楼市回暖了吗？ 3月楼市成交环比2月改善，不少媒体惊呼，楼市终于回暖了！这是小阳春反弹还是趋势反转？真实情况如何？ 1、总体判断：根据我们监测的大量数据，楼市呈“冰火两重天”，二八分化。 人口流入的核心城市核心区“小阳春”成色足，但核心城市的远郊区和人口流出的城市成交依然偏弱。价格上，整体以价换量为主，仅少数城市核心区出现点状价格环比上升。 2、一线城市成交热度排序：上海>北京、深圳>广州。 上海：核心区小阳春成色足。由于2月“沪七条”放宽限购、近期更新留学生落户等政策，叠加产业优势不断吸引各地人口，共同推动核心区成交回暖。截至3月19日，二手房3月累计成交面积较25年同期下跌2%，较24年同期上升50%。 北京：核心区域好房子去化加快。3月二手房连续多日成交超700套，优质房源消化较快。价格上，核心城区少数房源价格微涨，远郊板块去化压力较大，市场动力由本地积压刚需与置换需求主导。 深圳：二手房成交提速、新房结构性复苏。3月前两周新房、二手房网签套数环比分别为24%、25%，市场活跃度提升。价格上，新房核心区高端盘价格坚挺，郊区仍以价换量，二手房均价连续3个月跌幅收窄。 广州：核心板块改善盘热度上升。根据广州房地产中介协会数据，3月第2周广州二手住宅网签环比37%，看房人数突破2万，其中核心区优质豪宅价格稳中有升。 3、二线城市：成都、杭州成交热度领先。 人口流入的强二线城市如杭州、成都、苏州等成交环比改善，核心区好房子率先销售回升。而普通二线城市新房成交平稳去化，远郊区域去化有一定压力。 成都：核心区改善市场为主要驱动力。3月核心区改善新盘放量，去化周期缩短；二手房市场热度更高，前16天日均成交超670套。价格上，核心区优质房源议价空间小，远郊继续以价换量。 杭州：呈“量升价弱、分化加剧”特征。3月核心板块新房去化加快，二手房表现更佳，截至3月15日，成交破3600套，超越2月全月成交。核心城区房价相对平稳，优质房源议价空间收窄。 3、展望：核心城市“小阳春”热度能否延续，尚需观察。如果人口持续流入、放开限购、利率下行、存量房收储加快、经济回暖等，核心区有望延续复苏态势，优质房更佳。反之，楼市继续去库存。 我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。 23日晚七点，我将在“任泽平”抖音号直播和大家聊聊新趋势。