常常有人说，青岛的房子早就够住了，哪怕未来几年不新建，也不愁没地方落脚。
可走在街头巷尾，新楼盘售楼处里的热闹劲儿，二手房中介忙碌的身影，都在悄悄告诉我们：青岛人买房的热情，一点没减。
这到底是为什么？今天咱们就聊聊这个藏在烟火日常里的答案。
01 不缺房子的青岛人，为什么还要买房？
打开青岛的楼市数据，总绕不开一个扎眼的数字：人均住房面积早已突破35平方米。
按常理说，这座被黄海环抱的城市早就该进入“住房饱和时代”。可售楼处里攒动的人影、二手房中介不停响起的电话，都在说一个相反的事实——青岛人还在买房，而且买得越来越起劲。
答案，藏在那些深夜的家庭群里：“爸的膝盖不好，老小区没电梯实在扛不住”。
藏在妈妈们的下午茶对话里：“孩子同学都住得离海边近，随时能去赶海，咱这小区连个像样的公园都没有”。
更藏在那些没说出口的心事里：“住了十年的房子没坏，但每次朋友来做客，总觉得少了点能拿得出手的体面”。
原来，不是青岛人缺房子，是缺一套能跟上生活“野心”的房子。
当孩子需要独立书房、老人想要楼下的健身区、自己渴望下班后能步行到海边吹吹风，才突然明白——不是房子旧了，是生活变了。
当房子从“有没有”迈向“好不好”，真正的居住需求从来不再是简单的钢筋水泥，而是对生活场景的重新定义。
或者说，现在有追求的开发商已经不是在单纯地卖房子，而是卖一种更值得拥有的生活方式。
我把新房子具有的这种属性称作超级产品力，而且确信只有具备这种超级产品力的房子才会受到市场的欢迎。
但这种超级产品力到底是什么，有没有什么具象化的体现？我想这是读者朋友们看到此处最想知道的答案。
为了准确解答超级产品力的内涵，我选取了一处十分有代表性的项目——保利青铁天珺·瑞海地，通过这个项目看看这种超级产品力到底和你现在住的小区有什么不同，看看那些还在买房的青岛人在执着个什么。
02 因为位置
青岛人对海岸线的执念，刻在基因里。从八大关的红瓦绿树到麦岛的潮起潮落，那些能把海浪声揉进生活日常的房子，从来都是城市的硬通货。
但海岸线的珍贵，正在于它的不可再生——132公里的青岛海岸线上，属于市南到崂山的只有区区20多公里；而这20多公里里，能让住户推窗见海的地块，早已是凤毛麟角。
保利青铁天珺·瑞海地站在这稀缺性的顶点。距离海岸线仅约30米，这个数字背后，是清晨被第一缕海雾唤醒的特权，是傍晚在客厅里独揽“橘子海”暮色的专属浪漫。
区位图
更难得的是，它是市南近十年来唯一供应的一线海景地块，而且未来三年也不会再有新的海景宅地出让。用市南海岸线上“最后一块拼图”来形容它，毫不为过。
位置的价值，从来不只在于物理距离，更在于与城市资源的对话能力。
200米外是能逛一整天的金茂湾购物中心，650米处是团岛农贸市场，早晨去买把新鲜的海蛎子，傍晚带孩子去商场玩一圈，烟火气和便利度都齐了。
周边配套示意图
若想奔赴更繁华的场域，半小时内可到达万象城、五四广场、崂山区海尔路——“两桥一隧”的立体交通网，让烟火与繁华切换自如。
但真正让这个项目成为“孤本”的，是它的TOD基因。地铁2号线四川路站与社区无缝衔接，属于真正的地铁海景房。当别的海景房还在为“最后一公里”烦恼时，这里的业主早已实现了“海景+地铁”的终极居住想象。
地铁资源示意图
