广州这些新盘“卖爆了”，为什么？

4月份广州新开了几个盘，普遍卖的比较好。

今天就简单聊聊，大概总结一下。先看数据，确实卖得很好。标题确实夸张，不过网签量是实打实的。

【珑曜上城】到五一假期过后，珑曜的网签量已经到了200+，确实卖得非常可观。

这里简单总结下优缺点：户型做得好，利用率130%，73平就做到了3房2卫，关键还有一个入户花园。87平的三房阳台/客厅面宽6米多，89平可以做到南北对流；因为单价低、户型小，所以总价很低，门槛150-160万就能买3房2卫，87平的大三房只要200万左右，230-240万就能买一个大四房。有学校有地铁，学校名称是广州外语外贸大学附属广州新城学校，一期就是36个班的规模，最终预计54个班。

距离石碁南站大概500-600米，通勤珠城大概40分钟，对刚需非常友好；你要说还有别的太多优点，其实很难，周边还有大量农田空地，未来避免不了继续开发，配套不成熟，没啥商业。

但是，上面这几个优点已经够了，配套不成熟可以等，学校有了、地铁通了，户型很卷，总价不高。放在2-3年前，100多万你只能去通勤珠城1个小时车程以上的增城才能选到，而且未必有这么近地铁的。

它的兄弟盘珑玥上城，其实也是差不多的逻辑，都是“小面积、高利用率、低总价、近地铁”这个配置，把200-300万以内的刚需拿捏的死死的。最小72平210万左右就能上车，94平4房大概300万，这个价位在距离两个站的大沙东，勉强能买中央公馆北向81平3房1.5卫，多坐两站买4房，好像还挺划算的。

【龙湖央璟颂】这个盘有很多人嫌弃，比如周边城市界面糟糕，没啥很强的商业配套，更没有配建学校，以后还是得置换。但是我们也要看到亮点，最关键的是总价和位置——300万左右上车三房两卫，通勤琶洲只需要10来分钟。放眼当下的市场，还有什么更好的选择吗？

类似的就是梅花园附近的云悦，也是18号线地铁站附近，以后3个站到磨碟沙，但那边单价就去到了5.3万以上。或者再对比一下，番禺客运站的保利琅誉，92平3房，没有龙湖的95平户型好，之前也要300万才能买得到，而两个盘的位置，直线距离就差了13公里。

总结下来的逻辑就是：适合珠城琶洲冼村的刚需上车，或者周边的地缘性客户改善置换，户型好利用率高，上车门槛低，改善的总价也低，远比万博要便宜。起码买家用资金证明了它的价值，4月份网签就有100多套，确实卖得很好。

【绿城馥香园】作为一个500多万入门（首开）的项目，绿城的表现确实让人眼前一亮，不过这也得益于高吹风低开盘价的策略，吹风6万+实际开出5万出头，“便宜1万”的冲击，确实让不少买家很动心。总价570-580万买比较正规的4房，600万出头买到比较大的4房，对很多刚改家庭来说，很匹配他们的预算和需求。

从配套来说，馥香园也有优势。楼下就是双地铁，通勤珠城琶洲都蛮方便，可以快速换乘11/3/8号线；配建了小学，引进的是五中教育集团，在新盘中也算是顶配的教育配套；密度方面，虽然小区不算很大，对比海珠西其他新盘，无论是层高还是密度，都挺有优势的；户型就不强调了，新规的产品做得都很好，完全碾压市面上的二手。

说到海珠西，正好对比一下天河东的天河都荟，逻辑都是差不多的，单价不算贵，上车门槛不高，而且小区容积率、密度也非常舒适。

更重要的是，天河都荟给了一所九年一贯制学校，配建的还是广州中学。虽然也有很多缺点，但学铁商基本上都有了，叠加户型、价格等优势，买家用脚投票，没毛病。

【保利天奕】开卖的过程很多值得吐槽的地方，不过这些问题不公开说了，有兴趣的朋友私下聊。今天出了官方数据，卖了332套，确实非常喜人。证明保利的操盘能力非常厉害，价格也得到了普遍认可。逻辑不复杂：离琶洲近，产品力好，低密度纯板楼，相对比较稀缺，而且总价不贵，900万左右上车四房，190平的大四房，大概1500-1600万。

这里参考下中海大境，天奕位置更有想象空间，但是门槛比大境更低，容积率密度上了一个档次。虽然学校存在一定不确定性，但起码小学是有五中可以读的，南侧还有个国际学校作为补充，不算硬伤。也就是说，在珠金琶周围3-5公里，这是产品力最强但是单价总价又最低，位置也比较接近核心CBD的盘。

聊到这里，我有几个总结，针对这种火热的新盘市场。

一，整体还是局部比较热，宏观市场没有那么好，大家也不用焦虑，不用觉得错过了就没有好房子买了；

二，价格普遍开得低于预期，另外总价门槛也不高，普遍做小面积和高利用率，将性价比拉到极致；

三，产品确实越来越好，除了天奕没把户型做到极致，其他几个把户型设计得非常极限了，而且位置也不差，配套也比较全面，对买家是比较友好的；