租购并举的住房制度推进。当前住房租赁发展具有非常好的市场机会，尤其是在存量盘活等领域有较多政策支持，同时监管方面的工作机制更加健全，这都有助于更好促进住房租赁市场的发展。我们相信，后续各地在租购同权探索方面会有更大幅度的迈进，真正促进租购并举的住房制度建立。
2、总体框架
从此次发布的住房租赁条例框架或内容看，其主要包括六大内容，概括起来即“一个总则、三类规范、监管与责任并举”的框架体系。其中“一个总则”既提及了发展目标和适用范围，也提及了鼓励性举措，如支持存量房产盘活用于租赁住房供给等。而“三类规范”主要涉及房东房客的租赁行为、租赁企业的规范、中介机构的规范。“监管与责任并举”涉及监管部门和法律部门，意在创造有序规范的制度环境。
二
具体条文分析
1、总则
此次总则一共提及6条内容，包括：工作目标、适用范围、工作路线、管理部门、房源供应和规范秩序等。其中格外值得关注的就是第5条。此次条款明确，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
该条款之所以重要，在于有两个重要信息。一是国家对发展住房租赁市场层面，是非常重视房源供给工作的，即强调“多渠道增加租赁住房供给”，涉及自有房源供给、存量盘活等路径。二是企业通过盘活老旧厂房、商办用房、自持商品住房等，既加快了存量盘活，也和租赁业务探索有较好结合，更是贴近当前房地产发展的新模式。
2、出租与承租
在出租与承租的章节中，条例明确7条内容。其中对于出租人而言，一项比较关键的政策规定是，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。类似备案制度非常关键，其客观上确保了租赁合同有章可循、有迹可查。随着后续租赁权益增加和公共服务增加，备案制度将发挥更好的作用。
对于承租人来说，此次条例也提及了5条具体规定。其中有一条和目前一些租房问题密切挂钩。即：遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。这个规定非常有必要。从各地一些小区管理来看，由于租客多且管理不到位，导致扰民的情况时有发生。该条款出台，客观上也正视了部分居住小区租客的若干问题，对于减少租赁乱象、确保小区有序运行等都有积极作用。
当然，对于租赁双方来说，有一个问题一直是市场热点，即“押金”。此次条例明确，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。此次条例非常明确“出租人无正当理由不得扣减押金”。这个条款将更好保障租客权益。当然在实际过程中，何为“无正当理由”，或者说房屋的严重损坏和自然损坏应如何界定等，都是需要积极关注的内容。从实际过程看，部分租客在遇到租金被克扣的情况下，出现了投诉无门的问题，这些问题在实践中都需要得到积极解决。
3、住房租赁企业
此次有较多篇幅提及住房租赁企业，同时也有较多的规定来引导和规范此类企业，充分说明对于住房租赁企业发展的关注和支持。此次条例明确，国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。条例同时指出，住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。这也充分说明，在新一轮住房租赁发展过程中，住房租赁企业发展具有较好的市场机会和规范通道。
从规范角度看，此次条例提及两个重要概念，一是信息、二是资金。从信息来看，此次条例规定，住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。该表述意义重大。尤其是随着长租公寓或机构化租赁企业的发展，平台化运作的模式持续增加，客观上也使得长租公寓背后出现了流量概念。过去不规范的操作下，客户信息随意被出售或加工的情况时有发生，导致各类市场乱象出现。当前条例关注此类内容，也真正确保该领域规范发展。而从资金来看，这其实也是住房租赁条例出台的非常重要原因。此次条例明确，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。通过此类资金监管，将减少2019年以来的各类资金乱象，也真正保障租客的权益。
另外，此次在住房租赁企业的章节中，也对“二房东”现象进行了关注。此次条例明确，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。这条内容关注了目前租赁市场上的“二房东”现象。在很多大城市的住房租赁中，确实会存在二手房经营租赁业务的情况。过去由于此类二房东的经营行为属于个人行为，所以有关租赁业务面临监管缺失的问题。而正是由于监管缺失，所以导致管理混乱、房源消防治安等问题较多的现象。此次条例规定，其重心并不在于说让“二房东”合法化，而是在于要把二房东的行为纳入严监管。部分城市已经有相关的政策规定，比如说经营租赁房源数量超过10间，那么就要被认定为属租赁企业行为。这样就必须进行备案或报备，日常业务也要纳入监管，真正规范“二房东”行为。
4、经纪机构
此次关于经纪机构表述，提及了7条内容。其中比较值得关注的内容是关于经纪机构“不能做”的内容，即严管各类业务乱象。这里对此类内容进行梳理，其较好明确了经纪机构的业务红线。从实践过程来看，除了此次提及的相关红线外，各地也应对违规出租保障房等类型纳入管理体系。因为违规出租房屋的现象也还是存在，如把部分公租房、人才房等转租等，造成租赁市场出现一些乌烟瘴气的乱象。
5、监督管理
此次关于监督管理的部分，有10条内容。对此类监督管理的条文进行梳理，可以看出至少提及了10项管理方式和手段，主要包括：合同文本制定、租金监测公布、服务平台管理、监督检查处理、委托实施管理、诚信建设监管、行业自律管理、纠纷解决机制、网络平台管理和人员信息管理等内容。这也说明在住房租赁市场和企业的管理中，管理手段是丰富多维且灵活的，真正促进了行业的健康发展。尤其是此类监管措施中，比如说针对网络平台也落实了有效的管理措施，和住房租赁消费的新场景有较好呼应。
6、法律责任
梳理此次关于法律责任的内容，尤其是从罚款角度分析，可以发现，罚款最重或者说监管最为严厉的是资金领域。此次条例明确，从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上50万元以下的罚款。从这里也可以看出，此次住房租赁条例的一个重要特点就是，积极应对过去几年长租公寓运行的系列问题，从防范租赁企业暴雷的角度和保障租客资金安全的角度出发，落实了非常严厉的管理措施，确保住房租赁资金安全和租约稳定。
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