爆了！“0公摊”的四代房成潮流，是谁又在“忽悠”我们买房子？

公摊坑死人，每个买房人说起来，都咬牙切齿。

买房时，付款按100m2付，结果一住进去，实际只有75m2，凭空少了25m2。

想想如果房价是1万/m2，辛苦挣来的25万就相当于打了水漂。

但公摊让人气恼的地方还不止这个。

装修住进去后，买房的人还要为这份“不存在”的面积交物业费，供暖时还要交取暖费。

公摊对买房者来说就是“无底洞”。

不过，去年楼市界新崛起的一种被称为“四代房”的新型住宅，竟一下子让公摊成了“历史”。

据说这种新型房产，不止做到了零公摊，有的甚至还达到了负公摊！

因此，过去半年多里四代房销量表现亮眼，项目的去化率高达89%。

当很多人对“0公摊”的四代房趋之若鹜时，也有人不禁怀疑：

这是不是房地产商忽悠人“买房”的另一种手段？

中国的购房者苦公摊久矣，但公摊到底指什么呢？

其实，对于什么是公摊面积，国家并没有明文规定，有关的一切都非常含糊其辞。

想说清楚这个事，还得从最基本的概念开始。

实际上，消费者买房时，买的面积是建筑面积，而建筑面积=实用面积（套内面积）+公摊面积=使用面积+墙体厚度+阳台+公摊面积。

也就是说，在总建筑面积一样的情况下，公摊越多，实用面积就越小，购房者花的冤枉钱就越多。

同时，因为没有官方规定，每个地区甚至每个楼盘计算公摊的规则都不一样，因此公摊就成了既得利益者用来掏空购房者钱包的“秘宝”。

比如，开发商为办理房产证请第三方测量时，往往会与第三方达成默契，在公摊面积的大小上做文章。

假如某个有4148套房的一线城市楼盘，如果开发商每套多算0.1m2的公摊，按平均房价4万元/m2计算，整个楼盘开发商可以多赚1659万元。

除了在面积大小上做文章外，很多的开发商还会通过重复公摊来重复收钱。

现实中，因为公摊名目繁多，开发商也往往不因某些“不可告人”的目的，很少公示哪些公摊面积是购房者的。

因此如果开发商把已经卖给售房者的区域再次出售，购房者也根本无从得知。

比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被开发商划成车位再次出售。

通过这样做手脚，开发商又能轻松从业主那里赚到几千万。

拿业主的公摊面积去牟利，也是很多开发商、物业公司利用公摊“赚”购房者、业主钱的又一方式。

按道理来说，购房者买房时出钱买了公摊面积，那一些被算作公摊的物业用房、小区的广告位所得收益，应归业主所有。

开发商、物业公司使用物业用房、出售广告位所得利益，应交给业主，但现实中却很少有开发商、物业公司这么做。

相反，物业公司往往还要求业主按建筑面积交物业费、取暖费等。

基于以上种种，公摊一直以来都是国内购房者的“心病”，呼吁取消公摊的声音也从没停止过。

不过因种种原因，公摊一直没有取消。

让人意外的是，从去年开始，公摊竟以一种让人想不到的方式“消失”了。

让公摊成为过去的，是一种被称为“四代房”的新型住宅。

提起四代房可能很多人都不了解，尤其是近一两年没有买房、不关注房市的人。

其实，四代房也并不是什么新事物，早在20世纪90年代，以色列就已有四代房。

在国内，清华大学设计研究院于2016年也提出四代房的概念。

所谓的四代房是指融合了绿色生态、垂直绿化、空中庭院等核心要素的创新型住宅形态。

而四代宅之所以如此吸引购房者，很大程度上在于它“零公摊”的标签。

对于长期受公摊困扰的购房者、业主来说，四代房的“零公摊”是真正打在了他们的心趴上。

根据相关数据，如今市场上四代房的得房率基本大于130%，比如南京玖印府，得房率高达157%；广州招商·林屿境，得房率约130%～140%。

得房率是指套内建筑面积与每户销售面积的比值，得房率越高就说明公摊越小。

曾看到有网友分享，自己朋友看中了的某四代房项目面积为143m2，客厅外接超大露台，实际使用面积比房产证多了大概30m2，得房率121%。

不仅没有公摊，反而还赠送实用面积。

因此，四代房出现后，立即就受到了购房者的热捧，成了房产界“最靓的仔”。

去年12月，长沙两个“四代房”项目——玉海棠和嘉信洋湖锦玉，开盘当天不仅出现了许久未见的摇号抢房场面，两个楼盘当天的去化率也都超过了90%。

这个月初，兰州纯新四代房——中海未来之境开放时，现场也是人山人海，场面热闹非凡。

根据最新市场数据，如今购房者对四代房趋之若鹜。

在南京、重庆和西安等城市，四代房项目的去化率高达89%，而其他住宅项目的平均去化率仅约17%。

不过虽然很多购房者被四代房的零公摊所吸引，但很多消费者没有被冲昏头脑，反而在心里默默发问：

这会不会是地产商“忽悠”我们买房的手段？

其实，客观来说，四代房没有地产商吹得那么好，相对于之前的房子来说也确实有“进步”。

但是否要购买，确实还是仁者见仁智者见智的问题。

首先，四代房得房率高是肯定的，但得房率高就意味购房者买房更划算了吗？

未必。

有网友分析说，高得房率确实让四代房的单价看起来比周边的划算，购房者似乎血赚了。

但其实冷静想想，就会发现这些成本早就被加进了房价。

四代房的定价不仅比同地段的非四代房贵10%，同时还要多掏结构加固费、绿化维护费等。

根据最新市场数据，四代房的单价普遍比普通住宅高约15%~30%。

举例来说，在重庆，四代房的均价约比普通住宅高15%，而在某些项目中，四代房的单价可能高出更多。

同时，四代房安全性和隐私性，也是购房者在购买时不得不慎重考虑的因素。

四代房之所以能做到零公摊，主要在于它所带的空中大露台不计算面积。

这个别具一格的大露台花园，对很多购房者来说也是很大的吸引力，但它有一个致命缺陷：阳台不能封窗。

因此有网友辣评：对小偷来说，四代房和开着大门并没有什么区别，只要不恐高、脚步轻，只需要一把铝合金梯子，就可以轻松偷一栋，稳赚。

同时，如果家里有小孩的话，四代房的安全隐患真的不是一般的高。

大露台除了带来安全性不足问题外，还有隐私性不好的缺点。

有网友说她在露台晾衣服或喝茶，楼上邻居随便往下一看就能看得一清二楚，感觉自己就像生活在“金鱼缸”里。

四代房的大露台同时还有植物难以打理、导致房间采光不足、下雨刮风时卫生不好打理等缺点。

如此看来，很难说到底“零公摊”是不是开发商“忽悠”人买房的手段，但是它没那么好也确实是真的。

到底要不要因为“零公摊”去买四代房，相信每个购房者都有自己的答案。

但希望开发商在设计、推出房子时，能真正将消费者的利益、需求放在心中，而非总是搞“噱头”“创新”。

你想买“四代房”吗？

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参考资料：

1.三联生活周刊《当“0公摊”成为潮流，是谁又在“忽悠”我们买房子？》

2.第一财经《公摊为零、得房率超100%！楼市新物种“第四代住宅”越来越火》

3.第一财经《“公摊”被时代抛弃？得房率100%楼盘涌现！》

4.鸣人看楼市《第四代住宅，这几个缺点很致命！！》

5.工程壹家《越来越火的“第四代住宅”，有何弊端？》

作者：炭奕

编辑：柳叶叨叨