郭小凡财经：不出意外，未来的房地产明牌了，第三次黄金坑！我发现，90%的人连国内

郭小凡财经：不出意外，未来的房地产明牌了，第三次黄金坑！我发现，90%的人连国内... 深圳湾豪宅开盘，刚需消失，住居逻辑彻底变天 前几天深圳湾沄玺开盘，一天就卖出130亿，最贵那套房子毛坯备案价35万一平米，总价3.77个亿，这不是电影里的事，是真实发生的，过去人们抢着买小户型，现在大家都在争顶豪，市场早就变了。 过去二十年里，房地产经历了两个不同阶段，先是“有房就行”的时候，1998年房改以后，工资在涨，大家能住进电梯房就觉得挺满意，接着进入“越大越好”的阶段，高楼越盖越多，三四线城市堆满了卖不掉的房子，靠着棚改政策勉强维持着，可现在情况不一样了，2024年新开工的房子比2009年还少，但一线城市的豪宅反而集中上市，这不是碰巧的事，而是需求已经变了。 人口数量没有下降，只是分布情况改变了，鹤岗的房子一套卖五万块，上海的房子一套要几百万，这两者根本不在同一个比较范围里，东京和首尔的人口在减少，但核心区域的房价还在上涨，因为稀缺的资源不在乎人多人少，现在有钱人买房时，关注的不光是面积有多大，而是有没有私人花园、社区服务怎么样，以及是不是低密度住宅，这些才是他们真正看重的地方。 开发商正在改变经营方式，过去依赖高负债和快速周转的企业现在很难维持，到2025年还有四十多家大型房企未能还清债务，而像华润、中海、绿城这些企业凭借扎实的产品和稳健的财务状况，在高端市场上稳步发展，这靠的不是运气，而是真正的实力。 技术推动着行业向前发展，智能家居、健康建材、环保社区这些概念已经不再是广告里的空话，而是买家做决定时的重要依据，开发商不再比较谁盖房子更快、谁的容积率更高，他们开始比拼设计方案、材料来源以及物业服务的响应速度，简单来说，现在卖的是服务，而不是房子本身。 世界各地都是这样，莫斯科打仗时中心区域房价往上涨，纽约曼哈顿的顶级公寓价格不断创出新高，香港山顶豪宅去年单价突破四十万港元，大家都明白在充满不确定性的世界里，优质房产是最稳定的资产。 未来十年，房企能否存活下去，关键不在于卖出多少套房子，而在于它有没有能力做出让人愿意多付钱的产品。市场上不再会有大量刚需住房，只会留下少量顶级住宅。哪家企业能把设计、品牌和服务都做到位，它就还有机会继续发展。我认为，这代表着真正的游戏规则已经改变。