观点网讯：1月21日，惠誉评级发布报告指出，香港住宅物业市场有望维持温和复苏态势，但受宏观经济不确定性影响，回升幅度有限，而商业房地产持续承压及财政灵活性受制约的风险仍需警惕。

报告显示，低利率、股市财富效应、租金收益率提升及人才计划等新移民政策，推动住宅价格和成交量上涨，2025年新房销量创下十余年新高。不过，发展商持续促销及市场前景审慎，住宅反弹对政府财政收入的提振作用有限。

与住宅市场形成对比，商业地产压力凸显，写字楼租金远低于疫情前水平，高空置率及结构性逆风将制约商业用地收购意愿。商业房地产敞口仍是香港银行业主要风险，对向脆弱中小型借款人放贷的银行压力尤为突出。

惠誉表示，香港银行体系资金、流动性及资本状况稳健，住宅按揭资产质量良好，即便按揭活动回升，银行仍会聚焦资产质量与授信标准，而非追求贷款增长。

财政层面，房地产相关收入下降制约财政灵活性，仅短期股票交易印花税可部分抵消影响。截至2025年3月财年，物业印花税和土地收入合计占政府总收入约5%，较五年前下滑近三成，占GDP比重从逾6%降至不足1%。因写字楼空置率高、需求疲弱，政府本财年暂停新商业用地拍卖，相关收入短期内难明显修复。

此外，北部都会区等项目将推高资本开支，使政府支出及融资需求维持高位。2025年底香港财政储备约6400亿港元（占GDP两成），虽有缓冲但显著低于历史高位。惠誉预期，在土地收入复苏乏力、支出刚性抬升下，当局拓宽税基需在不削弱香港竞争力的前提下权衡，面临长期挑战。