文｜张丁宸陈聪刘东航

深圳公募REITs底层资产丰富，当前已上市公募REITs持有的深圳底层资产合计估值超140亿元。展望看，我们认为深圳保障房资产在旺盛需求下，出租率或保持高位，租金韧性同样较强；产业园&写字楼供需矛盾仍需时间消化，但在严控供给下，未来供需或边际改善；仓储物流资产需求仍较为强劲，但周边城市新增供给对整体出租率有一定冲击，而机场、盐田港等核心园区出租率和租金稳定性更好；水务资产受益于城市发展带来的污水处理需求持续增长，较高的产能利用率有望保持；电力资产在需求端保持稳增，但是供给放量导致近年电价下行，广东政策支持下容量电价提升或促电价趋稳改善。

深圳REITs总览：

深圳是公募REITs发展最早的城市之一，当前资产丰富。分资产业态看，基础设施REITs底层资产涵盖保障房、产业园、仓储物流、水务、能源电力；已申报拟上市的商业不动产REITs底层资产中亦有办公楼位于深圳。从地理分布看，深圳南山、福田、罗湖、宝安、盐田、坪山、大鹏、光明区，均有底层资产分布，其中南山区最为集中。

深圳REITs资产详解：

保障房资产：深圳市近年多措并举支持公共住房建设，规范管理，“十四五”期间公共住房供给目标达74万套。保障房在供给侧虽明显增长，但旺盛的需求仍难以满足，深圳市住建局数据显示，近年公租房线上轮候库户数常年保持40万户以上，且轮候周期长。因此，深圳保障房REITs底层资产出租率总体表现良好。近年深圳等核心城市市场化租金承压下行，但是保障房租金安全垫较高，保障房REITs位于深圳的底层资产租金稳定性相对较强，部分资产亦有小幅提升。

产业园&写字楼资产：深圳近年对产业园和写字楼等发展导向适应产业和供需变化，从增量扩张转向存量提质，土地供给趋严，2025年成交的商服和工业土地面积已减少至329万平。但是，短期内产业园和写字楼供需矛盾仍需消化，空置率呈提升趋势。在市场化租金下行趋势下，产业园REIT“以价换量”是应对经营挑战的主要方式，因此底层资产租金压力仍较为明显。

仓储物流资产：深圳是国家物流枢纽城市，当前已形成机场、盐田港等5大物流发展集群，辐射全国，面向全球。2023年前，电商高速发展带来了物流需求强劲增长，近年仍保持高位，深圳规上快递量保持全国领先，2024年同增20.4%。因此深圳盐田港等核心港区，机场等对仓储物流的需求较为强劲。近年深圳市内高标仓新增供给相对可控，但是广东省内其他城市高标仓增量较大，在供给端对深圳亦形成一定冲击，导致深圳高标仓空置率有所上行。

水务资产：深圳近期加力支持水环境治理和污水处理发展，以满足日益增长的污水处理需求。2024年，深圳污水处理量达23亿立方米，同增7.58%。目前，深圳已有77座集中式污水处理厂。

电力资产：需求端，深圳兼具先进制造业集群与数字经济/现代服务业的双重属性，电力需求持续增长，2025年用电总量同增4.7%。但是在供给端，近年沿海省份电力供给普遍放量较快，各类电源利用小时数持续承压，亦导致电价下行。其中，广东2025年度长协价格下降约16%。2025年，广东省已出台容量电价支持政策，容量电价提升将为火电收益提供更稳定支撑，有助于电价水平趋稳，叠加固定成本补偿比例上调，电力资产盈利或有改善预期。

风险因素：

宏观经济承压的风险；无风险利率快速上行的风险；细分领域政策支持不及预期的风险；细分领域资产供需格局恶化的风险；资产出租率和租金继续承压的风险。