后台最近收到不少粉丝提问，最集中的就是“刚拍下来的法拍房，里面还有租客在住，租金该归我还是原房主？”

说实话，这问题没标准答案，不少人满心欢喜拍了房，结果要么收不到租金，要么被租客怼得哑口无言，甚至还得跟原房主扯皮。

今天就结合实际情况，跟大家捋清楚这里面的门道，都是实操干货，建议收藏好。

多数情况下，你拍下车产拿到不动产权证那天起，租金就该归你了。毕竟房子是你的了，收益自然也该跟着走。但关键问题在于，这个“租约”是不是真的、是不是合法的。

这里要先提一个大家可能听过的原则——“买卖不破租赁”。意思就是，房子就算卖了、换了主人，只要之前的租约是合法有效的，租客就能继续住到租期结束，新业主不能随便赶人。反过来讲，新业主也有权从过户那天起，收取后续的租金。

但现实里的情况，远比这简单的原则复杂。最常见的坑，就是“虚假租约”。有些原房主为了不让房子被顺利拍卖，或者想多捞一笔，会跟亲戚朋友串通，签一份“长期租约”，甚至把租金一次性收了好几年。这种租约看着像模像样，实则是对抗拍卖的手段。

遇到这种情况，别慌着跟租客吵架，先查租约的真实性。

怎么查？看这几点就够了：租约签订时间是不是在法院查封之前、租金标准是不是符合市场行情、有没有真实的租金转账记录、租客是不是真的在实际居住。

还有一种情况，租约是真的，但租金已经被原房主预收了。比如原房主在拍卖前，就收了租客半年甚至一年的租金。

这时候新业主能不能向租客要租金？答案是不能。因为租客已经履行了缴费义务，你不能让他重复交钱。这种损失，得找原房主追偿。

最后给准备拍法拍房的朋友提个醒：拍之前一定要做足尽调，别只看房价便宜。重点查清楚房子有没有租约、租约期限多久、租金有没有结清、租客是不是实际居住。

可以委托专业的尽调机构，或者直接向法院咨询这些信息。要是拍的时候没注意，后续维权会多花很多时间和精力。

拍房有风险，尽调要做细！

你了解了吗？

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