（原创）经好，更要正嘴和尚念！ 上海市静安区于2026年2月2日启动二手住房收购用于保障性租赁住房试点工作。 这也许是一项好政策，当然，搞不好也许就会烂尾。 这就如好经，给正嘴和尚念，那是一本正经，若让歪嘴和尚去念，也就是歪经一部。 本来，老城区改造，老房子、旧建筑就如鸡肋，拆不起，改不成。人口密集且在老城中心的老旧房，要拆了重建真的是成本太高，现在这项政策出台，可能为以后的旧城改造提供了一个可复制的模板。 这次静安区政府通过区属国企（静安置业集团下属两家保障性住房公司）收购辖区内的二手住房，将其转化为保障性租赁住房，旨在： 满足新市民、青年人等群体租赁需求； 促进二手房流通，助力居民"以旧换新" ，优化区域租住平衡。 这项政策的好处是： 1. 对居民：打通置换链条，降低改善成本。畅通快速变现渠道，为持有核心区"老破小"长期难以出手的业主提供稳定退出通道，避免"以价换量"低价抛售。 无缝衔接改善，实现"卖旧"与"买新"无缝衔接，缓解"先卖再买"的时间差和资金压力，助力改善型需求释放。 交易效率提升，政府收购流程更高效、周期更短，相比个人挂牌出售更能稳定预期。 2. 对房地产市场，有激活流动性，稳定预期的结果。可有效盘活存量二手房，特别是化解周期长的老旧小区房源。 稳定市场价格，官方收购可遏制房价非理性下跌，稳定楼市预期，带动新房成交回暖。 还可联动一二手房市场，激活二手房置换链条，间接带动新房市场需求，缓解房企库存压力。 但是，这项政策也会给财政与运营带来一些压力： 首先是资金压力，这需要一次性投入大量财政资金，短期内难以回收，对财政能力考验较大。 其次是可持续性风险：若保租房租金收益不及预期，直接影响资金循环周转，长期可持续性面临挑战。 还有就是管理难度高，收购房源分散在各个小区，维修维护成本高，日常管理难度远超集中新建的保障房。 此外对居民，收购价格问题，官方评估价可能在大概率上低于业主挂牌价，业主需在"快速变现"与"追求高价"间权衡利弊。 还有就是准入条件，因为通常限制房龄（如15-20年内）、面积、总价，且要求无抵押，这样大量房源被排除在外了。 最后就是政策配套问题，业主后续置换房的税费减免、贷款优惠等配套支持政策如何？若后续政策不到位，是否会降低参与意愿？ 不得不考虑的还有学区等资源顾虑，置换后可能面临学区房等配套资源丧失的问题，尽管部分城市已尝试保留入学资格，但覆盖有限。 更为突出的是，现在老城区的老破小旧房，真正居住的业主还有多少？ 一般有条件的早已搬迁，真住那的都是没有条件搬迁的底层人员，对于这个群体，要安排好照顾好他们，做好这个群体的善后工作绝对是此项工作能否顺利展开的关键所在。 （图片为网络下载） 202602061500