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房地产是中国经济增长的主要动力

（依靠城镇化形成的经济循环示意图，图片来源于网络）

中国近年经济高速发展，核心动力是城镇化。城镇化过程中政府通过控制土地资源形成了一个经济发展循环，而房地产是土地经济的核心承载市场。

首先，政府将财政收入或发债融资用于投资城市建设，优化生活环境、创造高收入的岗位等，城市的生活水平明显优于农村，所以吸引了大量的农村人向城市迁移，向城市迁移的过程中就需要支付一个巨额成本——买房（也就是买土地资源），可能要花大半辈子的时间才够支付（贷款买房），看起来不值得，但是只要未来几十年努力工作，就能享受越来越好的城市生活，给后代一个更高的起点，其实是非常值得的，所以购房的需求非常强烈，且大家愿意为了购房而努力工作。政府通过土地资源和税收创造了大量的财政收入，这些财政收入就能继续投资城市建设。城市建设好后，我们发展了大量的其他产业，生产的产品又满足了大家的物质和精神需求，人民生活越来越好，还有很多产品销往国外，形成贸易顺差。这样就形成了以城市化为基础的投资——消费——出口的经济循环。GDP三驾马车（最终需求 ），投资、消费和出口你追我赶，经济持续高速发展。

新的内生动力是什么？

2020年人口普查结果显示，中国城镇化率已经达到了63.89%，距离发达国家的80%，还有16.11%的差距，城镇化速度会逐步放缓，直至饱和（预计到2035年以后）。城镇化放缓后从哪些方面来寻找替代的动力源呢？

城镇化有两种方式，一个是从农村到城市，另一个是从小城市到大城市，上面说的放缓主要指第一种方式，第二种城镇化将持续存在。

有一个重点就是农村，发展完城市，就应该回哺农村了。农业向更现代化、集中化的方式发展，向更美更好的方向发展。

接着说城市。其实还是要发掘和满足人类的需求，因为所有的经济发展都是为了更好的满足人民的需求，城镇化满足了人民基本的温饱、医疗、教育等丰富的需求，即使城镇化完成后，这部分需求还会一直持续下去，而需求的增长点就在更高层次的人的需求，比如更便捷智能的生活，环境更好，内外在更美，身体更健康，更多的文化产品，更好的人际关系等。

这里存在一个转变——从依赖高房价转为依赖房屋以外的商品。部分购房者已经花费了太多的积蓄在房屋上，可能没有太多资金来消费其他商品。这需要国家通过政策进行调节，平衡收入上涨速度、房价上涨速度、通胀速度之间的关系，缩小贫富差距等。

出口动力的转变

过去欧美等发达国家承载了中国的大量消费，我国产生了大量的贸易顺差，这主要得益于中国制造的价格优势。

随着中国人力成本，土地成本等多方面成本的提高，部分中国制造的价格优势不再明显，很多产业开始向其他新兴市场转移。

当然产业升级已经在进行中了，产业升级和高新技术是将来政府投资的重点方向。部分高端产业已处于领先水平，而这些高端产业会直接和欧美等发达国家竞争，和他们抢饭碗。由于中国人民勤劳，政治制度优越，替代美国的领先地位是迟早的事。美国嗅到了危险的信号，开始限制中国，但中国的国力已经非常强盛，美国的限制起不了太大的作用。

长期来看，中国将取代美国成为世界第一强国，到那时，中国会向世界输括大量的高科技、文化产品，也是全球消费的重要承载方。这个发展过程中贸易顺差会如何转变还不好确定，但一定时间内，中国还能享受到贸易顺差带来的经济红利。

房价是否过高？

在市场机制下，房价并不高。房地产是一个分级市场，不同市场有不同市场的参与方，有不同的房价形成模型，这里简单抽象成大城市、小城市和农村三个市场。

大城市提供了大量的有吸引力的工作岗位，吸收了大量的小城市和农村人口，这些人都参与城市建设，但并不是所有人都能拥有购房的资本，只有少数的高收入人群才有，大部分其他人可能会在大城市租住一段时间后回到小城市或农村（主要是年轻人），也有可能长期租住，还有新的年轻人不断进入大城市，这个过程中，大城市拥有充足的人才资源和资金，城市得以高速发展。

小城市则无法提供那么多有吸引力的岗位，吸引不了太多的人才和资金，但基本生活设施也算齐全，虽然比不上大城市，但比农村还是强很多，人口主要由大城市回来的人口和农村进入的人口构成，房价会较大城市低很多。

