马上要跨年了，你家小区的物业明年还继续干吗？

12月才刚开始，又有多家物业主动宣布结束服务，其中不乏国企——中铁物业遭武汉业主欠费623.95万元，无奈退场。

11月时，上海一家上市物业公司，宣布离开杭州某个近四千户的大社区。小区主动缴费的业主不足1/8，拖欠额已经超过了1200万。

曾经，更常见的故事是“业主合力驱离黑心物业”。

而近一两年，情形似乎正在反转——越来越多的物业公司在“撤退”，主动离开小区。

据不完全统计，截至今年9月份，能被查询到的“物业撤场”案例同比上涨了47%。

更诡谲的是，这些撤场的物业并非行业中不起眼的“小虾米”，而是过去人人抢着要的头部品牌。

例如中海物业8月份一天之内就撤出了两个地区的双创之星项目，龙湖物业甩了大连一方、上海苏堤春晓等几个缴费率低的小区，保安保洁直接表演原地消失术。

中铁建自从2017年进驻重庆某花小区后连续亏损，2024年亏损进一步扩大，中铁建最终选择舍去这个项目。

金科进驻运营恒春凤凰城10年，业主要求再次下调物业费，多方协商未果后物业主动退出小区，遍地垃圾落叶无人清理。

央企华润万象明明已经中标成都HSH，却在进驻的前一天弃标。

因其中标后才发现，该小区电梯和消防设施存有隐患，如果要整改，需要投入巨额资金。所以在评估前任物业的费用收缴率后，预估无法覆盖成本，就决定直接放弃进场。

物业为什么集体撤退？最直接的原因是收支不平衡。

从大部分物业退出的公告当中，我们可以发现，“支不抵收”是出现频率最高的词语。

不少物业退出的小区是5年以上的小区，维护成本刚性上升，当楼龄越来越大，所需要的维护费用可预期地增多。同时，随着社保新规的落地，用人的成本也变高了。公司必须给所有员工足额缴纳社保，不能再钻保安保洁流动性大的空子。

可与增加的支出相对应的，是持续收缩的收入。

中物研协的数据显示，有的是当地政府强制划线，有的是受楼市经济萎缩影响，有的是与业委会协商，去年物业费平均下降了三分之一，部分小区甚至只有之前的一半。

另一方面，物业费的“低收缴率”一直是行业经营的大难题。行内普遍认为，一个小区须得有至少60%的住户缴费才能维系成本，有些用工成本高的地区，光发保洁、保安工资就占到营收的70%—80%。

而如今，全国小区物业平均缴费率已经跌破70%。许多小区只有50%的业主交物业费，一些老破小，或是与物业有矛盾的小区，收缴率可能只有30%左右。

虽说物业就是为业主做服务的，但毕竟不是公益组织，能不计成本地投入，与其可预期地持续亏损，不如及时止损主动撤退。

但物业的种种“苦衷”，业主显然很难共情并认可。

面对主动撤场的物业，有些业主拍手称快。

对原物业服务不满意的，觉得终于能找另一家了。

没组建业委会的小区，觉得业委会建立起来，小区自治，问题都会迎刃而解。也有本不认可物业整个行业的，觉得本来业主是小区主人，却总是被物业“管理”，物业走了正好，不用再交费了。

物业和业主之间的恩怨情仇太多，众多物业主动“分手”的深层原因，就是和小区业主处不下去了。

不排除有的物业确实不作为，但事实上再优秀的物业，也很难让每个人都称心。

一方面是众口难调，每个人都希望规则偏向自己的便利。

有的人喜欢门禁，有的人觉得太麻烦，有的人希望快递外卖送上门，有的人则不喜欢小区里太多外来人，物业只能从中调节，不能强制。

另一方面，业主和物业对优质服务的理解有出入。

例如，业主日常能从小区的卫生、绿化，对房屋、水电维修的及时应答等方面感知到物业的服务，却很难感受到物业在除四害、消防、电梯、道路维修，以及邻里关系调节上的保障。

因此，当业主的付费预期与实际体验不相符时，第一反应就是物业没做好，进而对价格产生质疑。

同时，业主与物业之间普遍存在信任危机。

目前业主和物业之间有两种签合同的方式。酬金制需公开收支，如有结余物业不可挪用，如有超支业主要补交。而包干制是商量好一个价格后，整体将小区需要的服务包给物业，物业怎样去开支，是不需要告诉业主的。

