三亚风向突变，CBD三宗已成交商服用地，拟改住宅用地！

三亚风向突变，CBD三宗已成交商服用地，拟改住宅用地！

从4月初三亚公布2025年土地供应计划开始，海居君就一直想抽空给大家说说几宗特殊的住宅用地。

它们都位于三亚中央商务区启动区东岸单元，涉及的几宗地块分别是DA02-17-01、DA02-29-05A/B、DA02-46-01，都位列拟供应城镇住宅用地清单。

为什么说它们特殊？那是因为，按照早期的控规，它们都是商服用地，而且都已经于2019-2020年挂牌成交，分别由华侨城、成都万华集团、三亚旅文竞得。

今年拟以住宅用地挂牌，说明将变更土地性质，但是在土地供应计划发布之前，没有看到土地变更的任何信息，而且有的地块已经建成并且开启预售了。

已经卖掉的土地，由商服变更住宅，重新供应；甚至都已经建成了商办楼，还要变更成住宅，重新挂牌土地，这样的信息，必然会吸引房地产圈内外关注。

NO.1 东岸单元大部分地块已售罄

我们先带大家了解一下这几个地块的位置，也就是下文附的卫星示意图，这是三亚中央商务区2019年挂牌以来，累计已经挂牌成交土地的位置示意图。

“至理数据”海南房地产大数据平台显示，东岸单元的大全部地块已挂牌成交，除了DA02-19-02地块2024年成交，其他地块都在2019-2020年期间成交。

2019-2020年成交地块都是商服用地，但2022年，根据东岸单元发展需要，将DA2-19-04、DA02-52-03两个地块调整为商住混合用地，建设安居房。

中国铁建海语东岸北区安居房、中粮铂悦居安居房就是这么来的，2024年成交的DA02-19-02地块正在建设东岸单元首个市场化商品住房中粮铂悦壹号。

如今，三亚中央商务区计划将DA02-17-01、DA02-29-05A/B、DA02-46-01三宗已摘牌商服用地，转为住宅用地并重新供应，将重塑东岸单元业态格局。

三亚中央商务区东岸单元2019-2024年挂牌成交地块示意图

NO.2 两宗已摘牌商服用地,变更住宅用地

三宗计划转变性质的地块，DA02-17-01、DA02-29-05A/B地块还没有开建，目前接近于净地状态，转变土地性质并启动建设，从常理来看，是说得过去的。

4月14日，三亚中央商务区管理局公布了东岸单元修编的批前公示，里面首次公开透露了DA02-17-01、DA02-29-05A/B两宗地块将转为城镇住宅用地。

其中，DA02-17-01地块占地约26.17亩，为二类城镇住宅混合零售商业用地(95%:5%)，容积率≤3.1，建筑密度≤30%，建筑限高80米，绿地率≥35%。

DA02-29-05A/B地块占地约49亩，为二类城镇住宅用地，是纯住宅用地、不含商业配套，容积率≤1.5，建筑密度≤35%，建筑高度≤24 米， 绿地率≥35%。

奇怪的是，DA02-46-01地块原本也是商服用地，而且也是作为城镇住宅用地的性质出现在今年计划供应土地清单中，但没有在这次东岸单元的修规范围内。

或是因为DA02-46-01地块已经建设且开启预售，所以没被纳入这次修规范围。这宗地块最终以什么方式转变性质，值得关注，或也会成为行业的新参考。

三亚中央商务区东岸单元拟将商服用地修规为住宅用地示意图

NO.3 三宗修规宅地,会归属哪家房企？

实际上，4月份以来，有不少业内、购房者粉丝与海居君交流，大家对这三宗地块的未来归属很关注。

我们认为，这几宗商服用地修规为住宅用地，如果重新挂牌出让，可以参考三亚中央商务区凤凰海岸单元大唐集团、紫金矿业、恒力集团的拿地操作。

这三家企业2020年底至2021年初拿到的是服务型公寓用地，后来修规为住宅用地并于2022年底重新挂牌，拿地企业还是他们三家，只增加了土地出让金。

所以，我们可以大概估测，DA02-17-01、DA02-29-05A/B、DA02-46-01地块大概率还是归属原来的摘地房企，也就是华侨城、成都万华、三亚旅文。

但是，不排除这几家企业把地块转卖给其他企业，比如华侨城正在逐渐退出房地产业，可能会将DA02-17-01地块卖给其他企业，另两家企业或保持拿地。

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