深圳湾新豪宅澐玺预计卖什么价？现在效果图已经出了，面积段也出了，价格还没有放风，玻璃幕墙延续玖序的风格。

站在购房者的角度计算值不值得买关键看价格，站在开发商的角度要计算怎样才能卖出更高价。毕竟澐玺是没有限价要求的，而且还是地王，初步推断大概率会定一个让购房者感觉有点贵的价格，如果定一个买到就赚的价格那是不可能的。

站在开发的角度，不需要市场抢房，也不需要开盘售罄，最好的状态是销售周期拉长一点，一年销售周期比较好。这和之前不一样，之前销售即回款，现在销售了也要等着回款，如果市场能慢慢回暖，更不需要短期售罄了。

我先对澐玺定什么价做大概预计，以后出了户型图再详细分析这个楼盘有没有购买价值。现在公布出来的资料只有一部分就去推断价值是不行的，户型设计是否很优秀，使用面积是否很可观，品质和室内交付标准定位什么档次，这些资料还没有公布出来，关键是价格还没放风。

澐玺会定什么价呢？

先说观点，再论依据，因为只有部分资料公开，所以现在预计的价格有部分依据是根据推算来的，根据资料逐步公开再做调整。

预计销售均价17万，价格区间跨度也会非常大，可能12-32万，比如顶楼1050平大平层销售3个多亿有没有问题？

依据逐条说，从对标楼盘上看没有十分符合的对象，有8分符合的是深湾玖序，那么就相对综合性的进行一个比较，在新房和附近二手房两个方面做比较。

新房比玖序

从地段上讲，澐玺地段不是一流，如果深圳湾壹号是一流区域中的一流地段，深湾玖序勉强是一流区域的三流地段，澐玺在地段上位于这两者之间，一流区域的二流地段，即使在今明年入市的几大豪宅中排名也能排第三，澐玺的地段在玖序之上。

我不知道深湾玖序的业主怎么看待地段的问题，27年之后交给二手市场检验之后再讨论吧，或许那个时候已经不需要讨论了，市场会给答案的。

从产品上讲，澐玺是纯大户，起步198平，总户数约600套，这方面与深湾玖序比较接近，深湾玖序起步面积195平，约500套。深湾玖序有一栋楼做为出租的配套，澐玺有一栋超高层公寓。

从品质上讲，澐玺作为总价地王，豪宅地段和定位，开发品质理论上是要在玖序之上。

从户型上讲，虽然户型还没有发布，可以想的到户型应该在玖序之上，玖序的户型是个吐槽点，还能再建比玖序更糟的户型？

从使用率上讲，现在新规，新建楼盘使用率普遍要高于过去几年，深湾玖序三个户型的使用率都偏低，195平的使用率约75%，252平的使用率约75%，328平的使用率约79%，我想澐玺的使用率怎么也会比这高一点吧。但是不绝对，玖序总高42层，澐玺两栋53层，一栋64层，超高层使用率偏低，这种地段又不允许建大阳台大露台的增加使用面积，也有可能比玖序好不哪去。

参考去年开盘的玖序，在执行限价的条件下毛坯均价13.33万元，加装修后的均价约14.3万元，起步楼层约11.5万元。

那么地段更好一点，品质更高一点，户型和使用率大概率会更优的澐玺会怎么定价呢？

如果玖序销售惨淡，这或许说明玖序定价是偏高的，但是一年多时间505套房销售率已经差不多95%，这个销售进度是可以的。

我预计澐玺销售均价比玖序会高2-3万一平米。但是现在也面临着降息周期开启，如果9月10月连续降息很可能均价定的更高一点。

降息周期打开会推动楼市回暖，这个在其他文章讲，这篇文章不讨论。

如果均价定在16万，比如209的户型中间楼层不看海总价约3300万，294的户型中间楼层总价约4800万，这个价格怎么样？

二手比深圳湾，如果澐玺均价16万在二手市场有没有竞争力？

294平按照80%使用率计算使用面积约240平米，这个使用面积比恒裕滨城二期170平使用面积大20平米，现在恒裕滨城二期这种户型总价约4500万，如此比较有没有性价比？暂且不论品质与楼龄，仅金融属性这一块是没法和澐玺比的，澐玺可以按照成交价按揭和抵押，恒裕滨城二期不能。

虽然使用面积可能更大，但户型结构应该是没有恒裕170平的好，东南向一层两户的板楼总会好过一层四户东西向的户型设计，何况澐玺在阳台和外观上有限制条件。

从地段上讲虽然都邻着后海滨路，都是地铁口，恒裕滨城的位置要好过澐玺，纯住宅区，而且是豪宅区。

209平按照使用率80%计算约170平米，这个使用面积比三湘海尚175平户型大几平方，现在三湘海尚这种户型售价3000万以内。在使用面积接近和总价接近的情况下谁更有优势呢？澐玺有全新豪华装修和品质更高，楼盘更新的优势，而三湘有低密度和环境优势，哪种优势以后含金量更高就是仁者见仁智者见智了。

据了解，澐玺209平这种起步面积临后海滨路主干道朝西向，玻璃幕墙而且朝西，谁住谁知道。

均价16万只是假设，大概率均价17万。

这些比较是根据部分已公开的资料，还有很多没有公开，关键是价格还未定，所以很难详细且准确的进行比较，待以后，一切确定了再做一个详细的比较。

现在居住需求是极其多样化的，没有绝对的哪个性价比高，如果投资又是另外一个比较，居住是站在当下的市场进行比较，投资一定要以五年甚至十年之后的市场趋势为依据，这两者还是不能用同一个逻辑。

趋势每过几年就有变化，因为市场和政策有调整，比如18年深圳二次房改，所以我在21年建议卖普宅，小户型，书包，临深等房产。后来又有调整，所以23年提示大家现在风险最大的是一线豪宅，这都是依据形势发生了变化。