降准降息落地之后，房地产能否反弹？现在是不是买房的好时机？

降准降息来了，后续房地产市场怎么走，必然是很多人关心的问题。如今，关注房地产的主要有两拨人：第一拨是有房一族，他们担心自己的房价会进一步缩水，资产持续贬值；另一拨是无房者，他们在观望，想知道房价是会继续下探，还是即将反弹。

事实上，市场上处于观望状态的人不在少数。毕竟，中国每年都存在刚需购房需求，结婚要买房、孩子读书要买房，还有房屋置换需求等。这些刚需人群都在等待时机 —— 如果市场继续下行，他们会继续观望；一旦市场出现持续性反弹，他们便会出手购房。

此次降准降息，很大程度上是针对房地产市场。公积金利率持续下调，房贷利率也随之降低。以 100 万房贷、30 年期为例，购房者大概能省下 3 万到 4 万元。与几年前、七八年前相比，现在的购房成本大幅降低，不仅房价有所回落，利息支出也少了很多。从这个角度看，当下确实是购房的不错时机。

然而，时机好并不意味着大多数人会立刻入市。我之前就曾判断，判断中国这一轮房地产周期何时真正反弹，关键要看加息信号，而非销售数据。以深圳、广州等城市为例，自去年多项政策落地后，房屋销量确实有所回升，但这并不等同于房价开始反弹。销量上涨可能只是市场达到了一个平衡状态，或是在消化之前的库存，又或是因为此前房价跌幅过大，对比之下数据显得上涨了，但实际上并未恢复到前几年的高峰或正常水平。

在资产投资领域，人们普遍遵循 “买涨不买跌” 的原则。如今利息不断降低，大家反而觉得后续还有下降空间，因此持币观望，不愿出手。大家都在等，房价自然难以回升。只有当加息开始，才是房价真正反弹的信号。加息意味着大量购房者开始行动，购房热情高涨，就像过去利率上涨时，人们买房反而更积极。我买房时，利率经过各种优惠后不到 4%，后来二套房利率最高接近 7%，但每逢周末，看房团依旧热闹，楼盘里挤满了人；而现在，楼市冷冷清清，新楼盘入市也少，这就是明显的差别。

不过，如果等到加息才开始布局买房，可能就晚了。现在虽是购房的好时机，但敢于出手的人并不多。普通大众的财商观念往往是宁愿买贵，也不愿冒险，担心买房后房价下跌吃亏，而房价一旦上涨，即便购房成本更高，也觉得自己赚了。这和买股票一样，股票持续下跌时无人接盘，一旦出现反弹，或是从高位下跌百分之二三十，人们就觉得是抄底的好时机，这便是认知上的差距。

即便讲了这些，我相信大部分人还是会提出质疑，比如 “中国老百姓没钱，买不起房”。可前几年房价高时这么说，现在房价降了依然这么说。其实，对于那些确实没钱买房的人来说，房价高低都难以负担；而我们今天讨论的，是手里有钱、处于观望状态，或是准备置换房屋的人群。

对于准备置换房屋的人来说，当前处境相对尴尬。虽然置换的房子价格变低了，但自己要出售的房子价格也降了。除非手里有充足现金，可以同时购置多套房产，否则仅靠 “卖一买一” 的置换方式，可能会面临损失 —— 如果房子是七八年前高位购入的，此时出售必然亏损。

但对于首次购房的人而言，当下非常值得入手。购房不能只看两三年、三四年的短期走势，即便明年房价可能还会小幅下跌，但从 10 年、20 年、30 年的长期视角来看，房价必定是向上走的。影响房价的关键因素并非人口，那些认为人口决定房价的观点并不准确。看看日本、美国、韩国的房价，日本前些年房价虽有下跌，但近几年持续上涨，东京房价涨幅近 50%；韩国即便面临人口负增长、移民增多、生育率低等问题，房价依然稳步上升。这背后的核心原因在于货币供应量不断增加，如今 M2 已达 300 多万亿，与过去的十几万亿相比增长巨大，必然会推动资产价格上涨。

当前房地产市场正处于周期调整阶段，此前房价涨幅过大，需要时间消化库存。未来，国家会控制房地产开发速度，随着经济转型，财政对房地产的依赖度降低，土地供应等方面也会相应调整，房价将逐步稳定。此后，随着货币供应量持续增加，房价也会稳步上升。只有看懂这些趋势，才能在合适的时机买房，而把握时机买房，更多是为了节省购房成本，而非单纯追求短期获利。