更值得期待的是片区的未来。随着市南区政府西迁的规划，西部区域快速盘活了诸多闲置老旧楼宇，带动了机关单位、企业入驻，拉动了经济、人口、资源向西部流动，为区域发展注入了新活力，也为本项目发展提供了坚实的政策与资源支撑。
一个重要表现是，项目所在片区被规划为10亿级的轮渡湾海洋经济活力区，未来将打造集旅游、娱乐、商业、居住于一体的综合性区域，通过复兴轮渡码头，开发海上旅游项目，配以滨海公共空间，届时将吸引大量游客与居住人群，为项目营造浓厚的商业氛围和丰富的生活配套。
轮渡湾海洋经济活力区示意图
轮渡湾海洋经济活力区不仅是市南区所努力的方向，更是得到了整个青岛的市级力量支持。今年5月份青岛市自然资源和规划局曾发布《东岸城区（市南、市北、李沧）国土空间分区规划（2021 - 2035年）》，其中把轮渡湾海洋经济活力区所在片区定义为城市主中心，以及多类型城市发展极。
东岸城区空间结构
青岛市的发展脉络其实很清晰，借助邮轮母港、中山路、青岛站、地铁、旅游景点等资源，在市南西部再造一个城市发展极，为老市区注入新的活力。
而保利青铁天珺·瑞海地所在的轮渡湾海洋经济活力区，作为片区难得的新建地块，更是被赋予提振西部发展的重任，未来发展空间极为广阔。
十年磨一剑的海景地块、极为丰富的配套资源、地铁入户的TOD基因、前景可期的区域发展潜力，老市南的底蕴与新规划的红利在此碰撞，保利青铁天珺·瑞海地的地段价值，一旦错过，我想便是永恒的遗憾。
03 因为品质
在青岛，不少人住着“老破小”，忍受着斑驳的墙皮与逼仄的楼道；也有人搬进了次新房，却发现容积率高得像鸽子笼，绿化率低得像盆景；更有人买的是新房，可糟糕的物业服务让人一点也打不起精神来。
居住品质的鸿沟，从来不是时间能填平的，它需要从一开始就注入“豪宅基因”，这是一场从规划到建设、从容积率到园林绿化、从建筑立面到用材、从交房品质到物业服务的全方位时代洗礼。
而保利青铁天珺·瑞海地的基因，写在“天系”两个字里。
作为保利发展旗下的高奢产品系，“天系”连续六年蝉联“中国十大顶级豪宅产品系”，每一座都堪称“城市皇冠上的明珠”。
其中天珺是天系中最具海派风情的产品。它带着四大禀赋而来：始于天赋（占有塔尖资源）、会于天际（俯瞰城市气度）、贵于天选（匹配至高品位）、精于天工（雕琢精工典范）。
这不是广告语，而是全国23座天珺项目用口碑堆出的勋章——从宁波海晏天珺到成都新川天珺，每一次开盘都是对区域高端市场的重新定义。
落到青岛项目上，这份基因具象为一个个令人心动的数字。
2.9的容积率，不仅是市南近十年新项目的最低，更比周边竞品低出一大截。这意味着更少的建筑密度，更多的留白空间，阳光能更自由地洒进房间，海风能更顺畅地穿堂而过。
3.15米的标准层高，一梯一户的无连廊设计，每户独立的电梯厅，这些细节背后，是对居住私密性与舒适度的极致尊重。
建筑本身，是对“品质”二字的最佳诠释。项目以“珺石如玉”为立面美学理念，标准层用仿石涂料搭配金属线条，顶部冠顶采用玻璃、铝板与涂料的组合，金色装饰线条映在海面上，宛如一块温润的玉璧浮于碧波。
外立面效果图
项目采用了三玻两腔双银LOW-E玻璃的设计，内充氩气，可以获得更好的隔热、隔音效果；卧室客厅配置隔音垫，有效隔绝上下层、邻里间的噪音；应用同层排水技术，采用静音管材、隔声包覆、立管土建包封三重措施解决排水噪音。可以说，每一处细节都透露出项目方对品质精益求精的打磨。
