两个地块，一块为城镇建设用地，一块为商务金融用地，这是济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（济自然规划告字【2020】11号）披露的地块情况。

彼时，政府希望通过2宗土地互相制约的关系整体出让，从而实现在商务金融地块引入设立金融机构省级总部以及一家宽禁带半导体集成电路上市公司省级总部的目标。

然而在开发商山东远舜置业有限公司的一番操作之下，政府引入高科技产业的目标不仅仍然未能落地，原本的商务金融地块也被其以打“擦边球”的方式建成了一栋栋徽派别墅并包装成住宅对外销售。近期其更是被曝出远舜置业有意对承担招商引资作用的商务写字楼“改规划”，降低建设高度。

开发商远舜置业赚的盆满钵满，而当地政府意欲借此招商引资的目的不仅难落地，甚至有最终落空的风险。原本的摘地条件白纸黑字做了明确约定，如今却一再食言，政府的监管责任何在？开发商的行为又该由谁来约束？地卖了招商引资目标却未达成，谁又该为此负责？

背离初衷：商业变住宅，写字楼要“减配”

当时的挂牌文件曾明确约定，历城区政府拟在2020TDGP12C0110号地块内引进一家新设立的金融机构省级总部及一家宽禁带半导体集成电路上市公司省级总部。

“竞得人在2020TDGP12C0110号地块内需自持地上建筑面积不低于2万平方米，自持年限不低于10年，在自持期间须无偿提供给历城区政府引入的省级金融机构总部使用，自持期满，征得历城区政府同意后方可对外销售。竞得人须向历城区政府引入的宽禁带半导体集成电路上市公司省级总部无偿移交地上建筑面积不低于3万平方米的物业产权。”挂牌文件要求。

然而背负着招商引资、吸引产业入驻功能的商务写字楼如今却要“改规划”。

中国青年网的报道显示，这栋近百米的商务写字楼已经处于停工状态，在此前接受中国青年网记者采访时，“凤熙书院”项目销售人员公开表示目前山东远舜置业正在协调更改商务写字楼项目规划，“不再建那么高”。

而按照挂牌文件要求，“供地后1年内开工建设，开工后3年内建设完毕”。即凤熙书院整体项目，含商务写字楼在内，“凤熙书院”最迟在2024年11月底应全部竣工，然而该商务楼现已超出规定的竣工期限近一年。

实际上，与该处商务金融地块捆绑拍卖的是赵家庄A-1地块，该地块位于历城区飞跃大道以南、凤凰路以东，出让面积8.05万平，土地用途为住宅用地，起始价11.51亿元。

“当初住宅地块的价格是偏低的，就是为了鼓励开发商专心做好商业地块，帮助地方政府实现招商引资实现产业带动的目的，现在住宅地块已经竣工交付，商业地块却变成了别墅项目，这显然违背了当初政府出售该地块的初衷。”一位熟悉城市规划的人士表示。

商务金融用地建起别墅区被疑违反规划要求

虽然2020TDGP12C0110号地块为商务金融地块，且规划指标显示，其地上容积率为1.2≤地上容积率≤2.0。但是远舜置业为了将其建设成低密度别墅项目，其还大打“擦边球”，此前就曾被多家媒体曝光。

“在角落建设一座写字楼实际上是打’擦边球’，来规避容积率要求，要不然没法建设别墅项目。”一位房产业内人士在此前接受城市金融报.华网记者采访时表示，“国家三令五申严禁要求停止别墅类用地的土地供应，远舜置业以这种擦边球的方式建设别墅项目可以说是是顶风上马。”

而对于这片商务金融用地上建设起来的别墅区，远舜置业不仅毫不避讳，且在对外宣传中极力将其包装为住宅别墅。

“地上三层200-300㎡的建筑面积，搭配地下两层80-150㎡的地下室，赠送80—500平方米的私家院落，影音空间、保姆间、老人房、儿童房、主人房，总统套房式享受级别。”在凤熙书院的宣传海报中，传递的均是住宅别墅性质词汇，户型配备的卧室以及主打的“东方美学底蕴、清幽空间氛围”的新中式院落等描述似乎与商务、办公没有任何关联。

凤熙书院公开宣传显示，该项目共有79套别墅，分为凤樾、凤锦、凤麟、凤玺四种别墅产品，建筑面积分别为320-349平米、254-295平米、304-350平米、446-458平米。

“这个项目无论是从产品设计、对外宣传还是实际建设，都是按照居住式别墅来的，豪宅大院，动辄500平方米的私属院落，将公共空间占据为私人专属，实际上已经严重违反规划用途。”上述人士表示，作为商业金融地块，该地块本应设计成纯商业综合体，面向企业销售，助力地方产业发展。“政府希望借此引入优质企业，带动当地税收和就业，现在已经完全走形，而当地规划与住建部门的监管也存在不到位的问题”。

曾因违规预售、违规建设等遭曝光

而为了尽快实现销售，远舜置业还曾2022年在未获得预售许可证的情况下提前违规销售。

“过了年就已经开始认筹，总共79套现在剩下还不到20套。”一位远舜置业销售顾问在与客户的交流录音中透露，提前认筹需要缴纳50万元至100万元不等的意向金，开盘时间大概在10月底左右。在顾客询问该项目是否五证俱全时，这位销售顾问明确表示，“目前就差预售许可证了”。

城市金融.华网在2022年的报道中证实，记者登陆济南市住房和城乡建设局的商品房预售许可证查询入口，先后输入开发商名称和项目名称，网站均显示该项目在当时尚未取得预售许可证。

实际上，在经十路北侧建设别墅区是否违反城市整体规划要求，凤熙书院项目就备受争议。

此前当地媒体曾以《济南东强“路线图”来了：经十路将打造两条科技大走廊》报道称，济南市以经十路为界,南北两侧分别规划了不同特点的科技走廊，“其中,经十路北侧为智能智造走廊,该走廊以两大国家级开发区为载体支撑,串联高新东区、明水经济开发区和济东智造新城,重点布局发展高端装备、电子信息、生物医药、新材料等产业。”

而远舜置业在该地块建设一片别墅区无疑与济南市对于经十路北侧智能智造科技走廊的规划定位不符。

现如今，配套的赵家庄A-1住宅地块已经竣工交付，原规划为商务金融地块的“凤熙书院”项目以住宅别墅形式已经销售出去大部分，远舜置业却仍想协调更改商务写字楼规划“不再建那么高”，那么当初政府在挂牌文件中约定的招商引资目的还能否兑现？我们也将持续关注。

（来源：上思融媒）