编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰--唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网“水因地而制流，兵因敌而制胜。故兵无常势，水无常形。”孙子在千年前写下的，不仅是兵法，更是流淌在时光里的“变通”智慧。

如同战场没有固定打法那般，资本市场同样没有一成不变的剧本，企业唯有像流水般灵活调整，才能在起伏的浪潮中寻觅新航向。

中国金茂，一度将视野投向二三线乃至更下沉的市场，以开拓利润土壤。

然而近两年楼市调整，这家企业再次转身，通过土地换仓转移战线，重新聚焦一二线核心城市，并深耕高端改善产品，在逆风中寻找新的生机。

与此同时，在行业整体修复资产负债表的周期里，中国金茂也借“新钱”调整债务节奏、优化融资结构，筑牢护城河。

变革时代，棋局常新。真正的棋手，从不执着于过去的走法，落子的思路、行棋的节奏，必须应时而动、随势而转。

这或许也是中国金茂在本轮周期中，交出的一份“动态解法”。

流动的棋局

中国金茂的故事，始于一场对“家”的重塑。

2011年，首座金茂府问世，方兴地产以绿色科技与健康理念为笔，为“高端住宅”写下全新的注脚，市场的目光，从此被这家企业牢牢吸引。

但基于对城市潜能的远见，2015年，方兴地产正式更名为中国金茂，悄然抹去“地产”二字，这家企业开始了从传统的地产开发商转向城市运营商的涅槃。

城市运营战略，不仅为金茂打开了土地的画卷，更推动企业规模稳步向上。此后多年，金茂近半数的新增土储均源自于此。

但长周期、重投入的运营模式，在楼市调整期显露出压力：一方面，低能级城市面临较大的去化压力；另一方面，大盘开发沉淀大量资金，迫使企业重新思考执棋思路。

2024年起，中国金茂悄然转向，继续进行了一系列的调整与换仓，将目光重新聚焦一二线核心城市。

据观点新媒体不完全统计，2025年内，中国金茂在北京、上海、广州、武汉、杭州等地区斩获21宗地块，计容总建面188.78万平方米。

值得注意的是，上述新增土储全部落子高能级城市，三四线新增布局基本归零。

“66%的投资聚焦在北京和上海。”今年中期业绩会上，中国金茂高级副总裁张辉强调，接下来，仍将持续把握高能级城市的改善型需求，全年200-300亿元的投资目标不变。

对于过往拿下的低能级城市项目，金茂也在积极“解题”，一方面通过与政府沟通，对项目规划条件进行调整；另一方面则进行土地调整，对开发价值不高的土地进行收储，进而再拿新资源等方式，实现存量的盘活。

2025年1月，湖州南太湖地块成功退出，获得7.81亿元现金补偿，便是一次典型的土地盘整动作。

战线的收缩与投资的聚焦，使得中国金茂土储结构得到了较大程度的优化。

从城市运营商到如今聚焦核心城市，中国金茂的每一步调整，都刻着周期的年轮，像一位在流动棋局中不断重新落子的棋手，不执著于过去的打法，只专注于能否下在真正适合的地方。

这或许不是一份关于“胜利”的答卷，而是一份关于“应变”的生存手记。

产品的变革

十多年前，北京广渠门15号一声惊雷，不仅是一座“金茂府”的诞生，更是一场居住革命的开始。

自此，“12大科技系统”以绿色、科技的理念重塑奢宅定义，而广渠金茂府“五开五罄”的销售传奇，也让科技住宅从此成为席卷行业的风向标。

以此为起点，中国金茂开始了一场关于未来居所的长线布局。

据了解，广渠金茂府之后，金茂陆续实现了“府、悦、墅”三大产品系列的拓展，2018年更是完成府系产品线从1.0到2.0的自我迭代。2024年，中国金茂再度进行产品变革，推出全新产品线“金玉满堂”。

