执行企业会计准则的企业将房产出租必须计入投资性房产吗？解答：并非所有出租房产都必须计入投资性房地产，需结合持有目的、产权状态及计量条件综合判断，核心依据为《企业会计准则第3号——投资性房地产》。一、计入投资性房地产的核心情形及依据1.核心依据条款根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条、第三条规定：投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，且应当能够单独计量和出售”；明确包含“已出租的建筑物”，这是出租房产计入投资性房地产的核心依据。2.需同时满足的确认条件（准则第六条）（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（如租金回收概率超50%，可通过承租人信用、租赁合同条款验证）；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（如外购成本、自建支出可准确核算）。3.特殊情形的补充认定（1）空置建筑物：若企业董事会等决策机构出具正式书面决议，明确用于经营出租且持有意图短期内不变，即使尚未出租，也视为投资性房地产；（2）在建房产：决议明确完工后用于出租的，决议当日即可按“投资性房地产——在建”核算；（3）辅助服务不重大的情形：出租房产同时提供保安、维修等辅助服务，且服务在整个租赁协议中不重大的，仍确认为投资性房地产。二、不计入投资性房地产的例外情形及依据1.准则明确排除的范围（准则第四条、第五条）（1）自用房地产：房产出租但本质为自身经营配套（如企业出租部分厂房供协作单位使用，且与自身生产紧密相关），仍按固定资产核算；（2）作为存货的房地产：房地产开发企业出租待售商品房，因持有目的兼具存货属性与出租获利，按存货核算，租金收入计入当期损益；（3）代建房地产：企业代建房产对外出租，适用《企业会计准则第14号——收入》，不纳入投资性房地产。2.实务中不满足确认条件的情形（1）无产权或转租房产：以经营租赁方式租入再转租的房产，企业无产权控制权，无法确认为投资性房地产；（2）无法单独计量和出售的部分：房产整体不能分拆出售，仅部分楼层出租的，该出租部分因不满足“单独计量和出售”条件，不确认为投资性房地产（如某上市公司将子公司因两处房产无法单独出售，违规计入投资性房地产被处罚）。总结出租房产计入投资性房地产的核心前提的是：持有目的为赚取租金或资本增值、拥有产权控制权、能单独计量和出售，且满足经济利益流入及成本可靠计量条件。不符合上述前提的出租房产，需按固定资产、存货等科目核算，具体需严格遵循《企业会计准则第3号——投资性房地产》及相关补充规定。会计实务会计处理