杭州外围逐步放开限价，那么外围价格多少才是合理的呢？参考什么项目比较合理呢？

2015年之前的项目多为毛坯，现在的项目多为精装修，两者匹配性不足。

所以如果用2015年以前的项目来评估肯定会出现低估的情况。

特别是对于改善板块，不能参考这些数据。

刚需板块可以考虑这类房作为过渡，因为性价比其实不错。

这类房子千万别买大的，买个90方足够足够了。

2016年开始，杭州商品房以精装修为主，所以用2016年以后项目来进行价格评估是较为合适的。

但是如果交付以后不满2的项目那么参考性又弱了，核心原因有高昂的税和极低的品质。

所以我们用交付已经满2年的2016年后销售的次新精装修项目，作为板块的价格参考相对来说具有实际意义。

我稍微盘了一下，这样的项目有100多个，覆盖了将近50个板块，虽然不是面面俱到，但是还是非常有指导意义的。

红色区块：次新明显高于限价，以溢价15%作为标准，可以说买这里的新房性价比高。

其实这样的板块已经很少了，只有6个：钱江新城、滨江区政府、钱江世纪城、市北西为代表的一江两岸；文教、申花为代表的大城西。

次新低于限价5%的我用绿色表示，这样的板块也不多，有14个，看图可以直观的发现主要在城市的外围板块。

这些板块价格普遍低于2.5W，高于2.5W的板块就3个 。

一个是市北东、另一个是运河新城北、还有一个是未来科技城湿地板块。

这样的板块应该是尽量考虑二手房而不是新房。

因为本身就是低价板块，很难说通过品质就起到力挽狂澜的作用。

低价板块就是追求性价比、真要改善很多人会选择更高一层的板块去改善，低密产品除外。

唯三有3个特殊的板块需要说明一下。

一个是良渚新城和未来科技城湿地板块。

这两个板块由于环境和发展因素不能算完全刚需板块，而且板块会有很多低溶剂地块，所以当出现好产品、好区位、好开发商的时候还是可以考虑新房。

另外一个是大江东核心区，这个区位还是钱塘区的未来中心，所以未来一定是有改善群体，所以当出现好产品、好区位、好开发商的时候还是可以考虑新房的。

其实大部分的板块是紫色的。

这样的 板块买新房还是买二手房要具体分析。

后续的篇章我会逐一去写一写。

核心点就在于区位和产品力的对比分析。

我用次新二手房价格和限价做了一个倒挂图，我们可以发现一些非常有意思的情况。

比如南卧居然能比比限价高了11%成交，3.3W。

听起来似乎天方夜谭，但是我们仔细去看项目似乎情有可原，注意并不是说这个项目就可以买。

首先南部卧城其实精装修满2，且有成交的房子非常少。

正好7月卧城印象成交了一套89方，总价296W，单价3.32W，所以才有上面的数据。

其实往前看我们会发现6月份成交的2套价格也不低。

88方总价290W，单价也是3.3W。

但是大户型的119方单价则只有2.9W。

这也是我一直强调的刚需板块要有刚需的觉悟，买的太大其实损价。

此外卧城印象区位比较特殊，位于南卧西，和滨江的关系更为紧密一些，并且未来地铁口就在门口，所以在南卧各项目中其实有一定优势。

滨江造、地铁口、精装修、满2、89方这些因素全部叠加以后形成了一定的价值逻辑，最终支撑了他的高价成交，但是其实量也非常小，全靠有缘人。

这些有意思的事情，以后在分篇章里再慢慢说。

看了上面倒挂比例图，很多人会觉得这和我的认知不对啊，不是网上说的很多项目破发么？你这图看起来的破发的也不多啊。

核心原因有以下两点：

一是如何定义破发，有人把各种税费和利息都算入成本，那肯定大部分盘都是破发的。

二是破发的项目多是近期刚交付的项目。

这些项目有3个特点，一是有高额的增值税，二投资客多都想跑形成了挤兑，三则是产品和户型都较差。

比如110方中间套3房，这你不破发谁破发？看看刚才的例子，卧城印象89方3房2卫。

今天先说一个总的，后续分的再一一说明。

其实看上价格图可以发现，其实限价已经全面接近于二手房价格，只有少数几个板块还有所谓倒挂的逻辑。

大部分板块则需要考虑二手房和新房的区位和产品力再做决策。

不过以新房3-4W目前呈现出的产品力，应该是远高于二手房的，这也是为什么我此前一直呼吁，其实他们的4房产品非常不错。

4.5W+的项目其实产品力是不如二手房。

比如滨江区政府，例子中只有金茂府。限价时代的产品力怎么和金茂府比。

比如钱江新城数据有bug一般处在的滨江壹品，也不是新项目可以比的。

我认为价格还是要和产品力匹配，一个1000W的项目结果品质不如一个400W的项目，这肯定是不合理的，不合理的事情肯定会被修正。

比如未来城卖过4W+，但是看他的产品力其实完全不匹配4W+的项目，所以注定是坑。

下面是基础的微数据表。

前几年市场无脑摇，看倒挂就好，拍着脑袋买就是了。只要告诉你买买的大V好像都是对的，但是大家忘记了期房是要时间兑现的，此时回首看很多项目能赚回利息就不错了。