最近刷到某房产大V，说京沪房价会在2026年触底反弹，还强调自己“预测从未错过”。 但光靠一句“我从没错过”，实在很难让人信服。 其实看一个城市房价到底往哪走，真不能只看某个大V怎么说，也不能简单把北京上海放一块儿比一比就完事。 先说说城镇化率。北京和上海城镇化率早就超过85%了，全国平均水平才67%左右。这说明啥？ 说明这俩城市的城镇化已经走到很高的阶段，速度自然会慢下来。 你看全国这几年，城镇化率每年涨不到1%，北京上海更是早就进入“慢车道”了。 所以接下来，它们重点不再是“摊大饼”式扩张，而是得在“质的提升”上下功夫，比如城市更新、公共服务均衡这些。 这也正好能对上2026年初北京推的“城市更新工具箱”，还有上海那个“城中村改造三年计划”——这些都明摆着告诉我们，城市发展逻辑已经变了。 再看供需，这就更有意思了。北京常住人口这两年就在2180多万上下晃，上海也差不多，2400多万，不但没大涨，还微微往下走了一点。 背后有政策原因，比如北京疏解非首都功能、上海控规模，也跟疫情期间有些人暂时离开、后来又回流有关。 不过这两年为了应对老龄化，两地倒是放宽了高学历人才落户，算是想优化一下人口结构。 但光看人口数量还不够，关键还得看房子有多少。 截止2025年底，北京新房库存大概7.1万套，上海算面积大约是811万平方米，相当于6万套左右。 库存看起来没那么吓人？但一拆开看，差别就大了：北京五环内、上海内中环这些核心区，房子根本不愁卖，去化周期短得很，甚至还有“日光盘”。 压力全在远郊——北京有些地方去化要20个月以上，上海郊环外更是夸张，要37个月。说白了，市场早就分化成“冰火两重天”了。 再看2026年预计的新增供应，北京大概300万平方米，和去年差不多；上海约600万平方米，加上已有的库存，供应量可能是近五年最高。 人口没明显增加，房子却越来越多，你说这市场属于谁？当然是买房的人。 这还没算二手房——北京二手挂牌都快13万套了，上海也有15万套左右。这么多房子摆在那，涨价动力从哪儿来？ 再看政策。以上海为例，2021年以后政策明显一步步在松：从限制离婚买房、积分摇号，到后来降首付、降利率、认房不认贷，再到调整普宅标准、取消“7090”、土地限价等等，方向一直是放宽的。 估计2026年，大概率还是会继续松，不太可能突然收紧。 所以这么综合来看，城镇化进入慢阶段、房子比人多、政策还在鼓励市场而非压制——这三个维度摆在一起，北京上海楼市整体还处在调整期，2026年要说“触底反弹”，确实有点站不住脚。 不过咱也得客观说，核心区的好房子，尤其是那些高端改善和豪宅，价格确实相对稳得住，甚至还会有人抢。 这恰恰说明，城市内部也在分化，不是所有房子都一个命运。 总之，楼市，早就不是“普涨普跌”的年代啦。