暴雨过后，深圳楼市迎来分裂时刻：新房市场优惠开盘锣鼓喧天，二手房市场泪流满面。

天气一放晴，深圳人看房的热情就拦不住了！

上周，乐有家门店二手住宅看房量环比暴涨33%，签约量也顺势上涨6.1%，恢复到了相对高位水平。

与此同时，新房市场也迎来一波供货高峰，五大新盘齐齐取证入市，搅动一池春水。

深圳西部的南山和宝安成了供应大户，四个新盘分布在南头、前海桂湾、南山荔湾和宝安会展新城，龙华老城也不甘示弱，祭出幸福城臻园这个861套的“巨无霸”。

市场仿佛被按下加速键，一边是新盘销售中心人声鼎沸，另一边是二手房业主含泪降价。

看似热闹的楼市景象，暗流涌动！

新盘战场：五大金刚下场开战，折扣杀疯了

上周深圳楼市的迎来新房供应小高峰，堪称一场“西部风暴”。

五大取证新盘中，四个盘踞在南山和宝安核心地段，只有幸福城臻园孤军镇守龙华老城。

不管水面上如何“风急浪高”，开发商们大胆推新，纷纷亮出底牌。

龙华“卷王”幸福城臻园一马当先，备案均价6.46万/㎡，上来就甩出四重折扣组合拳：0.96×0.96×0.98×0.98≈0.885折，折后均价直接砍到5.72万/㎡。

96㎡三房门槛价跌破500万，489万就能上车，还送家电礼包。861套房源如同开闸放水，意图一口吃下龙华改善需求。

南山选手同样凶猛。

中海云启源境家园祭出21层小高层+全系三房两卫新品，90套货量，主打精致路线；

前海双盘提价拿证。

前海时代尊府则亮出最后一栋89㎡三房“绝版小户”，精准狙击前海码农；最狠的是观山海家园，直接推出64套2梯2户138㎡楼王单位，周六开盘。

观山海家园备案均价高达9.6万/㎡，今年4月备案均价约8.6万/㎡；而前海时代尊府这批保留的小户型，景观和朝向相较之前的更好，前期房源出清，新一批备案价相比有所提升。这是前海楼市拐点要来了吗？

这些新盘不约而同打出“好房子”概念。当口号变成实打实的居住升级，改善客群的钱包也就捂不住了。

二手市场：福田领跌全城，老破小惨遭“膝斩”

当新房锣鼓喧天，用折扣吆喝时，二手房市场仿佛在进行一场没有终点的“跳水比赛”。

福田区化身“重灾区”，挂盘均价已连跌11个月。

深圳中原最新数据显示，福田区7月挂牌均价锁定在8.46万/㎡，较1月份直降4.6%。监测的22个片区中，20个片区报价下跌，跌幅片区占比高达90.9%！

上半年，福田挂牌价格也一路“插水”。

划片区来看，跌幅最大不仅是传统老城区，连福田中心区也逃不过。

上步片区目前挂盘均价为7.8万元/㎡，下跌9.1%；其次是福田中心区，挂盘均价为8.2万元/㎡，下跌5.7%。全区幸存的两个上涨片区，约1%涨幅几乎可以忽略。

上半年福田区跌幅榜的范围在9.7%-16.6%。

八卦岭宿舍以70.34%的跌幅惊掉众人下巴，这个曾因荔园小学学位炒到15万/㎡的神盘，如今单价跌破5万。

“老破小”叠加学区，似乎成了房价的诅咒，这类房产前些年被炒出天价，如今下跌最惨的也是这一批。

过去半年，福田跌幅榜最高的是八卦岭片区的岭尚时代园，均价8.0万元/㎡；景田片区的香逸名园，均价7.4万元/㎡。

以上两个，都是挂盘价跌幅超16%的小区。

此外，香蜜湖片区的香雅园，目前均价13.7万元/㎡，半年下跌11.7%。

更扎心的是成交周期拉长了，换言之，房子更难出手了。

深圳二手房平均成交周期已拉长至287天，超八成福田业主只能靠降价求生。益田村77平三房最新成交价仅493万，比2021年高峰时的725万暴跌32%；八卦岭28平“老破小”从巅峰428万跌至177万，56%的跌幅堪称“膝斩”。

学区房信仰崩塌叠加产品力淘汰，新规房、好房子的冲击下，让核心区二手房陷入“涨不动、卖不掉”的死循环。

史上最热的夏天遇上“最冷”的市场成交月

今年夏天分外的热，在“空调外机”的深圳，多次发布高温预警信号。

史上最热的夏天，楼市却透露出一阵阵深入骨髓的“寒意”。

新房市场靠的是产品力、配套规划及折扣这三张王牌。

一是肉眼可见的“高使用率”碾压，如幸福城臻园88.25%的得房率（含赠送）吊打老小区；

二是规划红利，地铁线路越开越多，25号线景龙站、深大城际民治北站让龙华新盘化身“轨道盘”；

三是简单粗暴的折扣，12个点的优惠把价格打回五年前。

反观二手房，以前成交主动权掌握在业主手里，价格砍到哪里，自己决定。

尤其是老旧学区房，正遭遇三重暴击：

大学区制稀释学位溢价，八卦岭宿舍价格崩盘就是警钟；保障房供应放量，挤压低质二手房生存空间。

既然新房与二手的价格都“史上最笋”，为何成交拉不上去？

真相是，老百姓没钱了！

首先，统计数据显示，截至2024年12月末，深圳金融机构住户本币贷款余额约32037.76亿元，而住户本币存款余额为30642.9亿元。

债＞资，换句话，深圳住户存款，已经不足以偿还贷款，若按照深圳常住人口1798.95万人（2024年末数据），深圳人均负债17.8万元。

其次，银行贷款收缩，2023年深圳住户中长期贷款减少412亿元；2024年，楼市信心持续崩塌，住房贷款仍处于同比减少的状态。

最后，大家都不敢花钱了。

据深圳市金融统计数据报告，今年上半年住户存款增加2425.59亿元，而被认为与住房贷款挂钩的中长期贷款，仅增加980.53亿元……

意味存钱的人多，贷款的人少，勒紧腰带过日子，钱都得花在刀刃上！

深圳人买房逻辑彻底分裂：

要嘛，押注核心区二手房的“确定性”，要嘛，豪赌新兴板块新房的“成长性”。

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