农村的土地政策与城市完全不同，而且农村是人口持续输出的状态，目前不存在高房价问题，至于农村土地的开发与农村经济的发展，目前虽然也开始做了，但还不是当前的主要任务。

不同财富层次的人生活在不同级别的城市，房价完全是供需关系的结果，那些低收入想在大城市买房的需求，是不切实际的（首都不可能容纳全国的人），正是市场机制调节了这种稀缺资源的供需关系。而这些觉得房价高的人如果放低要求，回到更小的城市或农村，通常也不会觉得房价高（但部分县城的房价可能确实比较高）。

高房价问题的实质

真正的问题是贫富差距过大，社会依据财富拥有量将人分为了三六九等，只有有钱人才配生活在大城市。而贫富差距过大的根源就是市场经济。市场是正确、高效且合理的，在当前阶段帮我们快速做大了蛋糕，实现了让一部分人先富起来的目标，且带动了很多后富，但这个过程中的“后富”甚至“未富”们，在社会分配中被不公平待遇，且越来越难以改变。

面对贫富差距过大的问题，我们是社会主义国家，最终肯定能解决，但相当长一段时间内，我们仍将处于社会主义初级阶段，这个问题会持续存在。解决这个问题需要：提高一次分配时的公平性，做好二次分配和三次分配。

房地产的金融风险

房地产对经济发展做出了巨大贡献，但也伴随着产生了一系列的问题。而这些问题的一个重要的原因是房地产金融化，金融手段是一个很好的放大器和润滑剂，在上升阶段，这个放大器能加快上升的速度，但加速的这一部分是靠预支未来的债务得来的，一定得有个度，要形成可持续发展的循环。

而金融风险主要就是因为预支未来债务过度，变得不可持续，那房地产的金融风险是什么呢？主要是超杠杆和投机炒房。

超杠杆导承受资产价格波动的能力降低。目前商品房首付比例一般30%以上，这个杠杆基本是没有问题的，但很多人首付可能也全是借的，杠杆可以达到十倍以上，一旦房价下降甚至是增速下降，这些人就容易还不上房贷。而对于开发商而言，也存在一定的杠杆，加上目前开发商利润逐渐下降，一旦房子滞销碰上融资困难，其风险也相当大。

投机炒房者终将离场。任何商品的需求都不可能无限增长，房地产更是如此，房地产发展的最终阶段会是形成供需平衡，有多少户家庭就建多少套房子，这个动态平衡国家可以规划实现。投机者入场就是为了获利，一旦市场无利可图，他们就会退出，虽然这一市场机制也能保证最终的供需平衡，但却加大了房价波动的幅度。

化解金融风险的方法

结合前面的两个问题，高杠杆和高价格波动，导致房地产存在一定的金融风险，且这个风险较难化解，一般有软着陆和硬着陆两种解决方式，无论哪种方式都对经济具有很大的破坏性，目前我们的目标是软着陆。软着陆目前的情况如下：

不能过快挤破泡沫，这么大的市场，资金快速抽离的话，会影响多少行业，造成多少杠杆断裂，产生多少连锁反应，无法估量。

要稳住大家的预期，一旦大众普遍认为房地产是夕阳产业，炒房资金和杠杆资金就会加速出逃；而要想给出房地产还有发展空间的预期，就不能释放太多强硬的管控政策，对政策制定又有限制。

要控制通胀率并防止汇率过快贬值。

就现阶段房地产限制资金、限制炒房的策略来看，已经产生了一些局部问题——部分开发商资金链断裂、部分购房者弃房断贷、银行坏账增加等。

目前影响房地产的一些政策

开发商三条红线；

收紧房贷发放（已逐步松开）

房住不炒大政策；

房产税；

定向（非房地产行业）放水，并严查资金非法流向房地产，已转变为全面防水；

稳预期；

鼓励生育；

反垄断；

强调共同富裕；

加大保障性住房的供给，完善租房市场；

房地产行业预测：

房地产政策会松紧并行：紧的方面，房住不炒政策会一直延续下去，房地产税政策会稳步推行，投机者获利空间降低；松的方面，短期还是会有一系列投资和放水政策，投机者还是能分到一杯羹。因此房价总体会稳中有涨，投机者会逐步离场，房价的支撑会越来越依赖于真正的刚需，以后想到一线大城市买房的难度会越来越大。