搬新家第一天，张林在新房门前挂上了庆贺乔迁的红色对联，几个师傅正上上下下搬运家具、行李，一派喜气。

“房子很好，家里人都很满意！”一个阳光明媚的早晨，接到深圳市南山区人民法院执行局法官赵征打来的回访电话，张林连声表达谢意：“谢谢您，前前后后为这个房子操了不少心。现在一家人都住进来了，心里的石头总算落地了！”

这宗涉及多方当事人、债权总额高达千万元的执行案件，伴随着房屋买受人入住新居终于实现多方共赢，赵征一个月以来紧绷着的心也松弛下来。

梗阻：流拍房产

叠加四案查封

时间回到2020年的冬天，吴敏因投资失利欠下好友李易890万元借款，双方达成调解协议，吴敏需依约定期还款，但其并未如约履行。2024年底，李易向南山法院申请强制执行，但吴敏名下仅有一套房产可供执行，法院依法查封该房产并启动司法拍卖程序。

本案执行法官赵征在仔细查看了涉案房产的卷宗材料后发现，要成功拍卖这套房产并不容易——此前已有另案法院首封并处置该房产，但经两次拍卖流拍、一次变卖均处置未果，如果继续拍卖可能再次陷入“流拍”困局；其次该房产除本案查封外，同时还有多案轮候查封，涉及另案三位债权人，债务总额预估达2000万。

“房产市场价值超1500万，再次拍卖能否成交并不明朗，债权很可能又一次落空；且房产价值高，如拍卖成功，房款需按比例分配给四位债权人，这两大难题不好‘解’。”虽然在执行一线已工作多年，这个案子的复杂程度还是让赵征捏了把汗。

但案子不等人，申请执行人的权益能否兑现，希望都寄托在这套房产上。赵征开始走访涉案房产周边街道、社区、房产中介公司等，了解涉案房产所在小区的市场行情及近期成交情况，打算再启动一次法拍程序。

选择：走老路

还是闯新路？

“赵法官，我找到买家了，买家愿意出价1600万！但他不同意通过司法拍卖交易，希望房产在解除查封后再‘净产’交易。”就在涉案房产即将上架拍卖前夕，吴敏激动地给法院打来电话，这个意向买家正是张林。

赵征的心情为之一振，这无疑是一个好消息：1600万的价格与法院前期调查的市场行情差距不大，与司法拍卖的不确定性相比，当事人与买家通过市场自由交易，既实现了房产的流通价值、四名债权人的大部分权益有望顺利兑现，又避免了因再次流拍可能引发的衍生矛盾，可谓一举多得。

但赵征立刻意识到，在传统的司法执行中，房产一旦被法院查封，被执行人不得擅自处置变现，当事人自行交易法拍房是一条全新的路子，这其中涉及到房产交易、债权分配、解封过户等种种难题，同时如何防控交易风险也无先例可循……

是按程序办事继续走司法拍卖程序，还是为最大限度兑现当事人胜诉权益，趟一条执行新路子？在执行局专业法官会议上，参会法官意见分歧很大，案件讨论一度陷入僵局。

“2021年，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制、加强执行监督的意见》中明确指出，要探索建立被执行人自行处置机制……有确定的交易对象的，在征得申请执行人同意或者能够满足执行债权额度的情况下，人民法院可以允许其直接交易。能够有效兑现胜诉权益、有益平衡保护债权人、债务人权益的探索，放心去干！”面对困境，执行局副局长姚兵的一番话让赵征不再犹豫。他将涉案房产暂时从拍卖平台上撤下，并着手与债权人、被执行人、买受人沟通。

破局：多方联动

促成多方共赢

当赵征将“被执行人自行处置房产”的举措告知四位债权人时，电话另一头传来的多是质疑与不信任。

“房产只值1600万，吴敏还欠我们两千多万，这房款怎么分？”

“自行交易没有法院监督，我不放心，要是一方反悔了怎么办？”

在案件办理的近两个月里，赵征一共给四位申请执行人打去20多通电话。

“只有债权人全部申请解除涉案房产的查封，涉案房产才可能在‘带封状态’下买卖过户，债权才有实现的机会……”

“如果错失这次机会，房产只能重新司法拍卖，处置周期长，且存在房产流拍、贬值等诸多风险，当下这种处置方式能实现更大债权清偿比例……”

“这是吴敏名下唯一的财产，难以一次性还清所有债务，法院会按债务比例合理分配购房款，不用担心……”

通过赵征的逐个释法说理，各方当事人心中的疑虑与分歧渐渐消融。最终，经过反复沟通，四位债权人均同意被执行人以1600万元的价格自行处置涉案房产，并在赵征主持下与吴敏签订和解协议，就案款清偿比例、申请解封房产等事宜达成一致。

南山法院迅速牵头，联合不动产登记中心、公证机关成立工作组，启动“带封带押过户”机制。赵征将案件情况整理成文档发送给工作组成员，相关职能部门在进行详细评估后均给出积极回应。

在法官主持下，被执行人与买受人在公证处完成房屋买卖合同公证

随后，吴敏和房屋买受人张林在罗湖区公证处和南山法院的见证下，正式签订了房屋买卖合同并当场进行公证，购房款在扣除必要的执行费用后，全部用于清偿债务，各轮候查封债权人收到案款后，陆续向法院申请结案，法院正式解除了涉案房产的查封。

此时，房屋买受人张林却迟疑起来，对这套“法拍房”的情况他把握不定，略带担忧地给赵征打来电话。

“放心，我陪你一起去不动产登记中心办理过户！法院会负责到底的！”赵征坚定的话语，让张林有了底气。

第二天一大早，赵征和张林一起来到南山不动产登记中心，现场做解封、送达执行裁定、解除房产查封、协助买卖双方办理房产过户……忙活了一个上午，涉案房产顺利过户到张林名下。

拿着刚到手的红彤彤的房产证，张林心情畅快，他高兴地握住赵征的手：“法官陪着来办过户，这可是人生第一次！有法官在，真安心！”15天后，张林正式搬进了新家。

“较传统司法拍卖动辄6至8个月的处置周期相比，‘被执行人自行处置财产’模式运行过程中，各方严格落实监管责任，由法院审查涉案房产的抵押、查封及其他权利负担情况；公证机关审查买卖合同、提示风险、见证执行；银行全程监管资金流向，有效确保了各环节无缝衔接、安全可靠，大大缩短了房产处置周期，实现更大债权清偿比例，促进各方利益最大化。”赵征总结道。

这起案件执结后，南山法院及时汇总相关执行经验并在市中级法院的指导下形成工作规程，推广至全院试行。目前南山法院以“带封带押过户”模式办理“被执行人自行处置财产”案件11宗，共执行到位金额1.87亿元，平均处置周期11日，较传统司法拍卖处置平均用时缩短95%，平均溢价率达41.63%，高出全市法拍房平均溢价率34.5个百分点，真正以“思想破冰”为群众排忧解难，将“如我在诉”转化为便民利民的实际举措。

（文中当事人姓名均为化名）

供稿：南山区法院