2026年的房地产市场，记住这句话：整体稳着磨底，核心区域小幅回暖，多数三四线还得熬，老房子分化着来，拆迁基本别指望。
尤其是咱们山西，城市之间、板块之间的差距越拉越大，买房、持房都得拎清现实，别再抱着老想法踩坑。
01》先说说全国大方向，现在楼市彻底告别普涨，“核心坚挺、外围承压”是定局。一线和强二线城市有人口、产业撑着，核心区的优质房子还能稳中有微涨，比如太原小店、迎泽这些板块，配套成熟的次新房抗跌性特别强。
但三四线城市就不一样了，人口一个劲往外流，房子库存又多，去化周期动不动就超30个月，房价要么横盘要么微跌，甚至部分弱县城还会继续往下走，想靠这类房子升值基本没戏。
更现实的是，现在持有房子的成本越来越高，物业费、取暖费不说，老旧小区还有维修成本，多套房的话，后续还有税费预期，空着的房子就是纯烧钱，想“以租养贷”，三四线的租金连物业费都未必能覆盖。
02》再聚焦到咱们山西，买房选城市其实特别好选，就分三档。
第一档首选太原，作为省会，虹吸全省的人口和资源，8540元/㎡的均价基本稳得住，小店、迎泽的核心区，万柏林的地铁沿线，都是闭眼选的安全区。
第二档选晋城、大同、晋中、运城，晋城有产业支撑，大同宜居文旅有优势，晋中挨着太原享都市圈红利，运城是人口大市，这些城市的主城核心区自住没问题，部分优质盘还能小幅度保值。
剩下的朔州、阳泉还有多数县域，直接归到第三档，除非是刚需自住，否则别碰，买了大概率砸手里，降价都难卖。
03》很多人关心的老房子，2026年也没有普涨的转机，核心看位置和是否纳入旧改，拆迁就别抱幻想了。现在国家早就不搞大拆大建了，拆迁只针对D级危房、重大工程红线内的房子，普通老房子都是旧改为主。
咱山西的话，太原、晋城主城核心区的老房子，只要挨着学校、地铁、医院，又能赶上加装电梯、换管网的旧改，居住体验提上去了，流通性和价格都会小幅涨点，二手还能卖上价。
但要是三四线非核心区的老破小，没电梯、户型差、物业烂，又没旧改覆盖，那就是卖不掉、涨不动，趁早出手才是明智的。就连老城区的独栋楼房，也是留改为主，只有鉴定成危房或者赶上城市规划，才有可能拆，普通独栋也就只能靠旧改补补短板。
04》最后给大伙实打实的建议，分买房、持房两种情况说，全是贴合当下行情的实在话。
如果是刚需自住，别等别犹豫，现在是买方市场，议价空间大，优先选太原、晋城这些城市的主城核心区，挑配套成熟、央企国企开发的房子，远离远郊盘、文旅盘，老小区就选有旧改规划的，自住舒服还能保点值。
如果是改善置换，趁着现在“卖旧买新”有政策补贴，赶紧把手里的非优质房源出掉，置换核心区的品质次新，学区、地铁、好物业这三个点占得越多，房子越抗跌。
如果手里有多套房，赶紧执行“抛弱留强”，把三四线、县域的老破小、远郊房果断卖掉，哪怕小幅折价也别舍不得，这些房子只会越来越不值钱；只留太原核心区的优质房，别指望短期升值，长期持有当个资产保值就行。
还有就是别再盼拆迁，老房子能赶上旧改就积极配合，花小钱就能提升居住品质和房子价值，这才是最实际的。
总的来说，2026年的楼市，房子早就不是“越多越好”，而是“越优质越好”，回归居住本质才是主旋律。不管是买房还是持房，跟着人口、产业走，选核心区域、优质配套，避开冷门板块、劣质房源，才是最正确的选择。