1⃣️ 经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显。在选择房源时，板块价值>小区价值>房屋内部价值。 2⃣️ 买房，一定不要资产错配。如果你是1000万左右的改善群体，去买新房，或者高圈层的次新二手房。改善群体未来是能继续吃到房产红利的一批人，这一次置换，一定要买未来的主流资产。如果你是600万以下的刚需群体，尽可能买居住属性高的房子，这个价位追求保值的可能性其实不太大，但要选择流通性高的房子。 3⃣️ 北京首付x(3-5)是看房范围，大部分人不知道自己能力范围的，以200w为例，应该先看400，主要是通过这个价位的房子练手，同时知道这个价位的房子，适不适合咱们的需求。 4⃣️ 三环以内的老破小可以考虑，四环以外尽量不买。不同城区对次新和老破小的定义不同，比如在东西城，2000年以后的房子几乎就算次新了，而海淀2000年的房子比较普通，朝阳、丰台、昌平的2000年以前房子建议规避。 5⃣️ 居室排名原则：三居>两居>四居>一居＞五居（同梯队小区）这个原则下，尽量上三居。房屋朝向上的排名大致是：南北＞全南＞东南＞西南＞东西＞东＞西＞北。 6⃣️ 从增值保值角度看，尽量避开那些不涨的板块，多去关注需求占比强，稳定且回调的主流板块，尤其是A类区域B类区域的龙头A类产品)，不断分化的楼市，选筹一定要看准。即便是自住需求，也同样需要关注选筹问题。 7⃣️ 学区房不是值不值得买的问题，而是需不需要用的问题。购买学区房需根据自身需求，从消费的原则出发。 8⃣️ 朝阳东南，垡头欢乐谷那一大片，都不要去，产业人口都堪忧，回迁房居多，流动性不行，涨幅预期也是垫底的 9⃣️石景山在没被这么大规模的开发之前，很多项目是很受欢迎的，比如远洋山水，但随着最近几年石景山新盘项目增多，对老楼盘的冲击其实很大。 1⃣️0⃣️ 虽然亦庄的产业+学区+楼盘品质综合来看的确非常不错，但如果孩子近5年要上学的，对学区要求高，传统教育强区仍然是较好的选择。只追求居住品质亦庄目前的新房项目是比较好的选择。 1⃣️1⃣️ 通州有长期的利好，现在是相对低点，如果自己工作生活在通州生活，现在入场梨园武夷花园、九棵树、临河里的新房项目也不错，记住买新不买旧。