“金、玉、满、棠”四大系列犹如四把钥匙，分别开启高端改善、财智精英、城市新贵、核心家庭等不同客群的理想生活，形成了覆盖不同细分市场、客群需求的高端产品矩阵。

过去一年，中国金茂产品战略蓝图在全国加速铺展，四大产品系在上海、北京、广州、杭州、成都等核心城市相继落地，而全系高端、精准定位的布局，无疑踩准当前市场行情，成为撬动业绩增长的重要支点。

其中，上海润雲金茂府5月27日首开即“日光”，更以五开五罄的成绩，重现广渠金茂府昔日传奇。

据上海市房地产交易中心数据显示，该项目接连拿下五张预售许可证，共计推出200套住宅房源，可售面积3.84万平方米。截至目前，该项目已基本全部完成网签。

在上海外环，“棠系”代表作金茂棠前同样领跑，项目创下六开六捷的佳绩，再次印证了中国金茂的产品力。

在北京市场，朝阳黄杉木店“双子豪宅”之一的金茂越秀璞樾，首开收金45亿元；同区的金茂满曜作为“满系”首作，首开成交187套房源，销售额18.75亿元，且持续霸榜北京全市网签套数冠军。

除此之外，长沙湘江金茂府、西安曲江金茂府、成都东城金茂晓棠等项目频频传出捷报，成为市场周期中的一抹亮光。

产品与土地的“双向焕新”，同样投射在中国金茂销售业绩上。

2025年全年，中国金茂累计签约销售额达到1135亿元，实现15.52%的同比增长。对企业而言，这不仅仅是数字的增长，更是一个战略逻辑的胜利，当多数同行仍在市场的激流中奋力稳住船身时，中国金茂已然完成了一次精准的蝶变。

对比发现，在行业前十的阵营当中，中国金茂成为唯一一家保持正向增长的企业。

成绩的背后，是金茂战略逻辑与产品力的一次完美共振。从上海润雲金茂府的持续热销，到“棠系”产品在外环的六开六捷，每一次逆市飘红都非偶然。这验证了金茂以长期主义对抗周期波动的远见--不做追赶风口的“快周转者”，而做与城市未来共同生长的“运营家”。

行业寒冬中，这份成绩单犹如一束光，不仅照亮了自身的航道，也为市场揭示了一种可能：当一家企业将视野从“建造房子”真正升维至“运营未来”，便能获得穿越周期的独特生命力。中国金茂的2025年，正是一个关于远见如何兑现为增长的故事。

此外，随着战略重心彻底回归高能级城市、产品线全面高端化，该公司销售均价显著上移，10月单月销售均价冲上3.62万元/平方米，创近三年新高，成为价值重塑的关键刻度。

全年来看，该公司销售均价已稳步攀升至2.37万元/平方米，较2023年及2024年均价水平（约1.7万元/平方米）实现跨越式增长。

这一变化不仅印证了战略变革的有效性，也为企业在行业利润普遍承压的背景下，打开了更具弹性的盈利通道。

盈利的重构

得益于土地策略与产品结构的同步优化，中国金茂盈利表现正显露出回暖的韧性。

2025年上半年，中国金茂土地与开发业务同比增长17%，毛利率同步提升1个百分点，呈现出“量价齐修复”的态势。

金茂曾是行业里的“利润优等生”，凭借一二线城市的优质土储与“金茂府”高溢价能力，物业开发毛利率长期维持在30%以上。

彼时，行业普遍毛利率尚在30%以下。例如，碧桂园同期物业开发毛利率为28.6%，万科为21.43%，融创为17.3%。

随着2017年起房地产调控全面收紧，“限价、限购、限贷”等多重政策叠加，行业逐步进入“利润压缩期”，中国金茂虽积极向城市运营商转型，以较低成本获取土地，但销售均价也随市场理性回调。