园林景观的打造，同样透着“天系”的匠心。
本项目园林规划注重景观联动与空间尺度，社区绿化率达30%，打造约17000㎡滨海社区园林，外部配建约6000㎡开放式橘子海公园，实现红线内外景观一体化。
俯视效果图
17000㎡滨海园林以“珺”子六幕十二境为主题，融入中式造景艺术与青岛在地文化，如方胜纹、海派轻奢风格等元素，既延续传统园林意境，又彰显海岸特色。
“珺”子六幕十二境
园林功能分区覆盖全龄段需求，设有约400㎡儿童活动区“礁石乐园”，配备滑梯、自然科普花园等设施；5号楼下方专设长者轻氧花园，提供康乐健身空间；四季客厅作为邻里交互平台，设共享水吧、下沉广场，满足社交休闲需求，营造“邻里相友又各得其所”的生活氛围。
园林功能区设计效果图
园林功能区设计效果图
设计细节凸显仪式感与实用性，主入口以三重环抱式门庭、皇家白玉圆盘、黄铜锻造大门强化归家礼序；宽3米、高3.6米的“浮光影廊”串联核心功能区，实现无风雨通行；每栋楼入户前设对景花园，对称式布景彰显尊贵，地形堆坡景观则增添园林层次感与立体感。
园林设计效果图
园林设计效果图
园林设计效果图
上面提到的都是项目本身的品质，其实对于小区来说还有一个很重要的因素没有说，那就是物业。物业是居住体验的重要保障，优质物业能持续提升社区品质与居住舒适度，而垃圾物业则能让次新小区变身“贫民窟”。
保利青铁天珺·瑞海地采用“四时雅集”物业服务体系，“四时雅集”是保利专为高端客群提供定制化服务的物业，也是继崂山保利漫月山之后第二个在青岛落地的项目。
项目在智能安防方面做到了全方位覆盖，高空抛物监测、电动车火灾预警等系统精准护航，7×24小时智能巡检效率远超传统模式，还有智慧梯控、无感通行等便捷服务，让业主归家全程从容，尽显高端社区的贴心与尊崇。
从上面的分析来看，保利青铁天珺·瑞海地没有辜负这天赋稀贵的地块，打造了低密、高层高、精致立面+高端选材、内外一体化景观设计、高端物业服务等全方位高品质的社区。我想，这样的高品质，正是超级产品力的精髓。
04 因为圈层
古人说“千金买邻”，这六个字道破了居住的深层逻辑：房子不仅是砖瓦的组合，更是圈层的入场券。
当你的邻居与你的生活理念、消费层次、价值追求不在同一频道，即便房子再大，也难有真正的归属感。
保利青铁天珺·瑞海地的圈层门槛，从户型设计就已划定。主力户型为建面127㎡、150㎡、156㎡、177㎡、183㎡、200㎡，清一色的改善型大平层。
这些户型不是简单的面积叠加，而是对高端生活方式的精准预判：
127㎡户型的10.8米超大面宽，让阳光成为家里的常客；LDKB一体化设计，让厨房、餐厅、客厅、阳台形成流畅的社交场域；约20㎡的主卧套房，是主人卸下疲惫的私密港湾。
150㎡户型更显精致，270°的瞰海客厅，加上私享电梯厅与独立家政空间，把舒适度与实用性平衡得恰到好处。
183㎡户型则是为塔尖人群量身定制。四面宽+双套房设计，西北侧270°环幕瞰海客餐厅与北向瞰海厨房，让烹饪与宴客都有海景相伴；更妙的是“3+1”设计，主卧与相邻次卧可打通为超豪华套房，满足不同家庭结构的需求。
270°瞰海效果图
除了门槛的设定，圈层的形成更需要载体与温度。而约340㎡生活服务中心和约350㎡架空层的配置，恰是培育这种圈层的“温床”。
