凭借对房屋租赁纠纷领域的深耕与精准的法律策略运用，北京市中恒信律师事务所马丹阳律师团队成功代理一起疑难租赁合同纠纷案件。面对承租方长期拖欠租金、拒不到庭的困境，团队通过重构证据链条、明确责任主体，最终促成法院判决支持业主核心诉求，确认承租方需支付欠付租金及相关生活费用，有力维护了委托人的合法权益。

案件概述

七年租赁关系埋下欠款隐患

本案源于一段长达七年的房屋租赁关系。业主将其位于北京市朝阳区的住宅出租给一名个人承租方，双方先后签署两份租赁合同，租期连续，租金标准逐步调整。在第二份合同履行期间，承租方开始出现租金支付不足的问题：多个月份仅支付部分租金，甚至在合同后期完全停止付款。业主多次通过微信催讨，承租方以“过两天再给”“能不能便宜点”等理由推脱，直至合同到期仍未结清欠款。此外，房屋交还时还遗留了燃气费、水费、卫生费未结清，床垫亦遭损坏。业主多次自行沟通无果，遂决定委托专业律师提起诉讼。

律师介入

厘清主体关系，锁定追索对象

案件初期，业主的诉求面临两个关键障碍：一是合同签署主体存在模糊之处——第二份合同中，一家房地产经纪公司被列为“经纪人”，但未明确其是否承担付款责任；二是承租方个人与该公司之间存在股东关联，是否应追加为共同被告，需要审慎判断。马丹阳律师团队接手后，首先对两份合同的签约主体、履行过程、付款记录、微信沟通内容进行了全面梳理。团队发现，虽然第二份合同中经纪公司的角色标注为“经纪人”，但实际承租、使用房屋、与业主沟通并支付租金的一直是该个人承租方，且其系该经纪公司的唯一股东。基于此，团队制定了“以个人承租方为第一追索对象、同时主张经纪公司承担连带责任”的诉讼策略，最大限度为业主争取债权实现保障。

精准破局

调整举证思路，补强费用承担依据

本案的另一难点在于费用承担的合同依据。第一份合同明确约定了水费、燃气费、卫生费由承租方承担，但第二份合同未重复列明该条款。若机械适用“后合同取代前合同”的逻辑，业主将面临部分费用无法主张的风险。马丹阳律师团队敏锐地抓住两份合同在签约主体、租赁标的、租金标准、履行时间上高度接续的特征，提出“事实上沿用相同条件”的代理思路。团队指导业主收集了连续七年承租方实际支付上述费用的历史记录、微信聊天中承租方对房屋使用状况的陈述等证据，形成完整证据链，证明双方在长期租赁关系中已形成稳定的费用承担惯例。这一突破口为后续法院采信业主主张奠定了坚实基础。

庭审交锋

被告缺席不减裁判力度，证据链闭环赢得全面支持

本案庭审过程中，二被告经法院合法传唤均无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。面对被告消极应诉的态势，马丹阳律师团队并未放松举证标准，而是将前期准备的微信转账记录、催款聊天记录、水电燃气账单、房屋交割清单、收房钥匙交接凭证等证据进行了系统化呈现。团队重点向法庭阐释了以下逻辑：第一，承租方在微信中多次承诺付款，已构成对欠款事实的自认；第二，燃气费账单出账时间与合同到期时间高度吻合，结合先用后付的计费模式，足以认定欠费发生于承租期间；第三，虽第二份合同未列费用条款，但结合七年连续租赁、交割清单底数、历史缴费惯例，应认定费用承担约定具有延续性。法院最终采信了代理律师的全部核心观点。

胜诉落地

法院判决支持核心诉求，责任主体明确

北京市朝阳区人民法院经审理认为，两份租赁合同均合法有效，承租方未足额支付租金的行为已构成违约。对于费用承担问题，法院采纳了原告律师关于“沿用合同一约定”的主张，认定水费、燃气费、卫生费应由承租方负担。同时，法院明确经纪公司仅为合同中的“经纪人”，无约定承担房租或其他费用的义务，故未支持对经纪公司的诉请。最终判决：承租方于判决生效后七日内支付欠付租金及燃气费、水费、卫生费，并承担绝大部分案件受理费及公告费。业主对判决结果表示高度认可，认为马丹阳律师团队的专业判断与精准策略，使原本可能因举证困难而无法支持的诉求得以实现。

从合同条款的缝隙中寻找连续履行的惯例，从被告缺席的困局中搭建完整的证据闭环，马丹阳律师团队在本案中展现的，不仅是扎实的法律功底，更是将“不可能”拆解为“可行”的办案智慧。团队始终坚持以客户权益为核心，在每一个细节处打磨策略，在每一处证据上深耕细作，最终将一份看似不利的合同文本，转化为胜诉判决的有力基石。当法律条文与事实逻辑交相辉映，专业律师的价值便在此刻熠熠生辉。