同时，受部分早期项目进入结转周期的影响，中国金茂毛利率在2019年至2020年间开始承压。

这同样是整个行业盈利能力系统性重塑的开端。此后几年，房企盈利下行演变为普遍现象。

据观点指数披露的报告显示，2023年，典型上市房企整体毛利率为11.5%，2024年一路下探至10%，2025年上半年，这一数值微升至10.87%，但同样处于低位。

回看中国金茂的情况，2023年，整体毛利率探至历史低点，与行业一起做了一次“利润深蹲”。

但转机也在酝酿，随着土储结构的持续优化、聚焦高能级城市改善需求，中国金茂毛利率已逐步进入“筑底修复通道”。

财报数据显示，2024年，该公司整体毛利率回升至15%；2025年上半年，进一步提振至16%，走出了一条清晰的“回升曲线”。

不可否认，中国金茂毛利率要回归高位尚需一段时间。不过，该公司也提到，2024年下半年到2025年上半年，集中获取了一批利润率有显著优势的优质地块，随着这批项目逐渐坐收，未来会带动公司毛利率进入修复通道。

在房地产下半场，中国金茂这场盈利重构，或许正是企业生存发展的一个缩影。

未来，房地产企业将不再追逐暴利，而是修炼在波动中持续盈利的能力。

发展的底色

在当前行业生态中，稳健的财务底色无疑是企业生存的基石。

回看中国金茂近几年的动作，主要采用“降短期升长期、降境外升境内”债务管理策略。

此前，中国金茂首席财务官乔晓洁在业绩会上表示：“债务管理于近两年已取得初步成效”。梳理发现，在中国金茂看似保守的基调当中，隐藏着积极突围的精算逻辑。

首先，债务置换成为中国金茂财务策略中的关键一步。

今年以来，该公司多次以核心商业资产为抵押，获取低息银行贷款，置换此前较高成本债券。例如3月，以北京凯晨世贸中心为抵押物获得86.9亿元贷款，清偿原本发行的碳中和债券；11月，又以上海金茂大厦部分楼层作抵，与建设银行等七家国有大行签署不超过99亿元的中长期银团贷款，用于置换此前发行的绿色专项债。

这背后是一场资金成本的“换仓博弈”。

过去，中国金茂凭借绿债融资一度将平均融资成本压至4%以下，但随着市场利率下行，银行信贷反而成为更优选项。

2024年，该公司新增融资成本已降至3.39%，2025年上半年进一步降至2.7%。“利率剪刀差”就此形成，置换窗口亦随之打开。

以当前不足3%的新增成本置换此前利率在3.2%以上的存量债券，不仅每年可省下数千万元利息，长远看更为企业释放出可观的财务弹性。

另一方面，中国金茂也尝试通过资产证券化盘活沉淀资产，优化资产负债表。

近期，该公司以22.65亿元价格转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店全部股权，被视为布局资产证券化以及未来对接公募REITs的关键落子。这一动作不仅可实现酒店资产由重转轻，也为后续形成“投、融、建、管、退”的资产闭环打下基础。

在多重财务手段协同下，中国金茂债务结构正趋于稳健。截至2025年6月末，有息负债规模约1232.97亿元，与上年末基本持平。

一年内到期债务占比降至22.27%，较2020年的28.46%明显改善，债务久期分布亦更趋均衡。第二年到期有息负债占比为23.46%，第三年至第五年到期的债务占比36.55%，而五年以上长期负债占比为17.72%。

对中国金茂而言，这一系列动作是对资金成本、资产价值与期限结构的精细校准。

从土地的换仓、产品的精进，到利润的修复、债务的平衡，中国金茂2025年走出了一条“褪去浮沉、重塑筋骨”的内生式进阶之路。

这一年，中国金茂以“土地换仓”为刀，精准裁去低效布局；以“金玉满堂”为笔，在核心城市重绘高端产品的清晰面容。土地与产品的双线布局下，一步一个脚印，拓展企业边界。

这并非高歌猛进的扩张叙事，而是一场在行业深度调整期完成的系统性重启。或许，这正是金茂“活下来、活得好、活出彩”最务实的注解。