主要财务指标：净利润1593万元经营现金流净额3367万元
报告期内（2025年10月1日-12月31日），南方顺丰物流REIT实现收入6321.50万元，净利润1593.43万元，经营活动产生的现金流量净额3367.17万元。现金流分派率为1.09%，年化现金流分派率达4.04%，符合REITs稳定分红的特性。
主要财务指标
报告期金额（元）
本期收入
63,214,977.64
本期净利润
15,934,309.49
经营活动现金流量净额
33,671,666.75
本期现金流分派率（%）
1.09
年化现金流分派率（%）
4.04
基金净值与业绩表现：未披露净值增长率收益分配8040万元
本报告期内，基金未直接披露净值增长率及与业绩比较基准的对比数据。收益分配方面，本期实际分配金额8039.99万元，单位实际分配金额0.0804元/份，本年累计分配金额与本期一致，显示基金在成立初期（2025年3月27日生效）已开始兑现分红承诺。
收益分配情况
金额（元）
单位分配金额（元/份）
本期实际分配金额
80,399,991.03
0.0804
本年累计分配金额
80,399,991.03
0.0804
投资策略与运作分析：聚焦高出租率优化租户结构应对竞争
基金管理人在报告期内持续执行主动运营管理策略，通过专项招商活动和竞争性租金方案维持项目出租率稳定。截至报告期末，三处不动产项目整体出租率达95.91%，平均租金单价48.11元/平方米/月，租金收缴率99.16%，运营数据表现稳健。面对市场竞争加剧，管理人计划进一步优化租户结构，降低单一行业依赖风险。
不动产项目运营：深圳项目出租率100%合肥项目租金单价最低
基金持有的深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目运营分化明显。深圳项目凭借成熟区位优势实现100%出租率，平均租金98.41元/平方米/月，为三处中最高；武汉项目出租率94.54%，租金39.35元/平方米/月；合肥项目出租率95.67%，租金37.04元/平方米/月，为三处中最低。三处项目加权平均剩余租期579.48天，长期租约保障现金流稳定性。
项目名称
可供出租面积（平方米）
实际出租面积（平方米）
出租率（%）
平均租金（元/平/月）
剩余租期（天）
深圳项目
74,219.10
74,219.10
100.00
98.41
730.00
武汉项目
182,878.43
172,887.36
94.54
39.35
510.91
合肥项目
208,133.65
199,111.17
95.67
37.04
582.91
合计
465,231.18
446,217.63
95.91
48.11
579.48
租户结构风险：前五租户租金占比79.42%集中度显著偏高
报告期内，基金前五大租户合计贡献租金收入4638.22万元，占全部租金收入的79.42%，租户集中度显著高于行业平均水平。其中，租户1、2、3租金收入占比分别达23.72%、22.44%、17.85%，前三大租户占比超64%。若核心租户因业务调整退租或拖欠租金，可能对基金现金流产生重大不利影响。
租户排名
租金收入（万元）
占比（%）
租户1
1385.41
23.72
租户2
1310.71
22.44
租户3
1042.56
17.85
租户4
475.14
8.14
租户5
424.40
7.27
合计
4638.22
79.42
资产组合与资金使用：货币资金占比100%原始权益人回收资金使用4.2亿元
报告期末，基金除不动产资产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计115.37万元，占比100%，未配置债券等其他固定收益资产。原始权益人净回收资金19.08亿元，截至报告期末已使用4.20亿元，其中补充流动资金2.86亿元，顺丰智慧科技生态总部基地等项目投入1.34亿元，资金使用符合招募说明书承诺。
份额变动：报告期内份额总额维持10亿份无申赎变动
基金报告期期初与期末份额总额均为10亿份，期间无申购赎回变动。作为封闭式基础设施证券投资基金，其份额在存续期内通过交易所交易转让，不接受场外申赎，流通盘稳定。
风险提示与投资机会：高集中度与稳定现金流并存
风险提示：一是租户集中度高，前五大租户租金占比近80%，单一租户依赖风险显著；二是合肥项目租金单价较低（37.04元/平/月），且需承担降噪改造工程资本性支出，可能影响未来收益。
投资机会：基金年化现金流分派率4.04%，高于多数债券型基金；三处项目出租率均超94%，剩余租期近1.6年，现金流稳定性较强；深圳项目100%出租率及高租金水平（98.41元/平/月）构成核心资产价值支撑。投资者需权衡高分红与租户集中风险，长期关注运营管理机构租户结构优化进展。
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