接上文深圳买房二手及新房交易税费（上） 案例三：卖房，未满2年是最肉疼的。小钱在2023年买入600万新房，2025年交房2026年卖出620万，未满2年，需缴纳增值税：620万÷(1+3%)×3% = 18万，个税：620万 ×1% = 6.2万，合计：24.2万（房子只涨了20万，税交了24万） 案例四：亏损卖房。小郑2022年以750万买入唯一新房，2025年交房，2026年办理房本以650万卖出，需缴纳增值税：650万÷(1+3%)×3% = 18.93万，个税唯一住房免征。 ✨疑惑一：为什么增值税里不是简单计算卖价3个点，而是过户价÷(1+3%)×3%？ 1、在财务和税法中，增值税计税基础是不包含税金本身的，其区别只要在于过户价种是否含税。 2、什么时候用过户价÷(1+3%)×3%？当过户价是含税价时，这也是99.9%的普通二手房交易所用的公式。原因是你在中介那里签的合同、在房管局报的价格（比如650万），通常默认是买家总共要付出的钱（或者买卖双方约定的总金额）。 这个金额里已经预装了要交给国家的税金。其税务逻辑是增值税规定，不能对“税金”本身再收税。所以必须先把 650万里的税给“挤”出来，算出纯房子的价格。比如你手里拿着一袋包含“果肉”和“果皮”的橘子。税只按果肉收，所以你得先通过除法把果皮（税）剥掉。 3、什么时候用过户价×3%？当过户价是不含税价时，这种情况在个人买卖房产中几乎不会出现，多见于企业间的商业买卖或税务局内部结算。原因是如果买卖双方在合同里明确约定：“房款是631万，税金另算”。 那么这 631万就是“干货”，直接乘以3%即可。其税务逻辑是计税基数已经干净了，不需要再做“脱水”处理。你手里的橘子已经是剥好皮的纯果肉了，直接称重收税就行。 4、岳老师在讲一个例子，想象一下你去超市买一瓶可乐，标价103块钱（假设含3块钱税）。 老板告诉你：我这标价是含税的，但这3块钱税不是我的，我得给国家，我的纯收入只能按100块算。 如果你直接拿103×3%，算出的是3.09元，这就不对了，因为你把税本身又征了一遍税（税上加税）。正确做法是先算出这瓶可乐不带税值多少钱。103 ÷ (1 + 3%) = 100元，然后再用这纯纯的100元去乘3%，得到 3元。 5、所以这个公式的目的就是：先把过户价里的“水分”（税金）挤掉，算出“干货价”（不含税价），再根据干货价来算税。