这两种制度各有好处，但账目不透明的包干制无疑更容易进行“灰色操作”。

而我国的许多小区在开发商卖楼时期，就已经定下了前期物业，90%采用包干制，甚至有不签物业合同不许买房的情况，遭到了业主的普遍诟病。

当业主对物业互生怨怼时，监管与维权的渠道也不通畅。

面对不良物业侵占公共收益等违规行为，业主取证、曝光、追责难度大。

当前，我国仅有27.9%的小区成立了业委会，业委会难以发挥监督、更换物业的核心作用。业主向街道、居委会求助时，也可能会面临“踢皮球”。

而物业面对部分业主的恶意欠费，除了一遍遍地微信催缴也没有什么好办法，如果走起诉等法律程序，流程非常烦琐，成本也高。

维权困难、监管缺位，让矛盾无处消弭，也让业主与物业的关系更加紧张，难以一同完成社区治理。

很多人都觉得，业主想少花钱多享优质服务，物业想控成本多盈利，本来就立场相悖。如果成立业委会，跟业主“屁股坐一块”，矛盾总能解决，可现实却不如人意。

业主顺利组建业委会后，大多会采用两种方案。

第一种是直接重新招标，换家物业公司。

新物业入驻初期，为了赢得业主好感，往往会全力提升服务。比如增加保洁频次、及时响应维修需求，俗称让业主满意的“蜜月期”。但时间一长，成本压力凸显，新物业最终还是要在价格和服务之间做平衡。

就像杭州某小区，业委会牵头换掉旧物业后，新物业初期服务很热情，把旧物业时期发臭的人工湖打理得很好。

过了几年，随着物业费收缴连年降低、运营成本超支，新物业也只能缩减保洁人手，人工湖又开始滋养蚊虫，电梯维保也开始拖延，业主不满情绪再次爆发，矛盾还更激烈了。

一些多次与物业爆发矛盾小区，会成为没有物业公司愿意接手的烫手山芋。

比如重庆某老旧小区，因频繁更换物业，管理非常混乱，物业费欠缴率高达65%，龙湖智创、滨江服务等老牌物业企业评估后，都选择放弃投标，生怕陷入泥潭。

最后闹到街道办，街道办也只能帮忙收垃圾，而楼宇和电梯的修缮还是需要业主合力商量出钱出力，街道也无能为力。

第二种是抛开物业公司，小区自己搞社区自治，可这条路并不容易。

社区自治对业委会成员的能力要求很高，例如需要懂财务核算、工程维保，还要擅长沟通协调。可业委会成员大多是义务劳动，既要忙自己的工作，又要义务打理小区事务，缺乏专业知识和充沛精力。

有时业委会成员满腔热血上任，却把小区管理得一塌糊涂，效果远不如物业。

况且，成立业委会无法完全规避委员监守自盗的“代理人”风险。比如采购公共用品时吃回扣、挪用小区公共维修基金等。

就算是真心做事的业委会，也容易陷入“吃力不讨好”的境地：小区中有人“搭便车”不缴费，会有业主不满意，而严格收费，业委会也没有强制手段，还会被业主骂“不近人情”。

协调邻里矛盾时，帮这边会得罪那边，更容易直接爆发冲突，邻里关系也变得紧张。

时间一长，热情渐渐消退，不少小区千辛万苦成立了业委会，最后业委会却不作为。

现代小区治理中，什么方案最好？似乎没有一个固定的答案。

有的小区业主可以和物业共赢。

某个万科小区，物业主动公开收支明细，业主参与公共设施改造提案，双方共建便民充电桩和老年活动区，物业费收缴率常年保持 95% 以上。

有的小区业委会自治也弄得有声有色。

上海浦东某老旧小区，业委会引入专业第三方做财务托管，牵头翻新外立面、升级门禁，不仅没让小区陷入混乱，还盘活了公共车位收益反哺。

说到底，小区治理的核心还是建立彼此的信任。业主不是可以随意糊弄的客户，物业也不是可以招来呼去的廉价劳工。

达成共识，才能一起建设美好的家园，你觉得呢？

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参考资料：

南风窗：《物业退出，业主被起诉，小区主人到底是谁》

物业黑板报：《物业 “大逃亡”：龙湖金科全撤了！业主哭晕：房贷要还30年，物业干6年就溜？》