你可以闭上眼感受一下，清晨的阳光刚漫过海岸线，生活服务中心的书吧就飘起了咖啡香。你坐在靠窗的位置，手里翻着财经报纸，视线偶尔越过书页，落在窗外淡淡的晨雾上；沙龙区的几位阿姨正凑在一起，对着手机里的旅游攻略讨论退休后的行程，时不时被彼此的玩笑逗得直乐。
中午时分，私宴区突然热闹起来——原来有人在这里办孩子的周岁宴。14人的长桌铺着浅色桌布，摆满了气球和蛋糕，专业厨房里飘出糖醋排骨的香味，7米宽的茶室里，长辈们抱着宝宝逗笑，茶杯里的热气混着孩子们的咿呀声，格外温馨。隔壁雪茄吧的门开着，几位男士站在恒温柜前挑选藏品，minibar的冰块碰撞声清脆悦耳。
会所大堂效果图
私宴区效果图
茶室效果图
雪茄吧效果图
午后的架空层像个藏着无数乐趣的盒子。健身房里，“有氧力量站”的器械碰撞声此起彼伏，穿运动服的姑娘正对着镜子调整姿势；瑜伽室的纱帘被风吹起，有人跟着舒缓的音乐做着拉伸，呼吸节奏和窗外的浪声渐渐同步。
四点半学堂里，孩子们围着老师看海洋生物标本，时不时举手提问，声音像刚破壳的小鸟；冰壶沙龙区正进行着一场“家庭赛”，爸爸们弯腰推壶，妈妈们在一旁加油，输了的家庭笑着去水吧买冰淇淋当惩罚；共享办公区的两个自由职业者正凑在一起改方案，电脑旁的咖啡已经续了第三杯，抬头时正好看见对方屏幕上的创意，相视一笑里藏着心照不宣的认可。
健身房效果图
冰壶区效果图
水吧效果图
在这里，每个角落都在生长着故事，邻居们在各自的节奏里相遇，慢慢把日子过成了熟悉的模样。这，或许就是保利青铁天珺·瑞海地设置大面积生活服务中心、架空层的初衷。
当一群对生活有追求、对品质有要求的人聚集在一起，当生活服务中心的私宴与架空层的活动成为日常，一种无形的圈层文化便会自然生长。
在这里，你可能在雪茄吧遇到生意伙伴，在健身房结识球友，在孩子的四点半学堂与同频的家长成为好友——这种基于共同选择的圈层价值，远比房子本身更值得珍视。
欣赏完保利青铁天珺·瑞海地的超级产品力，最后让我们再回到开篇的问题：不缺房子的青岛人，为什么还要买房？
答案或许就在保利青铁天珺·瑞海地的每一个细节里——它是市南海岸最后的海景拼图，是保利“天系”基因的集大成者，是容积率2.9的高端社区，是270°瞰海的大平层，是地铁入户的TOD范本，是有温度的圈层载体。
在这座城市里，不缺房子，但缺能让你心甘情愿停留的家；不缺社区，但缺能让你找到归属感的圈层；不缺海景房，但缺能把海、地铁、繁华与静谧完美融合的超级产品。
保利青铁天珺·瑞海地的出现，或许就是想告诉青岛人：真正的好房子，不是让你为了买房而买房，而是让你在拥有它之后，再也不想离开。
保利青铁天珺·瑞海地的出现，或许就是为了给青岛人一个清晰的答案：好房子，能让日子长出新的模样。
这，或许就是超级产品力的终极定义。
这，或许就是不缺房子的青岛人，为什么还要买房的根本原因。
最后给大家说一个最新的消息，保利青铁天珺·瑞海地海岸珺品示范区现已开放，本周六-周日（9-10号）下午16:30（暂定）将举办【市南路亚竞钓赛活动】，现场准备了丰厚的奖品，冠军奖品为家家悦500元购物卡（每场1份）+ 定制T恤周边+书签礼盒周边，参与奖品为定制T恤周边+书签礼盒周边（每人1份），垂钓渔具自备，另现场备用渔具10套可领取使用，现场有户外垂钓伞+椅子，全天现场有【哈根达斯海豚冰淇淋、泡泡玛特/金豆子等惊喜抽盲盒】。