专家称，美国需新增200万至2000万套住房才能填补缺口，这凸显了满足全国住房需求的艰巨挑战。
2026年1月26日，华盛顿特区亚当斯・摩根街区。量化美国的住房需求，取决于对住房成本、居住人数及占地面积的一系列假设。
美国正面临严重的住房短缺问题。穆迪（Moody’s）估算，解决这一问题需要新增200多万套住房。
但高盛（GoldmanSachs）的分析师认为缺口为300万套；齐洛（Zillow）的预估超过400万套；布鲁金斯学会（Brookings）预测为500万套；麦肯锡（McKinsey）则称缺口达800万套。与此同时，国会共和党人坚称缺口更接近2000万套。
还有一些经济学家认为，美国根本不存在住房短缺。
这些截然不同的预测，反映了量化美国住房需求的巨大挑战——这一难题的核心，是对住房成本、居住人数及占地面积的一系列假设。
住房可负担性是关键的政治议题，且对许多美国人来说愈发遥不可及。因此，确定全国住房需求不仅是学术研究，更是制定解决问题政策的关键。
空置率与“缺失家庭”
美国人口普查局数据显示，全美共有1.46亿套住房。其中，810万套属于“合住家庭”，即人们与非亲属同住。齐洛的住房缺口估算假设，这部分人群更希望拥有自己的住房。该房地产网站还称，全美有340万套可供出租或出售的空置住房。因此，齐洛的经济学家从合住家庭数量中减去可用住房数量，得出结论：美国需额外新增470万套住房。
多项分析聚焦两个核心问题：合理的住房空置率应为多少？以及有多少消费者因成本问题推迟独立居住？
看似有悖常理的是，健康的房地产市场需要一定的空置率。例如，空置房产可能处于租客/买家交接期，或正在翻修；也可能意味着业主在多套房产间轮换居住。据全美住宅建筑商协会（NAHB）数据，全美有600多万套住房（约每20套中有1套）为第二居所。
专家对健康的空置率水平定义不一，区间从3%到13%不等。2008年房地产危机后，住房建设崩盘，空置率跌至近20年最低：自有住房空置率不足1%，租赁住房空置率仅5%，至今尚未完全恢复。
理想的住房数量，看似可以简单定义为：每户一套住房+一定比例的空置住房。但问题是，我们无法准确统计家庭数量。
当住房成本高得令人望而却步时，成年子女往往会与父母同住更久。皮尤研究中心报告显示，2023年，18%的25至34岁成年人与父母同住，而20世纪70年代这一比例仅为8%。
对许多经济学家而言，住房缺口的计算公式应为：现有家庭数量+合理空置住房数量+若住房库存充足、价格下降而自然形成的新增家庭数量。
然而，即便采用同一框架，不同研究人员得出的住房缺口结论仍天差地别。
穆迪分析与政策地图（PolicyMap）指出，要让美国住房市场恢复1985至2000年的均衡状态，需80万套住房。再加上120万套“被压抑的家庭”（即尚未组建的家庭），结论是美国需额外新增200万套住房。
布鲁金斯学会的计算目标是恢复2006年12%以上的空置率（接近历史峰值）。该机构通过复杂的统计模型，梳理出自那以后家庭组建率下降的原因中，有多少源于房价，而非年轻人就业困难、晚婚等其他因素。最终得出结论：美国需额外新增490万套住房。
类似的分析还包括房地美（FreddieMac）的报告，其认为缺口为370万套。高盛分析师采用了“空置率+被压抑需求”的方法，同时结合数学模型，计算出使住房自有率相对于收入的可负担性恢复至20世纪90年代水平所需的住房数量。两种方法得出的结果均在300万至400万套之间。麦肯锡则将新增家庭、空置住房、解决无家可归问题的住房需求，以及为过度拥挤住房（一间卧室住多人）更换住房的需求相加，得出缺口为820万套。
设想一个无监管约束的市场
2022年的一份国会报告采取了截然不同的思路。大多数分析都试图复刻二三十年的住房市场状态。但联合经济委员会的共和党人认为，正确的缺口数值，应等于开发商在无监管约束下会建造的住房数量——即无需遵守禁止建设市场需求住房的许可或分区规划规则。
共和党人的估算基于以下逻辑：土地价值应占住房成本的20%。若比例更高，意味着市场受到人为限制——当土地开发难度加大，地价便会上涨。为让全美各县的房价都符合这一比例，他们得出结论，住房缺口高达2000万套。
按他们的计算，北达科他州和西弗吉尼亚州几乎没有住房短缺，而加利福尼亚州则短缺450万套。在美国数百个司法管辖区全面取消分区和建筑限制或许不切实际，但他们预测，任何实质性的放松都将拉低房价。例如，他们认为额外建设270万套住房，足以让房价大幅下降，使近500万消费者具备经济上的购房能力。
2024年，加利福尼亚州梅尼菲市正在建设的独栋住宅。
“如果我们放松美国所有市场中与住房供应相关的所有监管，就能得到这样的住房数量……我认为这才是思考美国应拥有多少住房的正确方式。”凯文・科林思说。他曾以参议院工作人员身份参与撰写该报告，目前任职于自由意志主义智库美国企业研究所（AEI）。“若真想将房价降至普通人可负担的水平，就必须建造远超目前预估数量的住房。”
人均住房建设支出
住房分析师凯文・厄德曼近期做了一组令人震惊的计算。经通胀调整后，住房建设支出占个人消费的比重持续下降，自1990年以来已下降23%。他表示，若这一比例维持在1990年的水平，美国将额外拥有4000万套住房。“几乎所有专业机构对住房缺口的估算都低得离谱，”曾撰写两本住房市场相关著作的厄德曼在其Substack平台上写道。
他认为，住房建设支出放缓意味着，人们被迫居住在比自身需求更小的住房中。但他并未明确表示美国短缺4000万套住房。相反，基于对缺失家庭和必要空置率的激进假设，他称美国需要1500万至2000万套额外住房。
或许根本不存在整体短缺
城市规划教授柯克・麦克卢尔和亚历克斯・施瓦茨研究了美国900个大都市区，发现自2000年以来，仅有19个地区的人口增长速度超过了住房建设速度。他们认为，2008年经济衰退前，开发商建造了过多住房，为后续部分年份的建设不足留下了空间。
“没错，低收入价位的住房确实短缺，但整体并不缺，”麦克卢尔说。他主张，政府帮助贫困家庭租赁或购买现有住房，比新建住房成本低得多。“目前最好的住房政策，是提高最低工资。将时薪提升至20美元，人们的生活就会立刻改善——我们无法通过单纯建房来解决这个问题。”
这一观点超越了党派界限，对住房缺口最高和最低的估算均来自右翼阵营。自由意志主义智库卡托研究所的经济学家认为，住房建设一直与人口增长同步。他们称，人们只是想在房价高昂、人口密集的地区居住在大房子里，这并不意味着存在住房短缺。
“短缺的定义是人们无处可住。这并非我们当前的情况，”卡托研究所撰稿人诺伯特・米歇尔在采访中表示。
归根结底，这场争议不仅源于数学模型的选择，更源于人们对住房短缺本身定义的不同解读。
“如果我很难在华盛顿特区找到心仪的公寓，我依然可以搬到马里兰州去住，”米歇尔说。“那种我完全没有任何选择、找不到任何地方居住的情况，才是真正的短缺。而数据并不支持这一点。”
厄德曼则有不同看法：“有28岁的年轻人与父母同住，若有合适的住房，他们本可以独立生活。如果这都不算短缺，我不知道还有什么能算。”