当房地产市场告别普涨神话，曾经的“财富密码”正逐渐分化为资产红利与烫手山芋。早年间，福耀玻璃创始人曹德旺在楼市狂热期的警示振聋发聩：“房子不过是钢筋水泥，炒得再高终会回归理性，囤房者迟早要面临脱手难、成本高的困境”。彼时不少人将其视为危言耸听，如今步入2026年，这一预警已然应验。全国二手房挂牌量逼近850万套，三四线城市房价持续探底，持有成本逐年攀升，楼市格局迎来根本性重塑。对于手握多套房的群体而言，认清当下三大巨变，及时调整资产策略，已是刻不容缓。

巨变一：分化格局全面固化，普涨时代彻底落幕

过去二十年“闭眼买房都赚钱”的普涨态势，在2026年已彻底终结，“核心坚挺、外围承压”的分化格局进入稳定期，成为楼市最鲜明的特征。这种分化并非短期波动，而是人口流动、资源集聚与产业支撑共同作用的必然结果，且差距仍在持续拉大。

一线及强二线城市核心区凭借优质资源，展现出强劲的抗跌性与保值能力。数据显示，2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价格逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，部分优质房源挂牌一周内便有买家出价。深圳元旦期间二手房看房量同比上涨81%，上海二手房连续两月成交破2.2万套，印证了核心区域需求的稳定性。这类区域依托产业集聚效应与人口持续流入，住房需求始终有坚实支撑，房价已逐步止跌企稳，甚至出现小幅回暖迹象。

与之形成鲜明对比的是，三四线城市及远郊板块正陷入漫长的阴跌循环。2025年三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%，“鹤岗化”现象持续蔓延。不少地方房价已回调至2018年水平，远郊房源更是面临“降价难成交”的困境——有案例显示，一套远郊房产从120万降至90万，挂牌半年仍无人问津，三四线城市空租期普遍超过60天，半年内两个月空转烧钱成为常态。更值得警惕的是，县城老破小、文旅盘等非优质房源流动性近乎枯竭，房龄超20年、无电梯、户型老旧的房源，单价跌至3000元仍难成交，彻底沦为“有价无市”的资产包袱。

巨变二：持有成本持续攀升，“以租养贷”彻底失效

曹德旺曾警示“别等到倒贴钱养房子才后悔”，这一预判在2026年成为众多多套房家庭的现实。随着楼市回归理性，房产持有成本的上升通道全面打开，从房贷利息到日常运维，再到潜在政策成本，层层压力让空置房产沦为“持续烧钱的机器”。

房贷压力仍是首要负担。尽管当前商贷5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可至3.05%，但2020-2021年高位上车的多套房持有者，多数仍背负5%以上的利率，即便LPR下调，存量房贷的利息压力依旧沉重，部分家庭月供占收入比例超50%。与此同时，日常运维成本逐年上涨，一套100平的房产，每年物业费、取暖费、维修基金等固定支出至少5000元，评估价200万的房产每年还需额外缴纳数千元税费，长期空置意味着持续的资金消耗。

更致命的是，租金市场的疲软让“以租养贷”模式彻底破产。三四线城市租金年均降幅达10%-15%，不少房源租金甚至无法覆盖物业费，更遑论对冲房贷压力。叠加房地产税落地预期持续升温，未来多套房持有者将面临额外税收负担，进一步挤压利润空间。成本与收益的严重失衡，让曾经的“被动收入来源”变成了拖累家庭财务的包袱，倒逼多套房持有者重新审视资产价值。

巨变三：产品逻辑重构，非优质房产被市场抛弃

2026年楼市的另一大核心变化，是产品逻辑的彻底重构，市场全面回归居住本质，曹德旺强调的“房子核心属性是居住”成为共识。购房者从投机心态转向理性自住，居住品质、配套设施与物业服务成为核心考量，劣质房产正被市场加速淘汰。

当前市场需求结构已发生根本性转变，90-144平米的品质改善户型需求占比提升至45%，成为成交主力。绿色智能、高得房率、优质物业的品质小区，即便价格稍高，仍保持稳定成交量；而早期高周转留下的老破小、设计落后的刚需盘，以及配套匮乏的概念盘，流动性持续恶化。住建部《关于提升住房品质的意见》明确推动房地产向高质量发展转型，鼓励优质住房建设，这一政策导向进一步压缩了非优质房产的生存空间。

这种产品层面的分化，本质上是市场对房产价值的重新定价——未来楼市“资产好不好，不看数量看质量”，多而杂的房产组合，远不如少而精的优质资产靠谱。一线及强二线城市核心区的品质房源，凭借稀缺性与实用性，仍具备保值增值能力；而那些缺乏配套、品质低劣、需求萎缩的房源，只会在时间推移中持续贬值，最终陷入“越跌越难卖”的恶性循环。

多套房持有者破局之道：抛弱留强，把握窗口期

面对2026年房价的三大巨变，多套房持有者切勿抱有房价反弹的侥幸心理，最优策略是主动优化资产结构，抓住政策红利窗口期，实现“保优质、清劣质”的资产升级。

首先，精准筛选资产，果断“抛弱”。优先出手三类房产：一是三四线城市非核心区、远郊及县城的房源，这类资产贬值趋势不可逆，当前挂牌量激增、成交周期拉长，拖延越久变现难度越大；二是房龄超20年、无核心配套的老破小，以及文旅盘、概念盘等非自住属性房源，这类房产流动性已近枯竭，未来大概率沦为“负资产”；三是租金无法覆盖持有成本、月供压力过大的高位站岗房源，及时止损远比死守亏损更明智。

其次，科学“留强”，聚焦优质资产。保留一线及强二线城市核心区、临近地铁、学区、商圈的次新房或品质小区，这类房源依托资源稀缺性与稳定需求，抗跌性强、流动性好，是未来房产市场的“硬通货”。对于保留的优质闲置房源，建议及时装修优化，通过长租获取稳定租金收益，覆盖部分持有成本，避免空耗资金。

最后，借力政策红利，提升变现效率。2026年上半年政策红利集中释放，多地出台“卖旧买新”税费优惠、存量房贷利率转换等政策，多套房持有者应吃透当地政策，合理规划交易节奏，降低变现成本。同时做好现金流管理，将家庭负债率控制在合理范围，月供占比不超过月收入30%，提升抗风险能力。若资金充裕，可遵循“卖弱买强”逻辑，将非优质资产变现后，投向核心区域优质资产，优化资产配置。

2026年的楼市，已彻底告别“有房就稳”的旧时代，进入“价值为王”的新阶段。曹德旺的预警并非唱衰楼市，而是看透了房地产回归居住本质的必然趋势。对于多套房持有者而言，认清市场巨变、摒弃侥幸心理、果断优化资产，才是应对当前格局的正确姿态。未来，房产不再是全民投机的工具，而是回归居住属性的生活载体，少而精的优质资产，才是家庭财富稳定的压舱石。